土地放量井喷冲低高房价？

　　未来5年住房供地5700万平方米，2006年商品房放地104.2万平方米

　　土地放量井喷冲低高房价？

　　在税收、金融等多种调控手段后，2006年深圳土地出让的风暴姗姗来迟。

　　从未来5年住宅土地规划，到具体的2006年用地规划；从一般商品房建设用地，到第一次落实的政府廉租房用地，此次土地出让风暴引起行业内外人士关注，它不仅仅是土地供应的一次集中大放量，还启用了久未采用的招标方式，以及进行严格的户型控制。

　　在税收、金融等政府调控手段已经纷纷发力的背景下，土地调控被部分业内人士称为政府最后的“杀手锏”，它将对深圳楼市带来多大影响？居高不下的深圳房价将走向何方？本期文章力图还原利益各方的博弈图景。

　　招标出让

　　企业风险控制能力得以增强

　　深圳市土地房产交易中心8月16日发布公告称，位于宝安与龙岗的6宗商住用地将于9月15日以久未采用的招标方式集中出让，其中5宗地开发的商品房项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的70％以上。

　　拿地中国网一位专业人士如是评述，土地的集中放量，对户型面积规定又这么严格，而且招标的方式也可以避开拍卖场上的火热较劲，有利于控制地价，说明政府对于房地产的调控毫不手软，正在朝愈控愈严的方向逐渐迈进。

　　深圳国土规划部门联合公布的深圳市2006年商品住宅用地出让计划显示，2006年，深圳市计划出让商品住宅用地18宗，用地面积104.2万平方米。用地都处于关外，出让时间集中在今年9月和10月，将分批出让。上述6宗用地出让是今年土地出让风暴的一出大戏。相关资料显示，2006年度深圳住宅供应用地量极为微小，但此次集中出让却有38.51万平方米。除却已成功拍卖的21.32万平方米商住用地，深圳全年度出让用地仅剩45.52万平方米且全部处于关外。

　　“最令人关注的还是重新启用的招标方式，招标不仅仅是价高者得，政府会根据企业的综合情况来进行选择。6宗地一次性出让，可以让开发商有更多的选择之处，有可能避免众多开发商争抢同一地块而抬高地价，增加开发成本。”大中华国际实业董事局常委刘凤翼表示，采取招标方式，无论是政府和企业，其风险控制能力得以增强。刘本人作为深圳重大项目工程招标评审的社会专家，曾参与深圳地铁商铺经营权招标评审。

　　业内人士的担忧并非空穴来风。7月28日，“国十五条”出台后深圳首宗商住用地拍卖，报名参加竞拍的开发商高达26家，除深圳众多实力地产商外，还有来自武汉和上海的竞争对手，最终北天健地产以3.27亿的天价拿下，楼面地价将达到6452.25元／平方米，而挂牌起始价仅为1.28亿元。

　　搜房网每周地产评论主持人王方表示，深圳新政首拍最终价高者得，是市场需求的表现，但任由市场决定，房价未来走势难免继续走高。针对此种情形，深圳政府未来必须要加大土地供应量，而且有必要采取行政措施，让不同地块能发挥最大社会效用，而非任由市场说话，一味追求经济效益。

　　廉租房、经济适用房用地：

　　对近期市场影响有限

　　在调整土地出让方式，增加整体土地供应的同时，深圳市还将包括廉租房在内的公共租赁住房建设首次落实到了土地保障上。

　　深圳市规划部门向媒体透露，今年三类住房的用地选址规划均已完成，其中40余万平方米经济适用房九成以上都在特区内的福田、南山和盐田等区。此外，今年深圳拟安排5处共11.74万平方米的廉租房用地。其中，龙岗面积最大，两处共7.22万平方米。其次是宝安观澜高新区，两处共4.37万平方米。特区内只有盐田沙头角梧桐路北侧有一处，占地0.15万平方米。

　　这次的用地规划，从源头上保证了廉租房的建设，令人振奋，但是，也有业内人士质疑廉租房、经济适用房用地对楼市调控的影响力，认为有的“经济适用房”可能是“福利房”，而廉租房则位置偏僻，吸引力有限。

　　世华地产一名地产研究员接受记者采访时表示，虽然深圳市规划局尚未具体公布选址的细则，但是根据已经确定的占地面积、开工情况以及经济适用房一般都是大面积开发等属性估计，福田区的经济适用房地块极有可能是去年规划的安托山安居工程，而安托山项目已经明确规定将“定向分配给党政机关、事业单位员工”，所以，安托山项目实际是“福利房”而不是“经济适用房”，从而大大稀释了经济适用房的供应量。

　　“根据经济适用房从开发到入市大约为一年的时间计算，到明年下半年本次规划的项目才可入市，而且入市面积仅为深圳商品房年销售面积的1／10左右，所以，对近期楼市的价格、需求均不会产生太大影响。”这位研究人士说。

