20万元能买什么二手房

　　记者近日走访了禅城和南海的多家房产中介，对各中心板块的二手房进行了一次大

　　文 见习记者 黄露、上官建庆 记者 李春先、欧阳媚峰

　　图 记者龙成通 见习记者何波

　　淘房禅城——

　　城南板块：房子较新价格偏贵

　　受访者：佘小姐

　　购房原因：结婚

　　需求分析：选相对较新的二手楼作为过渡

　　概述：20万元，6年楼龄，60㎡，两房一厅，位于汾江南

　　淘房心得：多次实地看楼，货比三家不吃亏

　　“在城南20万元淘到一套好房实在不容易。”提起即将到手的“新房”，佘小姐一脸兴奋，“虽然是套二手房，但对我们来说却是一个全新的开始。”

　　佘小姐和“准老公”都是普通的工薪一族，两人月薪加起来不到6000元。为了不花冤枉钱，两人逢周末就去看房，前后看了不下20套，最终选定了现在这套60平方米的两室一厅。房价20万元整，首付12万元，剩余部分通过银行按揭。

　　佘小姐在开始看房之前浏览了很多相关网站查信息，并且找已经买了房的朋友“取经”。多次实地看楼的佘小姐现在俨然成了一个专家，对城南板块的二手房已经了然于胸：城南楼龄短的二手房相对较多，价格也稍贵一些，比较适合准备买房的新婚一族。跟旧城区相比，它的交通、配套、小区绿化等方面会逊色很多，相信以后会逐渐完善起来。

　　“佛山现在新楼盘房价看涨，估计我们工资上涨速度还赶不上楼价上涨速度，不如干脆买套相对较新的二手楼。”佘小姐对下一步的按揭偿还很乐观，“以后我们条件改善了还会考虑把手上的这套房转卖出去，再买套新房。”

　　她提醒打算在城南买房的置业者，看房不能光看楼龄，最重要的还是房子的质量和做工。另外，买房一定要慎重，除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外，还要多次实地看楼积累经验，货比三家不吃亏。

　　祖庙板块：楼龄偏老但配套好

　　受访者：林先生

　　购房原因：投资

　　需求分析：祖庙板块的二手房宜商宜居，找70平方米左右的进行投资

　　概述：19万元，19年楼龄，80㎡，两室一厅一卫，位于建新路

　　淘房心得：先划定范围，再找正规中介

　　“祖庙上世纪90年代建成的二手房很多，楼龄比一般板块要长一些，但是交通、配套、娱乐等各方面都是最理想的，所以我坚持在祖庙板块找房子。”林先生几天前刚办完所有手续拿到房产证，房子位于建新路，在祖庙商圈之中，紧邻汽车站，不远处就是优越百货。

　　林先生告诉记者，他只看了两套房就相中了现在的这套，在正式看房之前他就考察了禅城的二手房租赁市场，最终将目标锁定在祖庙。之后他马上去了某品牌中介实地看楼。林先生认为地理位置是投资者买房的关键，交通便利、配套完善、宜商宜居是选择的标准，祖庙板块刚好具备这些条件。这里房子楼龄相对较长，但是用于租赁却完全没有问题。

　　“一般来说，老房子会不同程度地存在一些问题，挑选房子时要擦亮眼睛，户型是否合理，管线是否太多或者走线不合理，天花板有否渗水的痕迹，墙壁有否爆裂或者脱皮等等都要注意观察，毕竟业主和中介都不会提醒你房子的缺点。”林先生说。

　　同济板块：新旧结合部选择多

　　受访者：张女士

　　购房原因：方便上学

　　需求分析：小孩到了上学年龄，想与学校毗邻

　　概述：20万元，88㎡，两室两厅一卫，位于同华东

　　淘房心得：看房之前做足功课，实地察看周围环境

　　很多人购房时，教育就成了他们考虑的主要因素之一。这一类人在买房时特别注意附近有没有比较好的学校，方便孩子到那里就读，不用寄宿住学校，可以方便他们更好地照顾孩子。

　　张女士和先生都在城南工作，最近正准备买房，儿子刚好到上学年龄。她说：“孩子初级阶段的教育很重要，很大部分决定了他以后所走的路，所以我们重点考虑在名校的相邻地段购楼。祖庙学校多，但是相对比较远，所以我们选择在同济板块找房子。”

　　张女士和丈夫平时工作比较忙，只有周六有时间一起看楼。他们采取重点突击的方式，直接在荣山中学附近找中介，然后再实地看楼。“同济、同华这一带出售二手房的相当多，20万元也能有不少选择。这一带交通很方便，学校也不少，在旧城区、城南工作的人都可以考虑在这里安家。”

　　她提醒想在同济买房置业的消费者，同济板块20万元的二手房以房改房居多，房子的户型和面积是首先要考虑的问题。产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓的地毯面积。

