深圳清算发展商历史欠债

　　深圳清算发展商历史欠债

　　社区配套用房移交和“房屋养老金”清欠考问开发商社会责任

　　纵深

　　开版语

　　古有晋商、徽商，今有港商、台商，当代中国正在崛起深商……

　　年轻的深圳，没有什么不可能！无论你是创业还是守成，无论你是本地人士还是来自五湖四海，无论你的事业处于上升还是下降，在全球化大背景下，在深圳向公民社会转型年代，深商要思考的已经不再只是如何赚钱，更重要的是参与社会变革。南方都市报开创本地化政经版——深商新闻版，愿与你同行，把握商机，追逐财富，享受成功，规避风险。

　　树立公共理念，强化社会责任，不单是深圳房地产界面临的课题，也是全体深企今年的主旋律。不过由于地产行业的特殊性，不但在今年要在调控风暴中配合房地产调控政策，还在社区配套用房移交、公用设施专用基金清欠方面面临考验，难免首当其冲。

　　8月28日下午，东方银座三楼纽约厅内，百余名深圳房地产发展商代表正在仔细聆听国土部门官员对中央、地方频频出台的调控政策解读。政策解读完后，深圳市国土资源和房产管理局房地产业管理处处长耿继进又推心置腹地说了一番话。

　　“其实，花钱与赚钱都是学问。前几年赚钱相对比较容易，但大家也应该想清楚，钱应该怎么花。我们深圳的发展商还好，北方的发展商就真有人不知道钱是从哪里来的。比方有人说‘没有义务给穷人盖房子’，‘沦为房奴是活该’。不管这话是对是错，毕竟触及了社会的敏感神经，也影响了整个发展商的形象。”由此，耿继进给深圳发展商在宏观调控背景下的一个建议就是，强化企业公民的责任和义务，保障整个行业的长治久安。

　　居委会无办公用房

　　书记怒斥开发商“良心坏了”

　　与国土局官员对地产商的好言规劝相比，市委书记李鸿忠在一个公开场合的表态就丝亳不留情面了。今年4月初，他在“双年”动员大会上谈到很多社区没有居委会办公用房问题时，直斥开发商“良心坏了”、“赚黑心钱”。随后，一场全市规模的社区配套用房和公用服务用房移交立即展开。按照计划，全市所有楼盘中包括居委会、中小学及幼儿园等在内的社区配套用房和公共服务用房将在今年9月30日前基本完成移交工作，10月份将进行全市检查验收。

　　也就在这次会上，市委书记李鸿忠提出了应“引导房地产商树立公共理念，强化社会责任”。随后不久，在一次市领导与企业家恳谈会上，李鸿忠又进而强调“企业家要承担更大的社会责任”。

　　社区配套用房和公共服务用房移交，便是深圳历史上遗留下来的一大笔发展商欠债。按照相关规定，包括居委会、中小学、幼儿园等在内的社区配套用房及公共服务用房，产权应属政府，由发展商承建，应按土地出让合同的约定，在建成后以有偿或者无偿的方式移交给政府。但是多年来，由于缺乏约束手段、政府监管不严、发展商无良等原因，深圳有大量的此类用房或被开发商转卖、占用，甚至干脆不建，不但致使大量的居委会找不到办公场地，中小学、幼儿园等设施的缺失，也在一定程度上导致了教育资源紧缺。

　　“以前有很多居委会的办公场地都是通过租赁解决的，有的甚至只有去租城中村违法建筑。”深圳国土部门一位负责人说。

　　有令不行12年

　　“房屋养老金”八月始清欠

　　无独有偶，同样从今年3、4月开始，深圳又开始了对开发商历史遗留的另一笔欠债的清算。按照3月份发布的《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》，总额达百亿，此前12年都未曾收缴到位的房屋公用设施专用基金将在今年全面清欠。清欠工作已自今年8月1日全面展开。

