严厉调控政策在后面 房地产板块能继续走好吗？

　　房地产板块走向何方？中新社发 谢正义 摄

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　　大约一个月前，与基金界几位朋友闲聚，谈起“看好什么”的话题。当我说房地产是否可以关注时，有朋友投来异样的眼光：“找死啊？不懂政策！”显然，他的意思是，不顺应中央调控房地产市场的政策，将会输得很惨。

　　10天前，又与某大型国有投资公司主管资本市场投资的朋友说起房地产。这位朋友更是语重心长：“要吃透政策精神呐！”言下之意也是不言而喻。

　　而在一些市场人士看来，更严厉的调控政策还在后面，房地产板块好比股市中的毒品，应该远离。

　　昨日，国务院领导提出，要把最严格的土地管理制度落到实处。在此影响下，房地产板块全线上扬，股市阴沉沉的上空似乎出现了些许曙光。但，依然还要问那个老问题，宏观调控下的房地产股票要继续走好，行吗？

　　我看行。

　　房地产行不行，拨开各类纷扰的因素，应当把握两点，也就是房地产行业上游的关键因素：利率和地价。不是说它的下游亦即需求不重要，对于刚刚开始城市化和住房商品化的中国来说，需求暂时还构不成分析房地产行业走势的要点。

　　利率之于房地产行业无异于命根子。利率走高对房地产行业绝对不是好事。一方面，在居民的各种商品需求中，住房是最为昂贵的消费，大部分人都得向银行打借条，而且一定是一辈子最吓人的借条，利率调上几个点，大把的薪水就拱手送给银行了，谁还敢买房？另一方面，房地产大佬们又有几个不是靠高额贷款挖坑垒墙的？因此，房地产公司财务报表的利率弹性极大。始于2002年的全球房地产牛市，正是产生于全球的低利率环境。

　　8月8日美联储议息会议作出暂停加息的决定。这对房地产业无疑是个利好。专家分析，这很可能不是连续17次加息的暂停，而是加息周期的结束。由此必然导致美元重返贬值轨道。这就意味着人民币升值压力将进一步加大，利率依然难以成为宏观调控的手段。

　　光看利率还不行。假设政府迅速批出大量土地用于住房建设，土地价格一路走低，那么房价也必然走低，有着大量土地储备的房地产公司会因此而遭遇灭顶之灾。可事实是，政府要实行最严格的土地管理制度，这不仅是由我国国情所决定的长期政策，同时恐怕也是眼下宏观调控最有效的措施。既然利率这一市场化调节手段的运用受到了汇率因素的制约，那么减少土地供给、限制新开工项目这些行政手段就成了必然选择。

　　于是，最终的公式演变为：“不易改变的低利率+最严格的土地管理制度=房地产板块还不错”。

　　(来源：中国证券报 作者：卫保川)