评论：如何理解中国住房过度投资现象

　　作者：刘铎

　　中国当前的住房过度投资，是一个难以解释的社会现象。之所以难以解释，并不在于现象的扑朔迷离，而在于这个现象背后的理性机制。笔者认为，在住房过度投资的背后，实际上纠集了理性、有限理性和非理性三重机制。

　　理性：转型社会中的防御性投资

　　最近，伴随上证指数一路高歌，轻松突破1600点，“进攻性投资”与“防御性投资”这两个概念被投资机构反复提及。当历经长期熊市的中国股市在1000点触底反弹时，“多方”力量异常强大，股票市场也呈现“普涨”行情。这一时期，买哪一支股票都会赚钱，差别仅仅是赚多赚少。很多股民希望在短期内把自己几年的亏损赚回来，于是就应该选择那些前期下跌较多、涨幅空间较大的股票，这就是“进攻性投资”。但是，当股指不断突破股民的想像，一举突破1600点之后，市场开始普遍认为，一个短暂的回调是情理之中的。但是，在长期看多的情况下，股民又不愿意将来一脚踏空，于是这个时候便要选择一些更稳健的股票，这就是“防御性投资”。由此可见，防御性投资实际上是高风险下的理性选择。

　　中国社会是一个转型社会，而转型社会的根本特征就是制度的不确定性及其所带来的风险。于是，在一个风险社会中，房子无疑是最好的防御性投资品种。首先，投资住房不需要特别专业的知识；其次，房子可以自住、出租或者出售，具有很好的流动性；更重要的时，房子的需求是刚性的，因此价格能保持稳定的上涨。以上是中国当前过度投资住房的理性逻辑。

　　有限理性：作为“惯习”的住房投资

　　其次，中国当前住房的过度投资，还有“有限理性”的一面。有限理性是经济学家西蒙提出的概念，是一种介于理性与非理性之间的特殊“理性”机制。

　　从历史上看，中国人始终有着投资不动产的不衰的热情。大家知道，中国是一个“家”文化很浓重的国家。但是，另外一方面，在中国有房才叫家，或者说，中国人说的“家”，首先是西方所谓的house，其次才有family的含义。历史学家在探究中国近代商帮发达却没有形成资本主义的原因时，就发现商帮在拥有了财富之后，普遍都用来投资于土地、房屋，甚至是家乡的教育、水利，而不是用于扩大生产规模，根本不具备西方商人的“资本主义精神”。

　　回到现实中来，我们也发现，中国目前的高房价已经使得租房远远比买房更实惠可行，但是，除了北京、上海等少数大城市外，中国的租房市场还是一篇萧条。中国是世界上“自有房率”最高的国家。无数个人和家庭宁可背负巨额债务、沦为“房奴”，还是改变不了“我想有个家”的冲动。这种行为逻辑，只能用历史的“惯习”来解释。惯习可以看做是整个社会经年累月形成的稳定的行为逻辑，它会潜移默化的影响每一个身处其中的个人。另外，“惯习”又是相对稳定的，因此，我们也可以预测，中国人热衷于投资住房的惯习不变，国家干预房假的宏观调控的作用将甚微。提高预付款比例、提高贷款利率，这些措施最终还要由老百姓来承受。

　　非理性：作为信号机制的房子

　　中国住房的过度投资，还在于“房子”在中国已不单是一个房子，还承载了太多的象征和意义。我国的俗语中常说，“家大业大”，即房子的规模和档次是主人身份的象征。所以，浏览中国的房地产广告可以发现，“格调”“品位”是多么频繁出现的字眼。因此，如果说国外富人区和穷人区的分野，主要是市场机制的作用；而在中国，这将更多的是购房者主动选择的结果。而开发商的宣传，只不过是抓住了购房者的心理，推波助澜而已。

　　再举一个更实际的例子。在现在的婚恋场中，“有没有住房”已经成为决定恋爱能否进行的起始条件，很多青年男女在择偶时甚至践行了“无房免谈”的铁率。于是，在报纸上的征婚广告中，“有房”是最频繁出现的金字招牌。

　　从以上的例子可以看出，“房子”实际上已经成为当前中国社会阶层区隔的一个最重要的信号机制，它体现了主人的社会身份和社会生存能力。从生物社会学的角度说，任何生物其实都需要通过占有一定的“领地”来实现自身的生存，同时也通过“领地”吸引异性而达成种的繁衍，这也是一切生物种群共有的现象。但是，其它生物对于领地的需求是生理性的，因此是有限的；人类对于住房的占有却是非生理性的，甚至带有明显的炫耀性，因此是无限的。

　　以“信号机制”的研究荣膺诺贝尔经济学奖的学者斯彭斯指出，任何一种事物，当它被当做一个信号机制的时候，就不可避免得存在对该事物的过度投资倾向。按照这个理论，在中国，正是因为房子被太多的领域作为最重要的信号机制，它必然会被过度投资。这种过度投资已经属于非理性的范畴。