异地投资房产迎来“春天”？

　　在新政实施前后，从东莞市房管局统计的月度房屋交易数量来看，六七月份市区二手房交易量都呈下降的趋势。原先投资二手房的投资客都在这时候选择“收手”。市场的现

　　文/记者 赵斌 实习生 黄国金

　　投资者看中异地投资房产

　　在经历了2005年5月份以来的房地产调控，以及今年6月份以来多重政策刺激，使得二手房市场的投资者越来越少。

　　业主顾先生在某中介公司放了六套房屋用于放租或出售。然而，今年国家关于房地产调控的政策频繁出台，特别是受到二手房个人所得税的影响，顾先生手头的房屋一下子滞销了。不得已，他赶在个税新政正式实施之前，把两套房屋降价卖出，之后，顾先生也一直在寻求其他的投资方案，最终，顾先生经人介绍购买了惠州的一处房屋。

　　记者问顾先生为何会去惠州买房，顾先生回答道，主要是因为政策中对于二手房转让要交纳20％个税有了硬性规定。而在异地买房，个人名义之下的房产只有一处，以后再想买卖时就可以降低相关费用。

　　银行按揭：异地买房审批更严

　　金信联行房产部经理文海斌告诉记者，二手房20％个税强制征收之后，其矛头是直指房地产投机客的。因为个税开征明显降低了投资获利的空间，再加上之前的五年期营业税和其他相关税费，二手房转让的成本大幅提升。

　　广东发展银行东莞分行个人银行部总经理陈若鹏告诉记者，目前如果有投资客在东莞异地买房，那么，在购买一手楼方面，银行的审批程序是和本地买房差不多的，因为房屋的价格比较好控制。

　　而在异地购买二手房投资，银行就会有较多限制性的规定，很多银行都不做异地购买二手楼的按揭业务，因为二手楼在价格控制上比较困难。“即使有银行愿意做这种异地买房的按揭，在审批上也会更加严格，对按揭人的首付款、个人收入都会有一个综合分析后再行审批。”

　　中国建设银行东莞东城支行副行长赵兵认为，异地投资房产还是有一定程度的炒房之嫌，而银行在对这部分购房者的按揭审批上，主要会考虑到他们购房的真实性，对于他们在异地购房的目的会有所了解，是否有亲人在该城市、是否要来该城市居住等等；在办理按揭贷款之前，也会要求他们出具收入证明，以确定按揭贷款的金额。

　　异地买房要考虑投资收益比

　　对于异地投资房产，东莞搜房网李健康表示，之所以出现这样的投资趋势，一方面是受个税新政施行的影响，高额的房屋转让个税让投资者望而却步；另一方面，东莞现在的房价一直在涨，但是相应的房屋租金却一直涨不上去，而选择异地投资可以正常合法地避税。

　　“需求决定市场，异地投资房产是目前可以降低费用的投资行为，目前的房地产政策还不会对这种投资行为有影响，但是否值得投资，关键还是要看投资的收益比。”

　　房地产策划师程伟认为，异地投资房产，一定要具有很专业的经验，因为异地房产打理起来不是很方便，如果仅仅为了避税，程伟认为这样做的意义不大。“如果异地投资房产能组成投资团，那么‘杀伤力’就会比较强，目标也更加集中，便于打理。”程伟告诉记者，此外，投资客在该城市中的具体操作也是非常重要，归结为一句话就是“看准了再下手”。

　　“物业管理费用、物业增值、房产过户周期等影响投资回报的因素，才是投资对象主要考虑的因素。”同步地产公司分行经理蓝文亮向记者分析，异地投资房产，能不能达到预期的投资回报率是投资者最为关心的问题，所以这之前，投资者要先了解投资城市的房地产置换的一些费用如何计算。“但我建议还是优先考虑在工作所在城市投资，因为可以降低打理物业的成本，也可以第一时间掌握市场信息。”

　　市场投资风险是制约因素

　　中惠地产研究策划二部经理王曙煜认为，异地投资房产和同城买房相比，各有优势，但是按照目前的政策分析，购房是满足自住为要求，国家并不太会大力倡导这种投资行为。从东莞目前的市场状况来看，来东莞异地投资的现象并不多见，对东莞本地购房客户影响也不大。但是从个税强制征收的角度看，会分流一部分投资者去异地投资，而某个城市引入异地投资房产，会加快房价发展速度，但是，一旦当投资成为主流，最吃亏的还是本地购房居民。

　　同样，满堂红地产东莞分公司经济管理部总监王瑜也对异地投资房产抱有看法，联景地产营销部副总经理朱宇豪表示得更为直接。他说，异地投资房产，主要不是要考虑降低税费，更重要的是看有没有投资价值，如果投资者对当地房地产市场不熟悉，对城市经济发展规划不了解，那么这将会是投资的瓶颈。

　　朱宇豪分析，投资分为短期和中长期两种，投资客种类也不同，只有清楚地认识到市场的投资风险后再出手，才能使投资更有意义。