大部分地块基准价上调3％－5％

　　大部分地块基准价上调3％－5％

　　广州发布最新国有土地使用权基准地价，市民可据其判断各区域投资环境及居住成本

　　昨日，广州市国土房管局和广州市物价局联合发布了最新的广州市国有土地使用权

　　全市十区各地段的商业、住宅、工业和办公用地基准地价在国土局网站上一目了然。今后市民可根据这份新公布的基准地价判断广州各区域的投资环境和居住成本。

　　本报讯昨日，市民登录广州市国土局网站(http：／／www.laho.gov.cn／jzdj／gz／gz＿sy.htm)，点击地图的具体位置就可打开相应区域的网格点基准地价图，其中每个数字对应的就是该地区的基准地价，即每建筑平方米的价格。

　　各区域划分三类基准地价

　　基准地价采用的是完全市场价格，是社会、房地产市场的地价参照体系。本次基准地价采用的是土地在正常市场条件下，“五通一平”的土地开发程度和合理容积率下的熟地价格，包括土地取得费(征地或拆迁的费用及相关税费)、土地开发费用和土地有偿使用费。

　　根据土地的不同使用性质，每个区域分别编制了商业、住宅和工业三类基准地价，包括办公用地在内的综合地价被规定为住宅基准地价的120％。

　　将成房屋拆迁补偿依据

　　据了解，基准地价将适用于土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股以及土地清产核资中的宗地价格评估。例如，目前广州市土地使用权的拍卖、招标、挂牌，出让底价就将参考最新公布的基准地价。此外，对于拆迁户来说，基准地价还将是城市房屋拆迁补偿的依据。

　　业内人士普遍认为，基准地价对房地产市场具有导向作用，可以提高房地产开发的透明度。今后，市民想买哪里的房子，查一下基准地价就可估算出商品房开发中的土地成本，从而可以抑制开发商谋取暴利。

　　基准地价滞后有局限？

　　据了解，广州市国土房管局根据土地市场的变化情况，每一至两年对基准地价进行一次全面修订，经市政府批准后，对外公布执行。

　　昨日新公布的基准地价是以2004年12月31日为价格基准日。也就是说，网上查到的地价数据普遍反映的是2004年时点的市场价格。而上一次公布基准地价是在2004年9月1日。

　　因为不同时点的经济形式不同，房地产市场、城市建设和城市规划也在不断变化，所以基准地价也存在着潜在的变化趋势。因此，有业内人士指出，基准地价存在着滞后性和局限性，只能是土地市场的一个参考。

　　据悉，昨日一同公布的《商业区段路线价加价表》就是对市场价格变化的调整，其中越秀区北京路的商业地价每平方米就要加价65075元。

　　住宅基准地价解读

　　二沙岛稳居状元天河北跻身榜眼

　　满堂红研究部经理周峰，曾参与了该基准地价制定的部分工作。据其介绍，制定基准地价基本上遵循了一个原则，业界称为“假设开发法”，即假设把地面上的建筑物推倒重建所需要的成本。所以，从最新公布的基准地价“分级”来看，基本是：老城区最贵，并逐渐向周边递减。

　　●住宅第一级

　　住宅第一级中有两大板块，一是二沙岛，二是沙面岛。周峰介绍，沙面岛上现基本没有房屋转让的案例，主要为文物保护建筑；级别最高的住宅基本集中在二沙岛，以其别墅当前的市场价格作为基准地价的标准。

　　●住宅第二级

　　从第二级的范围来看，基本包括了广州老城区、广州新中心区，即越秀区以东、天河区西部。周峰指出，相对去年的基准地价级别来看，今年是把天河西部这一块纳入高级别中，说明天河区西部的土地价值正显露出来。

　　以解放北一带为例，位于越秀区中轴线位置，目前在二手市场上成交活跃的如人民公园旁的恒鑫御苑，二手价达1.1万元／平方米。东风路上的老牌豪宅社区“东风广场”目前的一手住宅均价约1.3万元以上。北京路上的锦源国际公寓现均价也达到了1.3万元／平方米。

　　天河北作为传统商务区域，以楼龄较长的天麟驿为例，因为该项目以小户型为主，二手成交价达8800元／平方米；再如珠江新城东部的成熟社区南国花园，二手成交价9500－11000元／平方米左右；当下珠江新城的“誉峰”项目，东南朝向的单位售价超过2.1万元／平方米。