　　淘房南海——

　　案例一: 多跑多看多比较

　　购房者：伍先生

　　购房动机：结婚

　　需求分析：选相对较新的二手楼作为结婚过渡期，要方便上下班

　　概述：100㎡，三房一厅，位于佛平路

　　淘房心得：多了解市场是永恒法则

　　结婚是人生的一件大事，有个安乐窝度蜜月是很多新婚夫妻的梦想。然而由于受经济限制，买一手房相对吃力，因而大多选择相对便宜的二手楼。

　　伍先生和女朋友打算今年10月1日结婚，父母家住不下，因此伍先生希望在桂城买一间独立的“安乐窝”。于是从5月月份起，伍先生就利用休息时间在桂城各大房地产中介公司淘宝，看了数不清的房子，最后在佛平路花23万元买下了一套100㎡三房一厅。

　　伍先生说像他这样30岁左右的年轻人，普遍处于结婚成家的阶段，经济实力还不是太雄厚，买二手房相对实惠一些。但在买房前一定要多跑多看，多了解市场行情，做到对市场价格、房型质量都心中有数，进行综合比较后确认物有所值，最后再下定不迟。

　　“现在桂城的二手房市场增长速度还是太慢，20万~30万元左右的房子主要集中在南海大道沿线、南桂西路、佛平路、南新路、海山路一带，这些地段的二手房商业、教育配套都较成熟，离商务圈近，适合上班一族居住。楼龄在5年以上15年以内，属于次新房，是二手交易的热销货。”伍先生说。

　　案例二: 细了解谨防陷阱

　　购房者：胡先生

　　购房动机：接父母、小孩同住

　　需求分析：离医院、学校近

　　概述：22万元，110㎡，三房两厅 位于南桂西路

　　淘房心得：对房屋背景要有相应了解

　　胡先生和太太来自于北方农村，通过一段时间综合比较后，他看中南新路一套120㎡三房两厅，可在即将签合同时，才发现房产证跟房主身份证不付，现任房主只是业主的亲戚，真正的业主早已移民国外好几年了。

　　经过调查了解，胡先生不由惊出一身冷汗，原来现任房东原本受业主委托打理这栋房子，但最近因投资失败急需资金周转，打起了这栋房子的主意。

　　“买房前一定要对相关的法律知识有相应的了解，虽然二手房价格相对实惠但购房陷阱也多，一定要慎重，对房屋背景也都要有相应了解，产权是否明晰等都要弄清楚才行，一定要亲自跟业主签合同，如果实在是事出有因，也要代理房东或中介公司出据经公证处公证过的授权房屋买卖委托书才行。”胡先生提醒购房者。

　　案例三: 三方到场方合法

　　购房者：姜先生

　　购房动机：上班方便，为将来结婚作打算

　　需求分析：离商业区较近，周边配套设施完善

　　概述：90㎡小三居室

　　购房区域：南新路

　　购房心得：坚持三方签约，可以有效保证三方的利益

　　姜先生毕业后一直在桂城工作，在参加工作几年后不想再将钱白白浪费在租屋上，渴望拥有一套独属于自己的小空间，同时也为将来结婚作打算。但由于手头积蓄不是太多，姜先生考虑在办公室附近买一套二手房。

　　小姜开始相中了南新路一套90㎡左右的小三居室，有一个独立的书房很合姜先生的心意。可是在最后签合约时，中介公司却以各种借口不让姜先生与业主直接见面，而是要求姜先生与中介公司先签订合同，再由中介公司与业主补签。姜先生觉得疑惑，拒绝了中介公司这一行为，并为此请教了自己的一个律师朋友。

　　“根据二手房交易的相关规定，中介公司没有相关的房屋买卖委托书，是无权与客户或业主签订合同的，中介公司如此操作可能是中间存在着吃中间差价等欺瞒业主的行为，是不合法交易行为。按照正常操作程序，签订房屋买卖合同，必须三方到场，在三方的监督下签订买卖合同，可以有效保证三方的利益。”该律师告诉小姜。

　　“后来，还是按照正常的操作程序才成交。” 总算拥有新房的小姜说：“如今，我再也不必忍受出租屋的肮脏，想听什么音乐就听什么音乐。”

　　专家提醒

　　选房从自身需要出发

　　专家指出，许多人在购买二手楼时，往往只关心房子的价格够不够便宜、地段够不够好、交通够不够方便等外部因素，其实以上因素只是消费者考虑是否购买的基本因素，要想在二手房里淘金，买到真正心仪的房子，还必须从自身需求出发。

　　1.根据自身的经济状况来选择。在选择购买什么样的二手房时，要量力而行，根据自己的经济状况进行选择。不要盲目高额贷款，一般原则是每个月的月供金额不要超过月收入的一半，超过这个界限，经济压力将很大。总的原则是你的积蓄付过首期款后，还小有余款。

　　2.要了解楼盘的使用年限、开发商及物业管理的情况。有的楼盘批地时间早，而建成入伙时间较晚；有的物业管理不到位，服务差，安全状况不好；有的开发商建设楼盘时使用的建材质量较差，这些情况是在选择二手房时要重点考虑的。

