限制外资进入中国房地产市场已经成为国家政策并正在逐步付诸实施，要有效遏制投机，关键在于削弱投机者投机的能力和内在动力。在任何一种资产市场上，投机者如果单纯依靠其本金发起攻击，其冲击力并不足以令人心惊胆战，其可怕的破坏能力主要源于强大的融资能力。因此，阻滞房地产市场外资融资，就能够有效地限制其炒作能力。此举还能够削弱其投机的内在动力。为此，我们需要从债务融资和股本融资两个方面着手。
在债务融资方面，我们需多管齐下加强对金融机构房地产贷款的监管。一方面，需要强化直接的管制措施，包括加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险；另一方面，我们也需要调整商业银行不同资产的风险权重，提高房地产贷款的风险权重，利用资本杠杆来约束房地产信贷增长。单纯就限制海外投机者而言，我们应规定境内银行（含外资银行）不得为非居民个人和境外机构在境内购买商品房提供外汇按揭贷款，以遏制非居民个人和境外机构的投机性炒房。
在华外资银行资金来源的突出特点就是高度依赖境外融资，它向房地产开发企业和购房者个人发放的贷款构成了外资流入国内房地产市场的重要力量。2004年6月26日实施《境内外资银行外债管理办法》之后，外资银行从境外调入资金已不如此前那样自由，但它无法限制外资银行在境外向房地产开发企业和个人发放贷款。特别是如果外资银行与境外基金、内地房地产开发企业联手，他们可以通过“回购协议”方式规避对借用外债的管制。对这种变相债务投资方式，我们需要加以防范。
在股本融资方面，我们需要适度收紧房地产企业和房地产信托投资基金红筹上市途径。基金在境内的主要运作模式是购买房产、项目合作、参股房地产公司3种，其中又以购买房产模式对房地产市场泡沫推动作用最强。购买房产模式的对象主要是租金回报高且预期收入现金流比较稳定的中高档写字楼、住宅、工业房产，其预期收益来自四个部分：持有时可以获取高于其母国/地区的租金收益、获得该项目自身升值收益、人民币升值带来的汇兑收益。同时，在完成交易后，境外房地产基金往往进一步将相关物业打包，或直接向国外银行、保险公司私募发行套现，或通过房地产投资信托基金（RE-ITs）等在海外公开上市，从而在较短周期内完成投资套现。稳定的现金流不仅可以让机构投资者立于不败之地，而且是将该项资产证券化、实现上市快速套现的前提。而在有快速套现渠道的情况下，投资者有能力也有意愿承受更高的房地产收购价格。因此，我们阻滞这条快速套现渠道就能够有效削弱投机者的投机能力与意愿。所以，至少在经济过热、资产价格泡沫膨胀风险居高不下的当前，有必要收紧房地产企业红筹上市途径。
在企业海外上市流程中，较常用的方式是在海外设立离岸公司，然后用离岸公司以股权收购境内资产的方式把境内资产注入离岸公司，再将离岸公司上市。政府政策总体趋向是将此前游离于监管之外的离岸公司活动纳入监管。根据新《外国投资者并购境内企业规定》草案，设立境外特殊目的公司必须到商务部申办核准手续，并报送特殊目的公司最终控制人的身份证明文件和境外上市商业计划署，之后才能办理外汇登记。特殊目的公司以股权并购境内公司也需经过商务部批准。如果这样的规定通过，我们可以在审批环节限制房地产企业。
当然，紧缩房地产市场融资在相当程度上属于适用于这个资产价格泡沫膨胀时期的中短期政策，在有选择地紧缩房地产市场外资融资时，还应当有选择地适度发展房地产市场的正常融资机制，一方面促进房地产企业的合理重组，另一方面在经济过热、资产价格泡沫膨胀风险下降之后，可以有秩序地放松房地产市场融资。
早报特约评论员 梅新育 马俊 徐德芳
