置换二手房应考虑“过渡期”

　　文/记者 赵斌 图/记者卢政

　　合同不是儿戏 签订前应明确条款

　　就此问题，广东赋诚律师事务所许建军律师告诉记者，类似王先生这样的合同纠纷，他们律师事务所近三个月来已经接到过很多起。究其原因，就是受到房产新政影响，二手房交易的税费发生变化，买卖双方在交易房屋时因“打税”提高而想重新签署合同。“虽然对房产新政策变化带来的影响，一些合同没有约定，但是，在相关的条款上，房屋买卖合同是有详细规定的，所以，买卖双方遇到这类事件，还是要依照合同明确的条款来履行。”许建军说。

　　许建军表示，双方都应该有心理承受力，毕竟合同不是儿戏，在签署前，应对税费缴纳等细则进行明确的规定。“双方应该本着协商的态度来解决，共同商讨对策以尽量遵守合同。如果实在协商不成，那么，就必须能够举证证明合同约定有误，否则合同还是有法律效力的。”

　　“打税”变化导致合同违约

　　钟先生于2006年4月在某中介公司签署了放盘委托，约定自己的房屋成交价为人民币二十五万元（不包含二手交易的过户税费，即实收价）。5月份，王先生在该中介处签署了求盘委托，由中介公司带领王先生查看钟先生的物业后，王先生签署了《认购意向确认书》并下定金人民币五千元。当日下午，中介公司将该信息告诉了钟先生，钟先生表示愿意出售房屋，并签订《出售意向确认书》，收下了中介转交的三千元定金，明确10日内签署房屋买卖合同。就在这时，建设部等九部委的房产新政出台，规定房屋买卖未满五年要缴纳全额营业税，这样一来，这套房屋就要额外增加买卖的营业税，王先生要多付税费。于是，王先生拒绝签署合同，并要求退回定金，双方协商无果后诉诸法律。

　　中介方的代理人告诉记者，当时双方都签署了意向书，并有定金做保证，双方签署合同是顺理成章的事。而王先生单方面拒绝签署合同，对自己的决定却不能负相应的法律责任，在约定的签约时间内拒绝履行自己的签约义务，有违诚实信用的商业原则。

　　而王先生则表示，因为房产新政是突然出台的，之前没有一点预兆，而且合同中也没有写明因政策变化不能更改合同，所以，自己不能签署这份合同。他要求重新签订合同细则，更改因房产新政带来的税费调整条款。

　　提醒:

　　消费者要考虑过渡期

　　世安居不动产总经理夏玉飞告诉记者，房产新政出台对于东莞二手房的影响不是立竿见影的，要有一个过渡期。

　　但是在这期间签订合同，如果是未满五年交易房屋的，那么营业税就会增加。有些房屋交易都是一方包税的，这样的影响就会大些，但是，对于已经定下的合同，还是要签，这是受法律保护的。

　　夏玉飞认为，目前，东莞的二手房市场投机性小，这是具有的优势。市民在买房时，只要是自己需求的，还是应该按照自己的实际情况决定。房产新政之后不能过多期望楼价大涨或是大跌，因为国家的宏观调控是一个比较长期的调控行为，房产新政要改善的也是二手房市场健康的运转和流通。