两税时代二手房生意淡静 能否拉下房价尚未可知

　　二手房强制征收个税消息从传出到8月1日正式开始执行，二手房交易放量增多；自上周开征后，二手房市场变得冷清、平静。一些业内人士表示，许多市民都处于观望状态。中新社发 吴芒子 摄

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　　“两税齐下”的二手房市场必然会出现淡静的局面，但能否拉下房价上涨的势头，则尚未可知

　　★ 本刊记者/谢良兵

　　8月13日是京城一个阴雨的周日。下午2点，北京回龙观住宅区，某二手房中介公司回龙观分店里，张彤伸着脖子往门外看了看，路上行人稀少。“都半天时间了，估计今天也没什么人来了。”张彤拿了张都市报开始看起来。最近报纸上多了一些关于二手房“营业税”和“个税”的报道。

　　“有些媒体就喜欢炒作。其实1%的个税也没有多少钱，一被媒体夸张吧，很多人都不敢卖房子了。”刚从事二手房经纪业务不到三个月的张彤有些着急地对本刊记者说。要是几个月都没有业绩，她的工作就难保了。

　　这个时候，张彤的手机响了。“赵阿姨啊，那边我会帮你再催催的，您先别急。”挂下电话，张彤告诉记者，因为最近的加税，本来答应卖给赵阿姨房子的卖家有些迟疑了。她准备再和卖方好好沟通一下。说话间，张彤无奈地笑了笑。

　　不过，在这家店里，干了几年的业务员业绩还是不错的。刘震从事这行已经三年了，就在7月底的时候，他刚刚为8个客户办理了过户手续。“可能这段时间比较特殊吧。因为为了避税，一些客户提前过户了。我们店以前每个月大概也就成交3到8套。”刘震这样对记者解释他的高业绩。

　　扰人之“靴”终落地

　　短短的三个月时间内，中国的二手房市场就经历了两次成交量“井喷”的境况。

　　先是5月底，国务院针对房地产市场出台的“国六条”细则中规定：从2006年6月1日开始，将二手房营业税的征收年限从2年提高到5年。于是，6月1日前的三天内，全国各地的房屋产权过户中心就人满为患，出现了地产市场今年以来少见的排队现象。而6月1日当天，一切又迅速归于平静。

　　7月26日，《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)突然现身。《通知》规定，个税征收于8月1日起在全国执行。全国各地的房屋产权过户中心再次遭遇人满为患的景象。据统计，7月27日、28日、31日3天内，北京市二手房总过户量就达到3660户，日均1220户。而8月1日当天的过户量却不足100户。

　　每次的政策出台，地产市场就会出现“观望—交易—观望”这样的循环。去年6月1日二手房营业税开始征收的时候，二手房的交易量就曾骤然下降。“当时刚红火起来的二手房市场遭到当头棒喝。偏偏北京又开始在朝阳、海淀等区强制征收二手房交易个人所得税。二手房的交易量更应声而跌。”北京房介公司“我爱我家”副总裁胡景晖向本刊记者回忆说。

　　业内普遍认为，此次“两税”的调整和征收，业主与客户依然会出现观望情绪，短期内还有可能出现业主由售转租的“惜售”行为和二手房交易中“税费转稼”的现象。“二手房交易量也会在短期内有一定幅度的下降，但这个观望期不会太长。”胡景晖判断说。

　　在很多人看来，“营业税”和“个税”就像是那个家喻户晓的相声里的两只靴子，让整个市场睡不着觉。不仅老百姓睡不着，中介公司也睡不着。5月底，“营业税”这只靴子先掉下来，而如今“个税”这只靴子也掉了下来。此前心烦意乱不知该何去何从的人们终于踏实了。

　　“因为‘两税’的落地，未来的市场预期与市场走势会变更加明朗、稳定。在经历过一轮短暂的观望之后，二手房市场将趋向稳定：该买的买，该卖的卖。”我爱我家副总裁胡景晖认为。

　　“考虑到个税从试行到实行有一年的时间差，本年不会再有新的房产交易税种出现。”北京千万家市场总监常淑娟对本刊预测说，因为土地增值税(指地价升值部分，非普通住宅居住满3年未满5年的，减半征收；非普通住宅居住未满3年的，按增值额的30%征收)和新税种(物业税)还在酝酿当中。

　　事实上，早在5月底本轮地产调控刚刚拉开大幕的时候，本刊就曾经撰文预测：“在强调行政调控的同时，加大税收的杠杆作用，将构成此次地产调控的主要特色”。随后的事实不断地证明了本刊“以税控市”的判断。

　　“税控”下的房价走向

　　房屋交易税的不断调整和征收，说明地产调控打击投机者的目的十分明确。而事实上，在一定程度上而言，这些税收政策的确抑制了投机房产的冲动。

　　北京华源鑫业房地产经纪公司执行董事汤雪印在接受本刊记者采访时介绍，根据他们的统计，5000元/平方米以下以投资为目的的卖房者占15%，5000～10000元/平方米的投资为目的的卖房者占60%，10000元以上单价的投资者占40%。“如果不包括租房户，回龙观、天通苑等大型经济适用房社区里，入住率仅为30%。”汤雪印说。

　　理想的调控局面是，在“两税”的催化下，很多拥有多套房屋的投资者或者赶在税款征收之前抛售卖出，或者就转向租赁市场。由此导致的房源量的不断增多，将改变其原有供求比例，导致同一类型房屋租金收益下降。在以往政策执行中，上海等房产投机炒作较为严重的地区，大量“杀跌出局，斩仓抛盘”现象曾十分明显。

　　不过，据业内人士介绍，由于北京整体房地产投机炒作较少，不会出现由于征税而导致的大量抛盘现象出现，因此房价骤降的现象也不会出现。“北京的二手房市场中自住型购房需求占到90%以上，这是刚性需求。”汤雪印说。

　　税收控制政策制定希望“两税”的推出能够拉低房价。但是，近日国家发改委、国家统计局公布的调查数据显示，今年第二季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.7%，涨幅比上季度高0.2个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨6.4%，二手住房销售价格同比上涨5.8%。

　　由于受到“两税”的影响，目前除暂缓出售的房产外，其余涉税上市房产业主心态较为强硬，以提价来补偿“两税”带来的损失，也直接导致了房价进一步上涨。据北京信一天房产统计的资料显示：自“两税”征收以后北京二手房平均价格达到了6429元/平方米，比政策之前4～5月份的6193元，每平米上涨了236元，涨幅为3.8%。

　　汤雪印认为，现在北京的二手房市场还是卖方市场。因此尽管在理论上20%的营业税与1%的个税均由卖房人缴纳，但实际操作过程中，政府增加的这部分税收全都转嫁到买房人身上。而另一方面，客户转移了购买方向，远、郊区县成交量快速提升，也是二手房成交价格上涨的主要原因。

　　中信证券房地产研究员段海瑞认为，房地产的一、二级市场应该是联动的，不应该为了限制投机而限制交易，也不应该为了抑制对新房的需求而牺牲二手房市场的活跃性。“政府应该采取盘活存量、限制增量的方法来发展二手房市场。”段海瑞说。★