卖家买家：房产税转嫁没商量

　　陈长林

　　近来房产新政持续发力，房产新税征收成为公众关注的焦点。多数人认为，国家征收房产营业税、个人所得税，对于打击炒房者，平抑房价很有利；也有人认为，毫无疑问这会导致卖家把税费转嫁给买家，加重买方负担，反而抬高了房价。那么，国家的房产税收新政对于平抑稳定房价，到底有利还是有弊呢？

　　我给的答案是：没有绝对的利，也没绝对的弊。这个问题不能孤立、绝对地看待，利或弊在一定条件下是会转化的，条件不同，结果或者利大于弊或者相反。

　　如果把征税看成政府在需求方面进行调控的一只手，那么征税的成败，还依赖于政府的另一只手，即在供给方面的调控举措。如果供给调控之手很到位，那么征税就是一件有利的事；反之，征税就可能没有成效，不仅不能平抑房价，反而助推房价上涨。

　　征税意在增加交易成本，减少交易收益，在短期内，肯定会减少投机炒房资金进入房产市场，降低投资与炒作性需求，抑制房价上涨。但随着时间推移，中长期内，如果政府的调控供给之手绵软无力，比如地方政府土地供给规划不足，打击囤地和囤房不力，囤地撂荒一大片，整体有效供房不足，那么征税的效果将转化为负面效果——卖家将把税费转嫁给买家，买家只好痛苦地承受提升了的包含税费的房价。而且，已撤出的投机炒房资金会掉头再次进入房产市场。

　　这其中的道理并不复杂。假如一个买家和一个卖家在交易房产，卖家要买家承担税费，买家问，为什么是我承担？卖家会开导他说，你看看你身后有多少人排队要买我的房子，不久价格可能还要上调10万元！你不承担税费我就不卖了。买家回头一看排队的人，再一看可供选择的有效房产基本没有，买家只好吐血屈服。

　　假如还有另一对买家和卖家，买家让卖家承担税费，卖家当然不愿意。买家说，你看看你身后有多少房产销售人员排队等着与我接洽，你不但要承担税费，而且价格还要再低10万元，否则我就不买。卖家回头一看排队的同行销售人员，再想想半年来没卖出一套房子，卖家吐血服软。

　　当然还可能出现这样一种情形：卖家与买家势均力敌，双方会协商各承担一部分税费，而房产市场的形势对谁更有利、谁的信息更充分，谁就可能少承担一些税费。

　　供给调控这一只手要发挥良好作用，同样需要需求调控那一只手的强力配合。这是因为没有需求调控，房地产业大额产值和利润的刺激将导致投机炒风盛行，各行各业的资金及银行资金涌入房产市场，供给虽大幅增加，但新增加的房子大部分空着，不是用来居住，而是用来炒作，久之，由狂热高涨的趋利热情支撑起来的楼市虚假繁荣，总要走到尽头。于是，遍地烂尾楼，银行倒闭，经济受到重创。

　　研读国六条及细则，可以发现新政策在供给需求诸方面的调控相当细致、力求平衡，准确地说是一剂良药。但中央政府的良药真能发挥作用，还有赖于地方政府的积极配合，这里也存在一个效果转化问题，这是另外的话题了。