物业自治，路在何方？

　　本报讯我市最早实施物业自治管理的江东丹凤社区和镇海骆驼街道银店弄小区，自业主委员会成立自治服务队后，小区治安状况明显改善，业主们交口称赞。前不久，镇海滨江花苑的业主也搞起了物业自治，但是没过多久便遭遇“流产”。同样是物业自治，为什么会有两种结果？小区物业自治管理在法律、制度、资金等困扰下，逐渐显露出自己的尴尬处境。

　　业主满意

　　“以前居民和物业公司矛盾非常尖锐，现在至少消除了这种对立情绪。”说起物业自治，丹凤社区业主委员会副主任石成功比较兴奋，他说原物业公司的物业费收缴率还不到70%，如今除个别居民外，绝大部分居民都按时上缴。

　　据丹凤社区业主委员会介绍，小区于1992年建成，七八年前物业公司进驻，但偷窃事件时有发生，居民以此为由拒缴物业费，物业公司因此就不尽责。最后在去年4月初，丹凤社区成立了以社区下岗失业人员为主的物业服务站，代替物业公司管理小区物业。到目前为止，这支由36人组成的物业服务站队伍已涉及到保安、清洁员、收费员、绿化管理、管道维修工等不少岗位。

　　物业服务站成立不久，对社区的4个进出大门均配备了保安，对进出人员车辆进行登记询问。措施推出后，偷窃案件马上减少，车辆被盗数量从原先的一年90多次下降到50多次，而物业费也由原先的129元减少为60元。“物业公司行政机构庞大，咱们小区每年至少要支付50万元，但物业服务站的费用控制在33万元。”对于物业服务站的成立给小区带来的成本缩减，石成功津津乐道。在采访中，记者突然听到楼下传来一阵喊叫声，原来是一个小偷在偷窃电动车时被保安及时发现，虽然小偷逃走了，但一辆红色的崭新电动车却保住了。

　　据了解，宁波最早实行物业自治的小区———镇海骆驼街道银店弄小区的情况也是如此，实行物业自治管理后，小区环境卫生发生了巨大变化，入室偷盗事件更是未有发生。

　　遭遇难题

　　就在物业自治越来越受到业主认可的时候，前不久，镇海滨江花苑却发生一起“怪事”———小区物业自治找不到主人翁，因此“流产”。

　　2004年7月，滨江花苑由一物业公司接管，业主对其服务相当满意。然而，在今年合同到期时，物业公司却决定不再续约，退出小区的物业管理。“小区规模太小，物业公司每年收取的管理费不能维持公司正常的收支平衡，因此导致了物业公司的退出。”滨江花苑一业主道出了其中的原委。

　　此后，小区业主组织召集了几名保安和保洁员搞起了物业自治，但仅仅实行了几天时间就搁浅了。据记者了解，由于该小区负责物业自治的业主自身有固定工作，无暇顾及小区物业管理，而外界对于“物业自治是否合法”的争论更是给自治管理带来了诸多压力，小区物业自治只得宣告“流产”。

　　滨江花苑的情况并非只是个例。丹凤社区业主委员会和小区居民不止一次向记者表露他们的难处。72岁的老业主周有法坦言，自从物业服务站接管以来，小区各项管理的确有了长进，但是仅仅依靠一些好心人的“照料”不见得能坚持下去。包括王秋芳和石成功在内的6名业主委员会成员从去年4月至今，每隔一天都会在物业服务站轮流值班，但他们没有取得一分钱的报酬，一直在义务工作。物业服务站负责人朱友国月薪1200元，是所有服务站人员中最高的，他除了负责整个服务站的管理工作外，还和其他清洁绿化人员一起从事小区日常的劳动。

　　“总感觉是个吃力不讨好的事。”丹凤社区业主委员会主任王秋芳说，经费有限是一个很大障碍，搞好了这个却做不好那个，居民总会有不满意的地方。“心有余而力不足啊，这种状态能维持下去已经很不错了。”展望小区物业自治的前景，王秋芳掩饰不了他的担忧。

　　事实上，据记者了解，除了受经费限制外，物业自治前景艰难还受其他因素制约。按照《物业管理条例》，“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”，并且“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”。由业主组织建立的物业服务队是否符合这些条件？有人质疑其存在一定程度的不合法性，而这也是业内人士对物业自治有所诟病的原因。

　　路在何方？

　　“物业管理有一个很广的范畴，包括保安、卫生、停车、设施的维护、房屋维修等。与此相比，自治小区大多停留在保安和卫生上。”江东区物业办的应主任说，物业自治是业主自愿选择服务的一种方式，但这种管理方式能否维持值得商榷。他分析认为，物业自治缺乏管理经验，目前只是一种勉强服务，不太符合服务规范，要长期维持肯定很难。“目前物业管理有三条路，一是物业公司，二是社区管理，三是自治，如果第三条路面临困境，就不得不走第二条路。”

　　记者在采访中了解到，目前一种“准物业管理模式”已在东胜街道率先推出，就是由街道成立物业公司，根据辖区老小区低收入家庭多的实际情况确定物业收费标准和服务标准，物业管理不以赢利为目的，亏损部分由政府补贴，其实质是社区管理的福利化。如果该模式推行成功，将有可能陆续在其他小区推广。“准物业管理模式”能否取代进退两难的物业自治，这值得人们期待！（记者徐文燕）