员村商铺：租赁回报率8%

　　专题文/图/表 记者林琳 实习生莫仪

　　投资小商铺可考虑自主经营

　　员村属于新兴发展区，随着广州市区发展重心东移、新兴住宅区的逐渐完善及地铁五号线的开通，该片区将会再度发展。

　　社区型商业发达带动租赁

　　与同为东部旺地的东圃相比，员村片区存在先天性的缺陷：该片区的消费水平以中低层为主，消费模式仍为社区服务型，休闲性消费尚未培养起来；仍未有明显的发展政策作为支撑性的利好消息。因此，即使作为员村最兴旺的二横路，其商铺价格与东圃大马路相比仍有一定差距，位置好的商铺也只能卖3.5万元/平方米。

　　不过，由于社区型商业的发达，员村板块特别是靠近百佳超市一带的商铺租赁非常活跃，租金甚至达280元～300元/平方米/月，回报率可达8%以上，这是在成熟商业区也难以达到的数目。

　　同时，目前员村周边的片区已经逐渐发展起来，特别是华景新城、天河公园片区吸引来的白领阶层，必将对该地段的商业升级起到拉动作用。满堂红有关人士认为下半年该地段很可能面临上升机会。

　　产权情况比较复杂

　　有投资者认为，目前员村二横路商铺价格不高，还有中短线投资空间，可在价格上升时快速出手。但是，大多数行家都认为目前的消费水准未上升，中短线炒作空间不大，仍建议用出租方式长线经营。

　　同时，有市场人士提醒投资者，该地段商铺的产权情况比较复杂，有的是集资房或宅基地，仍未获得房产证。而旧社区一层多为住宅，住改商需支付一定的费用。

　　中原地产人士表示，员村二横路和都市兰亭一带为主要商业干道，以民生用品、饮食业和大型超市为主，周边是比较好的商业地段。另外，100平方米以上的商铺租金高，难找租客，小型商铺的风险反而比较小。因此，投资金额可控制在200万元～300万元，可经营零售、饮食、社区服务（如药店、便利店、洗衣店等）。

　　面积在60平方米以下的小商铺最佳，如经营饮食业较容易拿牌照；如果投资30~40平方米的小型商铺，业主可考虑自主经营。

　　区域地址 租售面积(平方米) 均价(元/平方米)

　　员村二横路某铺 售 54 50000

　　中山大道西209某铺 租22 282

　　骏景南苑骏霖轩E座某铺 租 25 180

　　黄埔大道西某铺 租 94 200

　　珠江新城花城大道某铺 售 74 35280

　　花城大道珠江新城西门大厦某铺 租 84 286

　　资料提供：中原地产研究部

　　案例一：

　　1998年，两个投资者在员村区政府对面买了一间289平方米的商铺，价格是2.4万元/平方米。这间商铺7年来一直出租，租金曾高达6万元/月，最淡时也有4万元/月，而最近3年的租金约5万元/月。

　　2005年，其中一位业主因为急需资金周转，最终决定把店铺转手，卖出价格为2.35万元/平方米。而从去年开始，百佳进驻员村二横路，家乐福也在附近开业，片区内的商铺价格迅速上升，两个业主开始后悔当初出手过快。

　　案例二：

　　王先生2004年在百佳旁边买下12间商铺，只需1.8万元/平方米，每个商铺大概20多平方米，分别出租给一些小经营者，每月租金不到200元/平方米，但收入已不少了。现在这些商铺价格已经翻了一番，有买家希望以3.5万元/平方米的价格买下。王先生却认为，这个地段还有升值潜力，他的期望值要高于5万元/平方米。

　　投资案例

　　将拍热点标的点评

　　番禺区

　　标的：钟村镇祈福新村天湖居天湖路6座2楼01房，100.40平方米，参考价：426700元(迅兴拍卖行)；天湖居天湖路9座15楼08房，150平方米，参考价667500元。

　　专家点评：目前，天湖居的二手均价约5000～5500元/㎡，家电齐的3房单位租金约2000元/月以上。

　　海珠区

　　标的：礼岗路海信街4号海外花园海星阁B梯704房，建筑面积约69.57平方米，参考价26.8万元(广东省古今拍卖行)。

　　专家点评：目前，海外花园的二手均价约5300元/㎡，家电齐单位的租金约1500～1800元/月。该标的适宜自住或出租。

　　标的：滨江东路下渡村北听涛雅苑A幢文雅阁3层E、F房，建筑面积82.1平方米，参考价34万元(广东省古今拍卖行)；文华阁6层E房，建筑面积54.42平方米，参考价23万元(广东省古今拍卖行)。

　　专家点评：目前，同类型二线江景盘的二手均价约5000～6000元/㎡，家电齐单位的租金约2000元/月。

　　天河区

　　标的：龙口东路356号1904房，建筑面积80.66平方米，参考价47万元（广东国际拍卖有限公司）。

　　专家点评：该标的位于天诚广场内。目前同类型物业的二手均价约6500～7500元/㎡。 （专家：合富置业 整理：林琳）

　　快 讯

　　7拍卖行联拍农行资产

　　8月22日上午10时，广州7家拍卖行将在环市东路广东亚洲国际大酒店七楼群英厅，对中国农业银行广东省分行一批资产进行专场拍卖。

　　时代广场第三次拍卖

　　时代广场部分房产第三次拍卖将于9月8日在广东金正拍卖有限公司举行。整体拍卖面积46640.6289㎡，参考价再度下调为4.5亿元左右。如整体拍卖流拍，该标的将分拆为22个标的进行拍卖。