百姓购房自住用足公积金政策 继续松绑大势所趋

　　8月19日起，中国人民银行正式上调人民币存贷款基准利率，个人住房公积金存款利率由目前的1.71%调整为1.8%。图为南京市新建成的住宅楼。中新社发 海安仇稳山 摄

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　　中新网8月25日电 据《国际金融报》报道，据统计数据显示，上海的房产交易价格已成为下降最明显的城市。此次加息虽非瞄准个人自住房贷的刚性需求，不过仍对个人自住房贷款造成一定影响，百姓购房只能指望公积金政策的再度放宽。

　　制度体现政策倾斜

　　中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。作为本次利率调整的一部分，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.71%调整为1.80%，个人住房公积金贷款利率则保持不变。首都经贸大学教授张跃庆表示，这是人民币存贷款基准利率调整的一个配套政策，传递出政府对自用住宅消费市场鼓励的信号。

　　贷款户数萎缩

　　统计数据显示，一段时间以来，上海楼盘成交量大幅下跌，6月份上海全部签约房源共16245套，较上月暴跌35.6%，7月份的成交量又在此基础上再度下跌一成。此外，从房屋价格来看，7月份，全国房价同比上涨幅度达到5.7%。深圳以13.6%的涨幅成为全国房价上涨最快的城市，而上海则继续成为房产交易价格下降最明显的城市，价格比去年同月下降3.5%。

　　这还只是问题的一个方面。去年9月，上海市公积金管理中心宣布，住房公积金累计归集总额突破1000亿元，上海成为了全国首个归集破千亿的城市，其中累计提取金额528.57亿元，85.3万户家庭获得了共计755.38亿元的公积金贷款。上海市公积金管理中心副主任李朝兴透露，近年来，上海市住房公积金归集量的年增幅达到18%以上。

　　该中心某工作人员解释称：“房屋总价居高不下，同时市场长期成交低靡，随之而来的就是公积金放贷量持续萎缩，归集量不断增加。”

　　据了解，去年以来，上海公积金贷款户数一直处于下降状态，单单去年1至7月，贷款户数就已降至4.5万户，同比减少23%。整个2005年，上海共发放公积金房贷89.73亿元，而2004年数字是104.78亿元，2003年的数字是114.29亿元。很显然，在缺乏其他投资渠道的情况下，加大贷款额度、拓展贷款用途，几乎成为了提高资金效率的惟一出路。

　　“1996年起至2005年的9年时间里，上海房价一路上升，但普通公积金贷款额度却一直没有提高。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为，放宽公积金贷款限制，是公积金管理政策调整的必然趋势。“与其让公积金成为投资工具，不如把有限的公积金用在需要真正购房的市民中，如低于100平方米以内的，总价在80万左右的房子，可以贷到30万至50万元，再譬如家庭收入低于某一限额，可以多贷一些，残障人士等，还可以再多贷一些等。”

　　继续松绑大势所趋

　　除了观望心态外，导致上海楼市缩量盘整的最主要因素，仍在支付能力不足。来自上海有关机构组织的“上海百姓2006年生活期望”抽样调查显示，“新上海人”以及月收入在3000元到4000元的“老上海人”，购房愿望分别达到36.4%和37.5%。由此可见，自用住房背后的需求是刚性的。

　　上海房地产经济学会副会长印堃华这样评价公积金制度的调整：“可以感受到政府希望缓解低收入居民买房难的愿望，但由于近年来房价上涨过快，公积金贷款额度的增加只是杯水车薪。”

　　上海公积金管理中心某工作人员表示了同样的意思，他介绍说：“1996年时，一套房价15万元的房产，公积金最多可以贷到10万元。公积金贷款比例达到70%。现在普通公积金贷款的最高额度尽管达到了20万元，但是原来卖15万元的房子，可能已经涨到了80万元。公积金贷款的比例下降到了25%。”

　　由户到人政策酝酿中

　　针对这一问题，坊间盛传，进一步大规模地调整公积金制度正在酝酿之中，其中包括以户为单位的公积金贷款将改为以个人为单位贷款、扩大公积金使用范围，满足人生不同阶段的居住需求、用公积金优先还银行房贷、对购买中低价房或重大工程配套商品房的市民，除自筹资金外，将提供全额住房公积金贷款等。

　　“有关计算贷款额度单位由户到人的政策，确实正在研究和制定过程中”上海市公积金管理中心政策法规处处长沈亮指出，市场上关于公积金贷款额度会提高一倍的说法，并不十分准确。“具体的计算方式还没有确定，但总的公积金贷款额度肯定突破目前最高30万元的上限”。

　　对于此，该中心主任万曾炜表示，公积金贷款的额度取决于两个因素，一是上海市公积金的归集总量，二是上海市贷款职工的总数。“目前公积金管理中心正在对上海房地产市场进行观测，如果市场平稳，购房人数递减，资金总量更为宽裕的话，贷款额度有可能进一步得到提高。”此外，他还透露说，上海正在研究提取部分公积金用作首付款，以支持自住型购房消费。

　　业内人士指出，上海的这一取向并非单骑突进，今年以来，北京、杭州等地也都纷纷拓宽公积金房贷的额度及覆盖范围，提高公积金缴纳人群的首次购房能力，降低购房成本，促进本地房地产消费结构合理调整，利于自住者购房置业。

　　而财政部、国家税务总局日前发布的《关于基本养老保险费基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金有关个人所得税政策的通知》指出，各企事业单位按规定比例缴付的“三险一金”免征个人所得税，上海财经大学胡怡建教授认为，免税在一定程度起到了暗示的作用，鼓励提高公积金缴款比例。

　　“摆脱公积金使用单一模式，扩大公积金使用范围是大势所趋。”印堃华表示，随着政策放宽，会有越来越多的人提取公积金用于还贷、医疗、养老、补充失业金等。公积金的功能会进一步完善和多元化。(卫容之）