物权法草案“五审稿”四问

　　小区车库车位的归属权到底属谁？农村宅基地使用权可以转让？经多方征集意见，修改后第五次提交全国人大常委会审议的物权法草案，增加或修改了一些规定。昨天，记者就市民非常关心的四个问题，采访了有关专家学者。

　　不强调对国有资产保护？不对

　　在草案修改过程中，有人认为，物权法是私法，首先应保护私人财产，按照先私人、再集体、后国家的顺序加以保护。物权法草案第五次审议稿继续强调对国家、集体、个人三者的平等保护，并增加规定：法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。

　　上海市法学会会员、恒泰律师事务所律师孙加锋认为，从实际情况看，目前经济领域中受侵害最严重的是国有资产，草案就加强对国有资产的保护、切实防止国有资产流失作出特别规定，很有必要。“滥用职权，玩忽职守”在刑法及部门规章中都有相关法律规定和约束，但从民事法律层次来看，这是首次作出明确规定，补上了一个法律缺口。

　　小区车库车位归谁所有？要看

　　草案四次审议稿第七十五条第二款曾规定：“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

　　草案五次审议稿将这一款修改为：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

　　最新版本的物权法草案还明确，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑物区划内的物业服务用房，属于业主共有。

　　上海市徐晓青律师事务所徐晓青代表认为，草案保护了业主的所有权。它既考虑到了契约自由，也考虑到无约定或约定不明确情况下的归属权问题。

　　上海社科院社科所卢汉龙教授认为，草案明确规定业主的所有权，对解决物业纠纷有很大意义。但小区车位有的属于规划内的，有的是占用闲置土地的，还有的是占用道路的，不同情况应区别对待。

　　孙加锋认为，草案不应有溯及力，过去几年中，上海的房地产开发商是按“谁投资，谁受益”的原则进行开发，如果没有约定，小区的车库归谁所有，主要应以车库是否独立、是否单独核算、成本是否进入了商品房开发成本作区分。如果开发商有证据证明独立的车库进行了报批和独立核算，就应归其所有，否则应归业主所有。

　　业委会能成为诉讼主体？未定

　　居民依法维权意识逐步提高，业主委员会能否作为诉讼的主体？正在审议的物权法草案第五次审议稿的答案是，“暂不作规定”。

　　全国人大法律委员会副主任委员胡康生22日向十届全国人大常委会第二十三次会议汇报物权法草案的修改情况时说，法律委员会研究认为，业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会或者业主委员会享有的权利、承担的义务都要落在业主身上，目前许多小区没有成立业主大会或者业主委员会，对业主大会或者业主委员会提起诉讼、申请仲裁的权利以暂不作规定为妥；对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法规定，推选代表人进行诉讼。据此，法律委员会建议将这一条删去。

　　宅基地使用权可以转让？不许

　　城镇居民可否在农村购置宅基地？这一问题曾引起社会广泛关注。原草案规定与宪法、农村土地承包法、土地管理法等法律的规定是一致的，禁止城镇居民在农村购置宅基地。宅基地使用权人未经依法批准，不得改变宅基地用途。

　　曾有人建议，农村土地承包经营权可以抵押，宅基地使用权可以转让。对此，进行五审中的物权法草案仍坚持原有立场，没有松开“口子”。

　　卢汉龙认为，要维护农民的合法权益，宅基地是农民的基本生活保障，在目前条件下宅基地使用权的转让和抵押不宜放开。

　　物权法草案第五次审议稿增加了对土地承包期的规定：耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

　　徐晓青认为，一直以来，对土地承包的期限，各地均有争议。如果太短，则不利于开发投入，但也不能永久无限制地使用，现在草案明确规定了时间上限，给土地承包以弹性空间，有利于土地资源的有效使用率。