观望情绪影响“金九银十”销售策略　新盘定价低开高走或高开低走？

　　本报记者佘慧萍

　　实习生覃佳升

　　8月份的房地产市场，受到观望情绪影响，开发商对新盘销售价格的制定和宣传都非常谨慎。由于近期开始销售的一些高价盘业绩不够乐观，新盘定价问题已经成了开发商关注

　　高价盘销售不乐观

　　8月15日，深圳某媒体报道，祥云·天都世纪8月12日开盘当天，一口气售出513套，接近楼盘单位总数的50％。祥云·天都世纪销售情况是否真的如此乐观？

　　8月29日上午，记者登录深圳市国土资源和房产管理局一手房销售系统发现，祥云·天都世纪在该系统登记总共有1187套房，截至当日，系统显示已经售出的仅411套，占销售量的34.6％。

　　“祥云·天都世纪定位为新洲片区惟一酒店式公寓，还带装修，均价定为10500元／平方米，相对整个片区的房价来说，这一价格还是有些偏高。”一位业内人士告诉记者。

　　与此同时，今年南山几个均价过万、以大户型为主的项目销售均告惨淡。华联·城市山林11000元／平方米的均价使三房单位总价几乎全部超百万，该盘一直大力宣传的卖点——大南山山体公园能否支撑其高位价格，业界对此一直存疑。以大户型为主的名家富居开盘均价12000元／平方米，加上稍早之前以16000元／平方米入市的卓越·浅水湾，这几个均价过万的项目销售情况均不理想。

　　同为以大户型为主的项目，地理位置相对偏僻的桑泰·丹华却取得了相对良好的销售业绩，其入市均价8000元／平方米，大大低于以上各盘。与名家富居相邻、早一周入市的小户型项目你地公寓则成为下半年南山销售最顺畅的项目，该盘以带装修均价8700元／平方米入市，开盘当天即售出70％。

　　40个新盘陆续入市

　　“金九银十”将到，深圳楼市的推盘量将迎来一个高峰，同时这也考验着开发商的定价策略。根据记者的粗略统计，接下来的两个多月时间内，陆续将有40个左右的项目进入市场。例如宝安有幸福海岸二期·凡尔赛宫、泰华·君逸世家、高发·第五大道等15个新盘，龙岗新盘后续2个月推盘项目大约在8个左右。

　　至于关内各区，南山九十两月预计有新德家园、西湖林语等六七个新盘。而罗湖只有东方尊峪、红桂皇冠、天越翔园3个项目，福田已知的有蜜园、岭尚时代、园博中央、瀚城等，盐田则有天琴湾三期、泊岸雅苑等5个楼盘。

　　这些新盘的定价成了开发商和市民关注的焦点。记者近日登录一些房地产门户网站发现，不少新盘的开发商也登录论坛，以消费者的身份抛出其估计的楼盘价格，从网友跟贴试探市场反应。近日在龙岗布吉有一新盘入市的开发商则告诉记者，此前为了确定合适的价格，公司开了十几次会议，在开盘当天才最后定下来。

　　标杆项目另有考虑

　　在楼市观望期，新推楼盘是低价开盘，以后逐渐走高？还是高价开盘，待完成初步销售目标后，再低价清货？

　　“发展商目前普遍不敢制定高价，因为楼市回暖迹象不明显，一旦销售不利，在消费者买涨不买跌的心态下，即使降价也难以挽回颓势，我们希望是低开高走。”宝安某大型地产公司营销经理告诉记者。

　　德思勤置业深圳公司市场研究部工作人员接受记者采访时表示，高开低走和低开高走都不是绝对的，销售过程中的价格变化是较为微妙的。作为发展商，关键问题是要在楼盘定价的前期，综合权衡物业形态、品质、市场态势、消费者心理，寻找合适的机会点，这样才能真正赢得市场。否则，不考虑楼盘销售的成交量以及时间成本，将会受到严峻的市场考验，风险亦在其中。

　　而一些对地产商具有标杆意义的项目，定价又有其特别考虑之处。珠江地产的珠江·旭景佳园本月也将面市，其内部工作人员接受记者采访时透露，因为旭景佳园是珠江地产挺进深圳的首个项目，它的销售业绩影响着深圳市场对珠江地产的信心，因此估计珠江地产高层最终对该盘的定价会低于其所处坂田片区同等楼盘的价格。

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　　开发商对新楼盘销售价格的制定和宣传都非常谨慎。朱丹阳丁玎摄