　　3.要了解产权状况，避免卷入不必要的纠纷。有的楼盘可能会因为债务问题而变卖，一旦没有了解清楚，就可能造成房产被查封，还带来损失。有的是因为夫妻感情问题或男女朋友分手而处置房产，有的是因为遗产继承问题而转让房产，这些情况如果不了解，就会卷入到不必要的纠纷中。

　　4.不要被装修迷住眼睛。有的楼盘因为质量缺陷、结构不好等情况，而用装修去掩盖。做工好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是厨房、洗手间、墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。

　　相关链接：

　　买二手房要缴多少税？

　　市民李先生将一套二手房以40万元的价格转手卖给王小姐，房子原值30万元，面积100平方米。

　　卖方——李先生要缴纳的税费：

　　①印花税=成交额×0.05%=400000×0.05%=200（元）

　　②交易手续费=面积×3元/㎡=100×3=300(元)

　　③产权登记费、工本费=123元

　　总计：200+300+123=623（元）

　　买方——王小姐要缴纳的税费：

　　①契税=成交额×1.5%=400000×1.5%=6000（元）

　　②印花税=成交额×0.05%400000×0.05%=200（元）

　　③交易手续费=面积×3元/㎡=100×3（元/㎡）=300(元)

　　④产权登记费、工本费=123（元）

　　总计：6000+200+300+123=6623（元）

　　买二手房

　　关键看什么？

　　每个楼盘都有自己的优势和劣势，要按自己的实际情况来取舍。

　　关键一：地理位置 对于自住者来说，可以尽量选择那些离公交车站较近，周边商业氛围较完善的区域买房；对于长期投资者而言，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，同时如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较可观。

　　关键二：房屋质量 房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。上世纪90年代初的二手房普遍较多，一般使用时间较长，可能存在管线老化或走线不合理等状况。

　　有的楼盘因为质量缺陷、结构不好等情况，而用装修去掩盖。买房子时购房者必须要注意房屋的做工，尤其是厨房、洗手间、墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致。

　　关键三：户型面积 上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性，而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化，因此在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面。

　　关键四：邻里和睦 邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态，可以通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，这样亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。

　　关键五：内部配套 打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能接收多少台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现象；煤气的接通情况，是否已经换用了天然气；小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器。

　　见习记者黄露 整理

　　哪些因素影响

　　二手房按揭额度？

　　在交易过程中，二手楼提供的银行按揭与一手楼有什么不同呢？一位置业顾问透露，银行能提供的贷款额度与楼龄、个人信誉度、小区素质等都有直接关系。

　　楼龄的长短直接影响到银行在评估二手楼提揭时的数额和年限，一般来说楼龄越长，银行所能提供的按揭额度越低；楼龄越短则按揭额度越大。据介绍，一般楼龄在5年左右，银行可提供7成左右按揭，10年左右可提供5~6成左右的按揭，楼龄在15~20年左右，银行可提供5成按揭。

　　二手房所处小区的整体环境状况间接反映了房子综合价值与升值空间，也是银行评估房产价值和批准贷款额度着重关注因素之一。

　　个人还贷能力及信誉评估，是银行批准贷款按揭的重要依据之一。对于收入稳定、还款能力强且信誉度较高的公务员、律师等以及曾经连续还款36个月以上的信用好客户群，银行在提供贷款按揭时会有相应优惠。

　　是否有逾期还贷或拖欠不还的先例，这些都会直接影响到银行提供二手楼按揭的成数。对于楼盘环境好、楼龄也不长、信誉度高的，银行可提供最高7成20年按揭。

　　文/见习记者 上官建庆

　　看二手房出示身份证？

　　律师表示缺少法律依据顾客可以拒绝

　　文/见习记者 上官建庆 记者 杨波

　　顾客看二手楼要出示身份证？佛山一些房地产中介公司就张贴的“明文告示”引起了一些顾客的不满。对此，中介公司解释说，出示身份证可以保障业主、中介公司、客户三方的利益。

　　满堂红置业顾问杨先生说，由于在二手楼交易过程中，经常会出现客户看了楼盘后，撇开中介公司直接与业主联系，私下成交现象，登记身份证可以起到一定的防范作用。

　　在记者的随机调查中，绝大多数接受询问的业主都对此表示赞成查看身份证理由是并不愿意为了节省一点中介费就跟顾客进行私底下交易，家庭安全问题更重要，多了解一些客户的身份资料有好处，因此希望中介公司也能提前把关。

　　进了中介就变成了被强制查验的对象，顾客普遍表示不满，“宁肯不看楼，也绝不接受这种无理条款”。

　　说到不给中介看身份证的理由，市民杨先生认为身份证详细记录着个人资料，属于个人隐私，轻易泄露出去可能会给自己惹来麻烦。

　　对此，志诚律师事务所陈律师表示，在没到签合同这个程序之前，中介公司要求登记身份证缺少法律依据，顾客可以拒绝。“身份证属于个人的有效证明，中介公司提出这种要求介乎情与法的一种模糊概念之间，客户可以选择接受，也可以拒绝。”陈律师说。