　　●住宅第三级

　　这部分地块基本是二级住宅用地向周边的一个扩大，西至东风西、流花路一带，东到天河东部，如员村四横路东等，以前这一带的地价非常低廉，近年来发展十分迅速，直接拉高了新的基准地价。如华景新城，二手价都达到7800元／平方米。

　　●住宅第四级

　　主要为白云区领域，新基准地价将白云区划入住宅四级，证明白云区土地价值正展现出来，因为以前白云区多数为农田，现黄石路、机场路、白云大道、南湖等均迅速发展起来。如白云高尔夫花园二手成交均价约5300元／平方米。

　　海珠区也基本涵盖在此区间，该区域近两年来，住宅成交十分活跃、成交均价一直稳步上涨，随着居住氛围的浓郁，海珠区吸引了众多置业人士，如东晓南板块、工业大道板块、赤岗板块等。

　　广州市1－4级住宅用地范围

　　级别级别范围

　　一级二沙岛、沙面岛

　　二级除上述级别外，由以下线路围合而成的区域：解放北路－环

　　市中路－麓湖路－恒福路－永福路－先烈中路－环市东路－

　　天河路－广州大道北－天河北路－林和西路－广园东快速路

　　－天寿路－天河东路－黄埔大道西－华南快速干线－珠江(

　　含海心沙)－解放南路－惠福西路－米市路－朝天路－六榕

　　路－百灵路

　　三级除上述级别外，由以下线路围合而成的区域：珠江－东风西

　　路－流花路－站前路－站南路－站西路－广园西路－广园中

　　路－广园东路－禺东西路－广园东快速路－五山路－华景西

　　路－口岗十三巷－中山大道西－华南快速干线－黄埔大道中

　　－员村四横东路－琶洲大桥－科韵路(琶洲段)－黄埔涌－新

　　村桥－新港中路－新港西路－昌岗东路－昌岗中路－昌岗西

　　路－珠江

　　四级除上述级别外，由以下线路围合而成的区域：珠江－增河－

　　石井河－黄石西路－黄石东路－新广从公路－白云山路－白

　　云山西、北麓－永泰路－沙太路－中成路－中元路－车房大

　　街－天源路－广汕公路－北环高速公路－古窿商业街－广园

　　东快速路－广深铁路－茅岗路－茅岗东路－珠吉公路－珠江

　　－黄埔涌－新港中路－石榴岗路－江海大道－新滘南路－广

　　州大道南－南洲路－工业大道南－石岗路－珠江－信义路－

　　花蕾路－花湾路－浣花路－浣花西路－东漖北路－芳村大道

　　中－花地大道北－珠江

　　广州市1－4级商业用地范围

　　级别级别范围

　　一级北京路(中山五路－文明路)二级北京路(中山五路－广卫

　　路)、中山五路(解放北路－北京路)、西湖路(教育路－北京

　　路)、华林新街、上九路(人民南路－康王南路)、下九路(康

　　王南路－文昌南路)、第十甫路(文昌南路－宝华路)、农林下

　　路(东风东路－中山一路)、天河路(体育西路－体育东路)

　　三级除上述级别外，由以下线路围合而成的区域：解放北路－府

　　前路－越华路－仓边路－大塘街－文明路－大南路－惠福东

　　路－解放中路

　　四级除上述级别外，由以下线路围合而成的区域：南岸路－东风

　　西路－人民北路－流花路－站前横路－站前路－站南路－环

　　市西路－环市中路－童心路－下塘西路－麓景西路－麓景东

　　路－恒福路－永福路－先烈中路－先烈东路－广州大道北－

　　天河北路－林和西路－广园东快速路－五山路－石牌东路－

　　黄埔大道西－华南快速干线－珠江(含海心沙、二沙岛、沙

　　面岛)－黄沙大道

　　■业内观点

　　新基准价会否影响房产后市

　　业内人士观点不一，但指出拆迁补偿受影响相对较大

　　本报讯记者昨日采访了大、中、小型开发企业发言人，针对新基准地价与房地产后市的影响，或对开发企业的影响，多数发展商认为“属于政府职能部门的正常工作，对后市房价的影响不大”。

