物管不得擅自退出小区

　　业主委员会和物管企业随意侵害小区居民利益的情况，今后有望好转。昨天，合肥市房产局正式宣布，从9月1日起，《合肥市业主大会和业主委员会规程》、《合肥市物业管理企业退出管理暂行办法》及《合肥市物业管理招标投标暂行办法》正式施行。

　　■关于物管物管不称职居民可“罢免”

　　部分物管企业为了不顾小区居民利益，擅自采取行动，谋取利益，以前在该市屡见不鲜，为约束物管企业的行为，维护居民利益，文件规定，今后，当物管企业出现不能按服务合同的约定完成本物管区域内的工作，或物管企业侵害物管区域内业主合法权益时，居民和业主大会可以依照法律规定和物业管理服务合同的约定，解除与物管企业的合同，并由区、县物业管理主管部门责令其30日内退出。

　　小区的业主大会能不能选聘物管企业？新文件规定，业主大会可决定通过协议方式选聘物业管理企业的，业主委员会应将物管企业制订的物管方案提交业主大会，由业主大会会议表决通过。经业主大会授权，业主委员会代表全体业主与选聘的物管企业签订物业服务合同。擅自退出小区要追究责任

　　有的物管企业随意撤离居民小区，给居民正常生活带来了很多不便，最直接的是小区垃圾无人清理，对此居民反映强烈。9月1日起，该市物管企业将不能随意退出居民小区，退出前必须办妥各种手续。今后，物管企业必须严格履行合同约定，对物业服务合同期满，不再续约或者依约定提前解除合同，物管企业必须在解除合同90日前，将退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，并以书面形式在物业管理区域内公告15日。拟退出物业项目管理的物管企业，在未正式退出前，应当继续按照物业服务合同的约定做好物业服务，协助业主大会选聘新的物业管理企业。业主应当足额按时交纳物业服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。对违反该规定，擅自退出小区并给业主造成损失的，有关部门将追究物管企业责任。合同到期交出物业“清单”部分物管企业在合同尚未到期，便一走了之，或者合同到期后，什么也不办理，便找不到人影，为避免小区管理出现管理真空，文件要求，今后物管企业在合同终止之日起10日内，必须要向业主委员会移交管理“清单”。

　　物管企业必须要移交的“清单”有，居民住宅区设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料；专项维修资金的节余等，这些事务移交后，物管企业之间才能进行工作交接。对不按规定进行的，将记入企业信用档案，并作为不良行为记录向社会公布。物管纠纷可通过仲裁解决

　　近年来，因为种种原因，小区居民与物管之间的纠纷不断，由于得不到及时调节，部分甚至演变成暴力冲突，如何杜绝这种情况？当纠纷发生时，该通过何种渠道进行维权？对此文件明确，因物管企业引发纠纷的，街道或居民委员会调解无效，当事人可通过仲裁或依法提交人民法院解决。

　　对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，导致物管企业受损失的，文件也规定，所在地的区、县物业管理主管部门将责令其限期改正，并通告全体业主，损失由全体业主承担相应的法律责任。对业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，也将要依法承担责任。

　　■关于业委会业主委员会不能滥用职权

　　从2000年起，省城就开始对新建小区的业主全面征缴物业维修基金。如今这笔资金已经达到5亿多元。当初交纳物业维修基金的不少小区也已经接近或超过保修期限，但由于业主委员会的行为不规范等原因，合肥的这笔基金至今无法使用。

　　为规范业主委员会的行为，文件规定，业主委员会滥用权利或者怠于履行职责，侵害业主合法权益，物业所在地的区、县物业管理主管部门应当责令其改正，业主委员会拒不改正的，物业所在地的区、县物业管理主管部门应当责令其即时解散，由所在地的街道办事处组织召开业主大会，重新选举产生业主委员会。物业专项维修资金的使用、续筹方案，今后将由业委会决定，同时监督实施。决定与物管无关的无效

　　外地曾发生原业委会在任期内，频繁更换物业公司，导致小区物业品质下降，使原来月租金每平方米上万元的房子降到每平方米数千元都找不到租户。文件规定，业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，而且，如果作出的决定违反法律、法规，将由主管部门责令限期改正或撤销，否则解散业委会。

　　是否房屋面积越大，决定权就越大？对此文件明确，首次业主大会投票权实行住宅物业一套房屋计一投票权；非住宅物业每200平方米计一投票权，200平方米以下每一房地产权证计一投票权，单个业主所持投票权数最高不超过全部投票权数的30％。物管服务费调整须公告

　　业主委员会对住宅区内涉及居民切身利益的问题，作出决定时，以往由于缺少约束，经常会产生各种纠纷，为减少纠纷发生，增加对业主委员会的监督，文件规定，今后业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档，出现重大事项时必须要提前公告。

　　公告时间不得少于15日，被列入公告范围的主要有，关于物业专项维修资金使用的建议；关于调整物业管理服务费的建议；选聘或者解聘物业管理企业的建议；关于决定召开临时业主大会会议的决议；关于罢免委员的建议及其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。

　　■关于招投标限制开发商“包办”物业管理

　　交房入住，迎接业主的多是开发商指定的“嫡系”物业公司。本月1日起，随着《合肥市物业管理招标投标暂行办法》的施行，这种“包办婚姻”将成为历史。业内人士指出，新文件全面打破了“谁开发，谁管理”的旧有管理模式，确立新的“游戏规则”：开发商和业主大会都可以通过招投标的方式选择物业管理公司。

　　《暂行办法》指出，总建筑面积在5万平方米及以上的住宅小区，总建筑面积在2万平方米及以上的高层住宅，都应当通过招投标的方式选聘具有资质的物业管理企业。在公开投标文件截止之日投标人少于3个的，招标人应依法重新招标，同时书面通知已提交投标文件的投标人，并原封退回投标文件。建设单位如未通过招投标方式选聘物业管理企业，或未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由物业管理行政主管部门依照国务院《物业管理条例》规定予以行政处罚。

　　（通讯员方新东记者张伟陈酿）