央行加息将抑制房产投资 沪楼市自住将成主流？

　　2006年6月23日，“国六条”及作为“国六条”实施细则的9部门意见出台后，上海楼市出现成交量猛跌的局面。与此同时，1至5月上海房地产开发投资出现近年来的首度下降。有业内分析人士称，将这两方面的情况结合起来考虑后可以断言，宏观调控对上海楼市已初显成效。中新社发 井韦 摄

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　　中新网8月23日电8月18日，中国人民银行宣布，自8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。据《国际金融报》报道，业内人士分析称，央行此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格；自住房受影响不大。

　　投资进一步受抑制

　　美联物业上海区总经理冯泓睿表示，相比今年4月央行宣布提高贷款利率0.27百分点不同的是，本次不仅调整了贷款的利率，同时也调整了存款的利率。由此可以预计，类似4月加息之后所出现的提前还贷潮再次出现的可能性不是很大。同时可以看出，在进行了两轮房地产市场的宏观调控有所收效之后，本次存贷款利率的调整，不再单单针对国内的房地产市场进行调控，而是从各个角度对国内投资过热以及资产回报持续走高的现象进行控制。特别值得注意的是，本次调整对于不同年限的贷款利率调整幅度也有所不同。

　　一年期调整后利率提高了0.27%，而三至五年以及五年以上贷款的利率则分别提高了0.34%与0.45%。由此可以看出，此次加息调整过程中，长期贷款的利率增加高于短期贷款。冯泓睿特别指出，虽然各银行具体的操作细则仍没有出台，但根据以往经验，在央行公布的利率调整标准上有变数的可能性很小。现时相对于购买第一、第二套自住用房且资质优良的客户，可能还可享受八五折贷款利率优惠，已经购买了两套以及两套以上的客户则没有任何的贷款优惠，同时还要承担因利率上涨而增加的还贷负担。

　　虽然每月增加的还贷额度并非很大，经历过两轮政策调控后，目前存留于上海房地产市场内的投资客实力比较雄厚，由此预计，近期上海房地产市场中投资者急抛手中物业以减轻还贷压力的可能性不是很大。但由于加息等调控政策的连续出台，国内投资者对于房地产投资的热情还是会比较明显地“降温”。考虑到投资成本的连续增加以及投资回报率的减少，有理由相信，此后国内不动产长期投资需求极有可能受此影响而锐减，包括不动产市场原有的投资客陆续离场，同时，进场客不断减少。

　　与此同时，个人公积金存款利率的增长但贷款利率保持不变的消息，对于有自住需求的购房者而言还是比较利好的。冯泓睿表示，虽然个人公积金贷款买房额度最高也只有30万，但是加上商业贷款享受优惠利率等一系列优惠措施，相信对于自住的购房需求会起到刺激释放的作用，而投资需求将受进一步抑制。

　　富阳控股分析师表示：央行此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。它对房地产开发商、购房者都有一定影响。对于开发商来说，会增加其贷款成本，有利于开发商合理投资，使其投资行为趋于理性。对于自住需求者来说，会使得更多的购房者提前还款，但由于同时推出的房贷优惠幅度扩大，月供的还款压力并不是太明显，实际影响小于心理影响。

　　心理影响更大

　　汉宇地产分析师表示，由于今年上半年GDP增长过快，固定资产投资过快以及银行信贷增长过速，通过加息等金融政策抑制和防止经济过热是非常必要的。然而，在这个时间点加息还是出乎很多人的预料。虽然很多专家认为，本次加息对房地产行业的影响主要集中在资金实力不足的开发商以及投资者身上，但其对自住需求的心理影响作用是最大的。虽然同时出台了提高住房公积金的存款利率的政策，然而目前可以依靠公积金解决贷款的房屋在上海几乎找不到，更多的购房消费采用的是组合贷款。而住房公积金存款利率增加的收入远远少于商业贷款利率增加的支出，同样一套房子，购房者需要付更多的钱。一方面，由于很多政策增加了交易的成本，造成投资者不能够或者不愿意出售手中的物业，将闲置的物业出租，造成了租金持续下降；另一方面，对于自住者由于持续加息造成的贷款购房的持有成本不断上升；租房和买房的天平不断向租房方面倾斜，房地产市场的观望情绪更加浓厚。

　　“频繁加息会让我们考虑现在买房是否合适，但如果现在需求很紧迫的话，可能也就不顾那么多了。”一位有买房意向的陈女士表示。

　　“推迟自住需求的购房时间，延长非急迫性刚性需求的租房时间，是一系列调控政策作用在房地产市场上产生的明显现象。这些政策也确实对一定时期抑制房价过快上涨、调整供需结构起到作用。当市场上积累了一定的有效供应量后，即使这种被压抑很久的刚性需求集中爆发也不会造成房价大幅度的变化。”汉宇地产分析师认为：“目前开发房屋建筑面积90平方米占供应总量70%的政策已经实施，一至两年后，相当规模的生活配套齐全的小户型将上市，它们作为一种有效供应，可以满足很大的自住需求。所以，目前的市场观望情绪可能会持续比较长的时间，直到下一次有效供应的集中上市。”(邓旭）