　　反方：

　　只是指导价不影响房价

　　广州润田房地产开发有限公司总经理钟小军认为：“这是出了一个指导价格，对后市影响不大。”经纬地产吴定金分析认为，新的基准地价对楼市或房价没有实质影响，交易地价才会真正影响房价，而交易地价是受当地房价的影响，房价则受供求关系的影响，即是说，房价与交易地价的直接拉动或作用于基准地价，作用力的方向不同。基准地价是土地真实价值提升的反映，是参照现有物业的价格水平而制定的。

　　正方：

　　新基准价将间接提高房价

　　但也有业内人士提出，此次基准地价将间接提高房价。基准地价在一定幅度上调，意味着土地出让金会提高，增加的开发成本，必将摊分到日后的房价中。但这需要一个相对较长的周期才能体现出来。广州润田房地产开发有限公司总经理钟小军也提出，基准地价是政府部门对地块定价的一个参照，“如果现在市场成交价格远远低于新基准地价的话，那么对后市的拉动作用就很大了。”

　　中立方：

　　拆迁补偿受影响相对较大

　　戴德梁行研究顾问部董事黎庆文认为，基准地价主要是对拆迁补偿的影响较大，此外在土地改变用途需补交土地出让金时，基准地价便起作用了。

　　经纬地产吴定金也表示，调整基准地价在一定程度上会影响到老百姓。如在房屋转让时，需要缴纳的契税与房产税会相对基准地价的上升而上涨。涉及到房屋拆迁时，拆迁费补偿款会相应随之提高。但对于出售已购公房和经济适用房的老百姓来说，由于要按一定比例补交土地出让金，此次调整将加重他们的负担。

　　■相关新闻

　　珠江新城出让3幅商务金融地块富力4亿元独吃两地

　　本报讯昨日上午，3幅商务金融地块在广州市房地产交易中心挂牌出让，楼面均价在不到半个小时的时间里跳升3级。富力地产以4.4亿多元竞得两幅珠江新城金融办公用地，而另一幅被广晟资产经营有限公司收入囊中。

　　昨日首先挂牌出让的是珠江新城A3－1地块，截至前晚，申请竞买该地块的只有富力地产一家。根据挂牌出让国有土地相关规定，富力地产便直接以最低交易价1.4866亿元拿下该地，该地的楼面均价为2380元／平方米。

　　随后，富力地产和广东省广晟资产经营有限公司就珠江新城B1－5地块展开竞夺。经过7轮举牌，富力地产最终以3亿元的价格将此地收入囊中，楼面均价达到3173元／平方米。

　　至此，富力地产已坐拥珠江新城15幅地块，而该地区金融商务用地4566元／平方米的楼面均价纪录也是由富力地产创造并保持的。

　　昨日竞价表现最激烈的是B1－6地块，该地位于珠江新城B区金融商务区的中心地带，紧临珠江新城中轴线和宝瓶广场，南面是正在动工建设的广东烟草大厦。其用地面积为7896.83平方米，建筑面积为118452.45平方米，容积率高达15。

　　经过27轮的紧张举牌，最终广晟资产经营有限公司以4.8亿的价格竞得此地。楼面地价已达到4052元／平方米，比富力底价获得的A3－1地块楼面均价高出1672元。

　　此外，位于荔湾区龙溪大道的一幅商业仓储地块也在昨日挂牌出让，唯一竞买人广州市烟草贸易公司以最低交易价5127万元获得该地块。

　　广州市国土房管局表示，珠江新城的3宗金融办公用地的出让结果体现了地理位置对土地价格的影响。位于珠江新城中轴线上的B1－6地块以4052元／平方米成交，而珠江新城边缘的A3－1地块则以最低交易价成交，各公司均以土地位置的差别作为评价土地价格的标准，理性地参与竞买及报价。

　　限户型地块市场试水

　　17家投标人热闹亮相，金沙洲地块万科中粮报价最高17.5亿元

　　本报讯昨日上午，广州实施房地产新政后的首批限户型地块——昌岗中路和金沙洲两块住宅用地正式开标，包括众多地产大鳄在内的17家投标人参与竞拍。

　　开标结果显示：要求90平方米以下户型占100％的昌岗中路地块引来13家开发商，最高出价达1.48亿元；而要求90平方米以下户型占80％以上的金沙洲D01地块，也有7家投标人竞投，万科和中粮联合报出了17.5亿元的最高报价。