　　这笔俗称“房屋养老金”的基金，其作用不可小看。按照1994年开始实施的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定：“开发建设单位应当在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资2％的比例，一次性向业主委员会划拨。”基金主要用于房屋共用部位和公用设施设备的重大维修改造项目，但这部《条例》出台12年来，由于法规不健全、缺乏专门工作机构以及有效收取手段等原因，该项基金在深圳基本没有划拨和收取。国土部门在一份调研报告中指出，当前，深圳1994年前后开发建设的房屋项目陆续进入大、中修或更新改造阶段，如再不抓紧组织力量收取这项“养老金”，整个局势将很难控制，并将影响深圳经济社会的稳定和发展。

　　发展商表现尚可

　　配套用房月底应能移交完

　　进入9月，社区配套用房和公共服务用房移交已接近尾声，“房屋养老金”的清欠也已展开了一月时间，在这场考验中，深圳开发商的表现如何？

　　深圳市国土资源和房产管理局统计显示，从4月中旬开始，全市共清理出涉及社区配套和公共服务用房项目的土地出让合同、补充协议及规范性文件共3170余个。移交方式分为无偿移交和有偿移交两种。截至8月20日，无偿移交项目中已具备移交条件(有的尚未竣工，不具备移交条件)的已大部分移交：全市应无偿移交的居委会用房项目288个，已具备移交条件的217个，现已移交209个，占96％；无偿移交的中学3个，现已移交2个；小学28个，已具备移交条件的19个，现已移交18个，占95％。由此，按照原计划的时间表完成移交任务已经基本没有问题。

　　在“房屋养老金”清欠方面，“比我想象的要顺利，从8月1日到25日，现在市区两级主管部门已经接到了总计1.66亿元的缴纳申请，其中，市局收到的申请共计1.2亿，现已到账3100万。”深圳市国土资源和房产管理局主抓该项工作的物业监管处一位负责人说。

　　在目前已申请缴纳“房屋养老金”的开发商中，既包括万科、鸿荣源、东部、招商、富通等大型发展商，也有不少小地产企业。“万科第一天就积极表态，跑来为他们的第五园项目申请缴纳这笔钱，有的发展商在办手续时甚至还催促我们办快一点。总体上看，还是响应政府号召，履行应该承担的责任的。”不过，这位负责人也分析，开发商的觉悟，主要源于政府强硬的征缴手段。

　　百亿“房屋养老金”何时才能追缴到位？对此，这位负责人表示，多年的遗留问题不可能短期解决，这将是个非常漫长的过程。“现在我们征缴的主要是今年3月3日条例实施后的新项目，下一步会把主要精力投入到3月3日以前项目养老金的追缴上。”他说。

　　历史欠债谁之过？

　　“这两个工作，既是开发商实力的比拼，也是对其素质的考验。我所说的素质，指的就是是否愿意承担社会责任。”德业基地产总经理朱根平说。

　　在德业基地产开发的项目中，去年底竣工的丽晶国际在竣工后立即便将居委会、幼儿园用房移交给了政府。在朱根平看来，开发商承担社会责任首先体现在产品质量、依法纳税、售后服务上，在此基础上，应该在配套公共设施方面尽量做到完美、舒适。在所有的问题中，房子质量是第一位的。具体到配套设施移交及房屋养老金清欠问题上，他认为并不是开发商单方的责任，但开发商也理应配合政府将两笔欠债还清。

　　在这两件事上，深圳市国土部门官员也认为不能把板子全部打在开发商的屁股上。“履行社会责任首先要靠自觉，但在现代社会中，自觉意识的培养也需要有强制性，政府要进行引导和干预。

　　正是为了体现强制性，培养开发商的自觉，在这次移交与清欠的过程中，政府出台了不少杀手锏。比如，对于不配合社区配套用房和公共服务用房移交的开发单位，政府将采取暂缓办理该单位的相关业务，资质扣分，工商、税务处罚等多种措施处罚，不但要被媒体曝光，政府还将在必要时循司法途径解决；对逾期不缴纳“房屋养老金”的开发商，政府还动用了申请法院强制执行、暂停房地产开发资质等手段推动基金的收取。

　　“其实，这两件事不但是在考验发展商的社会责任履行度，也在考验政府的执行能力。”深圳知名房地产研究人士半求点评说。

　　专题采写：本报记者李斌

　　图：

　　深圳在兴建大量住宅的同时，开发商也应承担起相应义务。本报记者韩一鸣摄

　　（南方都市报）