住宅物业实行政府指导价

　　《深圳市物业管理服务收费管理规定》9月1日正式实施

　　住宅物业实行政府指导价

　　其他类型物业实行市场调节价，指导价标准预计年底前出台

　　昨日，市物价局、市国土资源和房产管理局联合发布了《深圳市物业管理服务收费管理规定》(以下简称“规定”)，自今年9月1日起，该《规定》将正式实施。

　　此后深圳市物业管理服务收费不再由政府定价，而是对住宅物业实行政府指导价，其他类型物业实行市场调节价。目前，住宅物业的政府指导价收费标准正委托中介机构进行物管服务成本调查，预计年底前出台。

　　《规定》作十方面较大调整

　　据市物价局副局长马裕滨介绍，深圳市现行的物管服务收费管理政策还是1997年制定的，由于该行业不断出现新的消费方式，业主与物管公司之间的矛盾时有发生；不少收费问题缺乏相应制度，查处时常面临无依据的尴尬。深圳市于2004年5月针对“调整物业管理服务收费方案”进行了价格听证会。但由于听证代表意见分歧较大，以致该政策始终未能出台。

　　截至今年5月，有关部门又相继召开了8次物业管理企业、业主、听证代表、各区价格主管部门、各区物业管理行政主管部门参加的座谈会，最终制定此《规定》。据了解，与深圳现行物管服务收费政策相比，该《规定》主要在定价形式、收费方式、预决算公布制度等十个方面作了较大调整。

　　明确前期物管服务收费确定原则

　　据了解，《规定》适用于已取得经营资格的物业管理企业对深圳市住宅、办公、工业、商业等物业提供物业管理服务的收费行为，以及政府开发的准成本房、全成本房、全成本微利房、社会微利房、经济适用房等的物业管理服务收费。其中所称的“物业管理服务收费”是指，物业管理企业按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的共用设施设备和相关场地进行维修、养护、运营、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　《规定》也明确了前期物业管理服务收费的确定原则。规定建设单位应当在销售物业时向物业买受人明示前期物业管理服务费标准；建设单位与物业买受人签订买卖合同时，应约定物管企业、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致；物业入住前的物业管理服务费用由开发建设单位承担。

　　不得区分业主身份收费

　　《规定》还强调，对同一物业管理区域内相同的物业，物管企业不得区分业主身份实行不同的收费标准；同一物业管理区域内分期开发的同类型物业，如业主享受相同的服务，物管企业不得对不同时间入伙的业主实行不同的收费标准。物管企业应提供的基本服务项目则包括“清洁卫生、公共秩序维护、园林绿地养护和物业共用部位、共用设施、设备日常维护，以及物业管理法律法规规定的其他服务项目和根据物业管理服务合同约定的其他服务项目”。

　　另据悉，在《规定》正式实施前，如由市物价局和市国土资源和房产管理局(市住宅局)制定的物业管理服务收费政策与本规定相抵触的，按本《规定》执行。而由市、区价格主管部门核定的具体物业的物管服务收费标准有关批文一律废止，但业主大会和业主委员会未成立的，可以继续执行原收费标准。

　　政策解读

　　调整1定价形式

　　住宅物业实行政府指导价

　　此次《规定》对物管服务收费的定价形式作了重大调整，即取消了物业管理服务收费的政府定价形式，规定住宅物业实行政府指导价，其他类型物业实行市场调节价。住宅物业的物业管理服务收费由业主与物业管理企业在政府指导价范围内协商确定，非住宅物业的物业管理服务收费由业主与物业管理企业协商确定。政府主管部门则定期发布住宅物业管理服务收费指导标准。

　　调整2收费方式

　　增加“包干制”方式

　　计费方式上，除了沿用以往的“酬金制”外，还增加了“包干制”，采取何种方式均在合同中约定。《规定》还明确了酬金提取的基数及确定方式。实行酬金制的，物业管理企业在测算物管服务费时，应以实际的支出为计算依据，以所管区域服务支出为基数计提酬金。酬金的提取由物管企业和业主根据供求关系、企业资质、管理标准、服务内容和服务水平等因素，通过招标、协议等方式确定比例或固定数额。

　　调整3禁止强制性收费

　　不得对合同约定外的强制性服务收费

　　《规定》还对物管企业的强制性收费作出禁止性规定，即不得增设物业管理服务合同约定的物业管理服务项目之外的其他强制性服务项目实行强制收费；不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装、中介等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。

　　同时，未经业主大会同意，对取得国家、省、市各级优秀、示范物业管理项目称号的，其收费标准不得在原收费标准上另行上浮。

　　调整4交费人、计费面积

　　费用按建筑面积收取

　　此次《规定》明确表示，业主应按照物管服务合同的约定按时足额交纳物管服务费。已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业管理服务费由开发建设单位全额交纳；约定由物业使用人交纳物业管理服务费的，业主负连带交纳责任。

　　计费面积按房地产权利证书登记的房屋建筑面积收取；未办理房地产权利证书的，物业管理服务费按购房合同标明的建筑面积收取，交费起始时间则为自业主入住之日起开始。

　　调整5装修管理

　　装修工人出入实行持证管理

　　根据《规定》，对装修工人出入实行持证管理的物业管理企业，如证件回收后能多次使用，可按不超过10元／证的标准收取押金，完好退回后需如数退回押金；如证件回收后不能再次使用的，可收取不超过5元／证的工本费。

　　业主或非业主房屋使用人进行房屋装修时，物业管理企业可向其或装修承建单位收取装修保证金(押金)，以便用于装修对物业公共部位损坏的修复，但如未造成损坏则在装修验收后一个月内全额退还保证金(押金)。另外，装修产生的垃圾由业主在规定的期限内负责清运，委托物业管理企业清运的，费用由双方协商确定。

　　调整6预决算公布制

　　年初决算上年物管费

　　为保证业主对物业管理服务收费的监管，《规定》要求物业管理服务收费实行酬金制的，物管企业在接管项目之前及每年年底前，应根据实际情况及业主对服务的需求，制定下年度的开支项目和标准的预算方案，经业主委员会审核并报业主大会同意后实施；每年初进行上年度的物管费决算，并向业主公布，有结余的，转入下年度的物管费中。

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　　《物管服务收费管理规定》实施后，业主与物管公司的矛盾或许能得到缓解，关系会更融洽。何俊摄