　　拍卖大厅排队交标书

　　由于土地放量可观且有金沙洲等备受关注的大型地块，因此，除了竞投人多，旁观者也很多。上午9时30分不到，拍卖大厅已座无虚席，两侧和后面的走廊上也站满了人。

　　投标人名单显示：用地面积为1.8万多平方米的海珠区昌岗中路164号地块，共有13家竞投人，包括力迅、利海、万科、新恒基、富力、保利、时代、隽粤、高城、广州广电、开发区建设发展有限公司、南海祈福、华盛等著名地产商。而用地面积近14.5万的金沙洲B3725D01地块，则引来万科和中粮联合竞投人、保利、富力、中海、广州市城建开发有限公司、龙光、隽粤7家竞投者。

　　上午9点半，投标正式开始，竞投人带着一摞摞或是一箱箱竞投资料，排队等待，现场十分热闹。

　　开发商不在乎限户型

　　不少业内人士认为，由于房地产新政后一段时间内都没有推出住宅用地，之前获得审批的土地因为政策原因也有很多还没拿到施工许可证，现在有这么好的土地出来，自然会大受开发商欢迎。而且政府未来对土地的控制只会更严格，开发商自然明白这个道理，因此最好还是先下手为强。

　　广州城建开发集团相关负责人就表示，只要地块好，开发商同样会去竞争。例如，要求90平方米以下的户型占100％的水泥厂地块，城建就是志在必得，当记者问是否觉得这个户型比例要求太高时，该负责人很爽快地回答：“不高。”

　　9月6日前发中标通知书

　　根据两地块的招标文件，本次招标采用综合评分法，以土地投标价格、投标人业绩、规划方案等为主要评标条件，综合得分最高的投标人为中标人。

　　对于金沙洲地块，招标文件中还公布了具体的评分标准：公司业绩占20分(包括投标人获银行评级和授信等级以及注册资本金等指标)。规划方案占20分，不落实90平方米以下的户型所占比例超过80％以上的规划设计，该次投标就为废标。此外，土地投标价格占了60分，报价最高者得分60分，报价比最高报价每低0.5％的，扣1分，最多扣60分。

　　昨日上午10时40分，两幅限户型的地块开始现场唱标，并公布两块地的政府最低保护价，昌岗中路为7356万元、金沙洲为9.98亿元。

　　根据唱标结果：排除未投递标书或未递交保证金支付凭证或是报价低于政府最低保护价的竞投人，昌岗中路地块13家竞投人中只有8家的标书为有效标书，其中广州广电房地产开发集团有限公司的报价最高，达到1.528亿元；而金沙洲地块则有中海、万科和中粮联合竞投人、保利和城建四家有效标书，其中万科和中粮报出17.5亿元的最高价。

　　据悉，9月6日之前会发出中标通知书，并公布中标结果。

　　小户型不一定能降低房价

　　从昨日两块地的最高报价折算，昌岗中路的楼面地价达到3974元／平方米，而金沙洲地块的楼面地价更是达到4033元／平方米。业界人士估计，按安建成本3000元／平方米计算，这两个项目开盘起价都要上8000元／平方米才有利可图。

　　广州市城市建设开发有限公司相关负责人表示，如果金沙洲地段的房子卖到8000元／平方米，市场接受的难度比较大。如果用发展的眼光看，7000元／平方米－7500元／平方米的价位比较稳妥。此外，该负责人表示，金沙洲社区建立的新社区，一定程度上会对周边商品房市场的环境造成影响，因此，这样的高价房是否能顺利出手，还很难预测。

　　而合富辉煌集团地产研究部首席分析师黎文江在作出“这个地价过高”的评价后，还一语道出，“这也说明了小户型不一定就能使房价降下来。”

　　A34－35版

　　采写：本报记者王卫国肖阳南方日报记者张睿实习生冯显宁

　　图：

　　88号买主昨日以最高价4.8亿元竞得珠江新城一地块。本报记者卢汉欣实习生王子荣摄

　　（南方都市报）