公积金房贷还款有窍门 贴息贷款如何还算法多多

　　8月19日起，中国人民银行正式上调人民币存贷款基准利率，个人住房公积金存款利率由目前的1.71%调整为1.8%。图为南京市新建成的住宅楼。中新社发 海安仇稳山 摄

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　　中新网8月23日电据《经济参考报》报道，目前，由于五年以上公积金贷款年利率仅为4.59%，而五年期以上贷款基准利率为6.84%，优惠利率为5.814%，两者相比较，公积金低利率的优势十分明显。

　　张先生是北京某中学的教师，打算贷款购买一套二手房，他到经纪公司咨询后得知，今年以来，由于房地产宏观调控政策不断，营业税、个税等新政相继出台，交易环节成本大为增加，基于这种现实情况，张先生希望能在贷款环节上节省开支，选择一种划算的贷款方式。

　　公积金贷款较商贷优势明显

　　“公积金贷款相对商业贷款成数高，首付压力小。商业贷款一般只能贷到七成，购房人首付压较大，并且商业贷款年限最高只能贷到25年，大多数二手房最高只能贷到20年，月供压力较大。公积金贷款最高可贷到八成，购房人首付压力较小。贷款的年限最高也可以达到30年，月供压力较小，贷款年限长。”北京信一天房产市场部负责人罗煜说，利率低、利息支出少也是公积金贷款的明显优势。罗煜举例子说，张先生目前若购买一套总价60万元的房子，通过建设银行贷款了一笔20年30万元的贷款。如果同样以公积金等额本息计算的还款额作为参考与商贷的等额本息进行对比，可以得出如下的结果。

　　罗煜说，通过表格可以看出，同样贷款金额和还款年限，公积金贷款与商业贷款相比能节省数万元利息。张先生通过商业贷款年限为20年，则月均还款2111.4元，20年付款总额506736元，支付利息总额高达206736元。而同样是年限20年的公积金贷款，月均还款1912.5元，20年总还款459000元，支付利息总额159000元，比起商业贷款而言，每月能少支付198.5元月供，20年共节省利息支出近47736元。通过对比可以看出，公积金贷款较商业贷款具有明显的优势。

　　罗煜指出，目前商业贷款和公积金贷款的评估费相同，而不同的是商业贷款需要交保险费和律师费，而公积金贷款只需再交纳担保费。通过所交纳各项费用对比可以看出，公积金贷款费用相对商业贷款可少交纳33.9元。

　　自由还款应避免后期压力

　　据了解，目前公积金的还款方式为自由还款，住房公积金管理中心根据客户的借款金额和期限，给出一个最低还款额，在每月还款数额不少于这一最低还款额的前提下，可以根据自身的经济状况，自由安排每月还款额的还款方式。

　　虽然自由还款方式比较灵活，但北京房产中介“链家地产”市场总监金育松提醒消费者，最低额度可缓解初期或一时的经济压力，但不应长期如此，购房者应制定合理的还款计划，如果公积金账户余额较大，应尽量多还款，减少利息，否则越到后期，压力会越大。比如一笔30万元、20年期的贷款，最低还款额为1493元，如果一直按照最低还款额偿还贷款，那么最后期的本金将高达165379.84元。

　　对于这种还款方式，罗煜也指出，由于最后期限的还款数额较多，压力较大，因此这种每月按最低还款额还款是不合理的。他建议，贷款人在使用公积金贷款时如果在不低于最低还款额的情况下，若贷款者有支付能力，最好每次还款时多还一些，这对贷款人而言既减轻了压力还降低了还款总利息。

　　在谈到公积金冲还贷的具体方式时，罗煜告诉记者，贷款者共有“一次性还款法”和“逐月还款法”两种方式可供选择。一次性还款是用提取的住房公积金余额一次性归还贷款余额；而逐月还款是每月直接从委托人公积金账户中提取存款余额，用于归还当月贷款本息的办法。他说，具体选择何种方式，借款人应根据自己公积金账户资金余额和贷款的具体情况进行合理选择。

　　贴息贷款如何还款算法多

　　由于公积金贷款有最高限额，如果贷款额度超过公积金贷款的最高限额，则需使用贴息贷款，所谓的贴息贷款是指同时利用公积金和商业贷款来购买房产的一种投资方式。贴息贷款的还款方式包括等额本息及等额本金，选择何种还款方式需要根据自身的经济状况确定，等额本金在初期的还款压力较大，等额本息的特点是每月的还款额相同，有利于理财计划的制定及执行。

　　对于贴息贷款应该如何还款？金育松说，目前北京市贴息贷款条件下进行提前还款时，是按照最初确定的贴息比例与不贴息部分的比例，确定提前还款中贴息部分与不贴息部分的金额，前提是尽量减少商贷的额度。但是否进行提前还款，要综合贷款额中公积金、商贷的额度和贴息的比例。

　　“如果商贷额度小，贴息比例大或是商贷额度大，贴息比例大，则提前还款并不可取。”金育松举例子说，如果李先生在2005年申请了贴息贷款，目前贷款余额为40万元，贷款剩余期限为15年，其中公积金贷款额为35万元，商业贷款额为5万元，当初确定的贴息部分与不贴息部分的比例为9∶1。

　　在加息后，李先生打算提前还款10万元，那么，公积金还款的分配额度为九万元，商贷为一万元。在提前还款后，商贷仅节省利息5000余元。

　　金育松强调说，因为商贷额度小、贴息比例大，使得提前还款都用于偿还公积金余额了，达不到减少商贷余额的最佳目的，利息节省效果不明显。在资金不是非常充裕的情况下，不还也罢。同样，商贷额度大、贴息比例大对于提前还款的减少利息有限。因此，只有在经济状况允许的条件下，再去进行提前还款。

　　与此相对，金育松认为，如果商贷额度大、贴息比例小或是商贷额度小、贴息比例小，则选择提前还款效果佳。同样以李先生为例，如果李先生贴息贷款的余额为50万元，贷款剩余期限15年，其中公积金余额30万元，商贷余额20万元，贴息比例为6：4，李先生打算提前还款10万元，那么，公积金还款的分配额度为六万元，商贷为四万元。在提前还款后，商贷余额减少比较明显，利息减少两万余元。而商贷额度小、贴息比例小也是同理，提前还款应该尽量减少商贷的额度，最大化的发挥公积金低利率的优点。(李佳鹏)