　　另外，有业内人士提出，从廉租房规划的选址来看，政府把廉租房定位于工业园、科技园区的服务型物业，选址位于关外的工业园和科技园区附近，证明了政府谨慎地认为在这类区域工作的外来务工人员对廉租房的需求是当前市场最强的。但是，如果仅仅将廉租房定位于此，在满足市场置业需求方面所起的作用有限，毕竟关内置业需求的持续旺盛才是房价不断上涨的根本原因。只有满足了关内的居住需求才可能对当前市场高房价的改变起到根本性作用。

　　星彦地产事业部助理总经理青忠贵接受记者采访时表示，目前深圳的廉租房建设还处于实验阶段，在关外建设，确实可以就近解决工业园和科技园大量工作者的租赁需求，随着深圳轨道交通和路网建设的不断完善，对租住者的吸引力将越来越大。如果关外的廉租房建设取得一定成效，相信今后关内也将会规划更多的廉租房用地。

　　关外新盘增量可能冲低房价

　　国内其他城市对于住房面积的要求均采取了总量控制的方式，但深圳却非常严格地执行具体到项目控制，这一政策在宝安、龙岗6宗商住用地的出让中仍然得到落实，公告要求其中5宗地开发的商品房项目，套型建筑90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的70％以上。

　　大中华国际实业董事局常委刘凤翼对这些关外后两年推出的新盘冲低房价持乐观态度。“从区域来看，出让宗地位于光明街道、松岗街道等较为边缘的地区，房价通常会比较低。而龙岗中心城附近的地块建起来后，房价也不会走高，从目前的情况看，该区域一些新盘销售情况不如人意，其定价与购买者预期还有不少差距。”刘凤翼认为，通过严格控制户型，小户型同类产品增多，一定程度上将会冲低房价。

　　深圳市荣超房地产开发有限公司高级策划师毛莉敏接受记者采访时表示，通过招标方式出让土地，政府在房价方面有更大的调控空间，开发商在写标书时也会考虑到房价因素，政府会考虑宗地交由哪家开发商将会达到最佳使用效果，既要符合政府统一规划和片区发展问题，也符合政府调控房价的意图。

　　有业内人士表示，深圳土地供应量历来较少，这次一次性出让这么多，开发商的选择多了，也就会更为理性，地价就容易得到控制，自然可以适当地平抑房价。同时政府应该考虑消除城乡差别，改善关外交通，在配套设施等各方面均应该做一定的改善，城市的扩容可以稀释关内一部分的消费需求，关外的低房价有可能把整体房价拉下来一截。

　　关外土地对地产商的吸引力有多大？对于开发商来说，风险有多大？刘凤翼表示在特区内几乎零供地的情况下，深圳众多地产商毫无疑问会把握住关外土地集中放量供应的机遇，毕竟深圳房产需求一直强劲，至于风险问题，开发商可以在建造成本环节上予以化解，以前有不少开发商存在攀比现象，在建造成本方面节约，适当低一点的房价并不意味着利润降低。

　　也有人士对关外房价冲低持反对意见，深圳市文集房地产咨询有限公司总经理杜爱华预测，9月15日龙岗3宗商品住宅用地的地价仍不会低于3500元／平方米，如果以2000元的建材、税费等其它开发成本来计，这些楼盘的房价只有不低于7000元／平方米开发商才有钱可赚。也就是说，如果地价不能得到有效控制，关外新盘房价仍很难打破高居不下的尴尬局面。

　　深圳民间地产研究人士半求接受记者采访时表示，国土部门在规划中宣布未来5年深圳各类住房供应总建设面积达5700万平方米。供应量较大，如果市场有变，很可能导致规划无法实现的情况出现。但是这样的安排，改变了市场参与各方对未来的预期，有利于稳定深圳房价。“2005年年初，上海推出1200万平米经济适用房政策，经济适用房还没有开始建，上海房价就立即稳定，这也是从改变预期着手的。可见，改变预期，也就是通过对房地产市场期货心态的影响来调控房价其实是非常有效的。”半求说。

　　土地放量规划

　　8月11日，深圳市规划部门向媒体透露，今年三类住房的用地选址规划均已完成，其中40余公顷经济适用房九成以上都在特区内的福田、南山和盐田等区。此外，今年深圳拟安排5处共11.74万平方米的廉租房用地。

　　8月16日，深圳市土地房产交易中心发布公告，宣称宝安、龙岗逾38万平方米的6宗土地将以招标的方式出让，这是深圳实行招拍挂之后首次采用招标的方式进行土地出让。

　　8月19日，深圳国土、规划两局公布《深圳市住房建设规划(2006－2010)》(征求意见稿)，宣布未来5年深圳各类住房供应总建设面积5700万平方米。

　　8月24日，深圳市国土资源与房产管理局、深圳市规划局联合公布了深圳市2006年商品住宅用地出让计划，2006年，深圳市计划出让商品住宅用地18宗，用地面积104.2万平方米。

　　策划：本报记者佘慧萍

　　撰文：本报记者黄伟佘慧萍

　　摄影：何俊

　　图：

　　隔着铁丝围栏，政府储备用地开始浮出水面。在税收、金融等多种调控手段后，2006年深圳土地出让的风暴姗姗来迟。