依法理性维权胜算大

　　新闻分析

　　本报记者 蔡岩红 实习生 李韶冠

　　一直以来备受社会各界关注的美丽园小区物业纠纷案，经过北京市第一中级人民法院的再审，终以业委会再次胜诉而告终。

　　美丽园物业纠纷案自2005年起，经过了初审、二审和再审，业主们经过一年多的艰苦维权，终于通过法律之手拧干了“湿漉漉”的物业费水分，其再审的胜诉在目前物业制度还不完善，物业纠纷普遍存在的今天无疑具有十分重要的现实意义。正如美丽园物业纠纷案代理律师于启波所说：美丽园小区的胜诉是业委会依据法律，理性维权的结果。

　　而在当前物业管理制度尚不完善的情况下，业主们通过成立业主委员会，利用法律手段保护自身权益的事情并不多见。经常是一些业主个体通过单打独斗的形式与物业抗争。据媒体报道，北京市昌平区太平家园业主与物业发生纠纷，保安一天内与业主们两次殴斗，4名业主在冲突中受伤。类似的事件在全国并不罕见，这种“血色维权”不仅不能解决问题，还会造成十分恶劣的社会影响，并为业主与物业公司的和谐相处埋下隐患。

　　反观美丽园小区，其业委会对此案的胜诉起到了至关重要的作用。第一届业委会2002年发现小区的水泵、电梯以及建筑面积等实际情况与规划不符起，就开始注意收集证据；到2005年3月至海淀法院起诉物业公司，整个证据的收集过程长达近3年，其间业委会成员做了大量细致的工作。尽管经历败诉、二审、再审，但始终在法律的尺度内理性维权。

　　“没有业委会，单个业主就公共事务很难主张自己的权利，只有成立了业委会才有可能对业主受到损害的利益提起诉讼、协商、谈判。”深有体会的美丽园小区业委会主任雷霞如是说。

　　根据《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；依法具有监督和协助物业管理企业履行物业服务合同的职责。也就是说，如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准，服务质量不到位，小区业主委员会可进行监督。只有通过业主大会民主选举出来的业委会忠实地履行自己的职责，广大业主在面对强势地位的物业公司侵犯自己的权益时，才可能切实有效地保护自己。

　　但据了解，目前北京市新建的3077个小区中，有近90%的小区没有成立业主委员会。部分小区开发期较长，小区内物业管理区域难以确定，造成业主大会迟迟不能召开；《物业管理条例》对业主大会和业主委员会的组织成立缺乏可操作性的指导；部分小区规模较大、业主数量多，组织数量众多、相互之间不熟悉；以及业主参与意识不强，缺乏有能力、有权威的组织者等原因都导致了业主委员会迟迟不能成立。业主入住后，在没有成立业委会前，业主要进行维权往往只能依靠征集业主签名、不定期的与部分业主开会的形式来维权。

　　在目前物业管理公司普遍存在缺乏诚信、相关法律不完善的情况下，业委会自成立起就背负着业主沉重的维权期待，因此只有通过业主委员会的理性维权，才能真正起到定争止纷的效果。比如美丽园小区在一期公摊面积的维权中，就促使政府主管部门下发相关规范文件，将可能出现的漏洞堵上了，以致成为促使政府决定今后商品房以套内建筑面积计价的一个重要因素。