迟到3年的胜诉 普通市民打赢公布经适房成本官司

　　(声明：刊用《中国新闻周刊》稿件务经书面授权)

　　经济适用房成本首次被法院判决强制公开，显示当前此类房屋的成本及售价大多虽然明文规定，但操作中购房者仍难明底细

　　★ 本刊记者/谢良兵(发自哈尔滨)

　　其实王树春的诉讼请求非常简单：哈尔滨市物价局必须向社会公布经济适用房小区——乐福小区(又称巴黎广场)的房价成本。王原本以为作为买房人的知情权，这个要求并不过分。但正是这个小小的请求，却让这位现年77岁的老人足足等待了3年的时间。

　　迟到三年的胜诉

　　2006年8月15日，哈尔滨市物价局终于在其官方网站——哈尔滨价格信息网上，公布了乐福小区经济适用住房的建设成本。然而这个消息，作为当事人的王树春此时并不知道。“什么？公布了？你怎么知道的？在什么地方公布的？”8月26日当《中国新闻周刊》记者联系上王树春时，他还将信将疑。

　　事实上，早在5月24日，哈尔滨市中级人民法院就已经对此案做出了终审判决：哈市物价局必须对王树春提出的乐福小区经济适用住房成本和价格以及两表审批的依据给予公布。

　　但是，几个月过去了，王树春一直未见物价局有任何动静。于是，王树春又于8月1日向法院申请强制执行。显然，哈市物价局的最终妥协，无疑是受到了法院“强制执行”的压力，尽管其在网站上公布成本时并未提及王树春及此诉讼。

　　王树春原本住在哈尔滨市动力区体育头街道321栋，这是哈电集团汽轮机厂的职工住宅区。2003年4月，同属哈电集团的哈电地产置业股份有限公司对该地块进行动迁，并开发成单位自建经济适用房乐福小区。

　　作为动迁户及哈电集团内部职工，王树春与哈电置业签订内部职工认购协议，认购了乐福小区G栋3单元1层1号使用面积53平方米的一套两居室。当时协议规定的此套房总价格为169249元。“我认为这个价格过高。我的退休月工资才500元左右，房价与收入比太多。”王树春对本刊记者说。

　　他向开发商要求公布房价成本，但开发商并未答应。于是，2003年8月12日，王树春向哈尔滨市道里区人民法院提起诉讼，认为乐福小区住房基准价格(每平方米建筑面积2280元)有可能被物价部门核定过高。

　　2003年11月10日，道里区人民法院做出判决：认为当时开发商尚未向市物价局提出定价申请，故无法启动制定价格程序。驳回王树春对哈市物价局的起诉。王树春向哈尔滨市中级人民法院提出上诉，依然败诉。

　　2004年6月17日，在哈电置业提出定价申请后，哈市物价局对乐福小区经济适用房住房销售价格做出了批复。2005年8月8日，王树春再次将哈市物价局告上法庭。他引用哈尔滨市的有关规定认为，经济适用住房销售价格实行政府指导价格，利润限定在3%以下，经济适用住房建设成本由市建设行政主管部门审核，销售价格由市物价部门批准，按项目向社会公布。

　　2006年3月10日，道里区人民法院一审判决，要求哈市物价局公布成本。哈市物价局对该判决不服，上诉至哈市中级人民法院。哈市中级人民法院维持原判。

　　被质疑的成本表

　　然而，胜诉并不意味着目的的达到。王树春从“哈尔滨价格信息网”上，将物价局公布的成本表打印了一份进行研究，并认为该成本表仍有可商榷之处。“公布的这个建设成本表依然有定价过高的嫌疑。”王树春说。

　　根据有关规定，经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。在哈市物价局公布的《乐福小区经济适用住房建设成本》中，三部分相加，基准价格的确为物价局批复的建筑面积每平方米2300元～2900元。而60.67～76.97元/平方米的利润也符合经济适用房利润3%的控制线。

　　“旁边的商品房都才卖2000多，经济适用房还卖到2300那么贵？”王树春质疑道。本刊记者采访乐福小区的开发商哈电置业时，有关负责人称，自己开发的经济适用住房，符合有关成本核算标准，“不存在房价过高”。

　　但是，如果将哈市物价局公布的乐福小区建设成本细表与本刊获得的一份哈市《经济适用房平方米造价构成表》做比较，就会发现有一些费用出现了较大差异。比如：乐福小区建筑安装工程费是760～1300元/平方米，而《造价构成表》中规定的该费用为600元/平方米。

　　“根据我的计算，物价局给乐福小区经济适用房的定价至少比规定多出了700多元/平方米。而且近3万平方米商铺面积应该冲减经济适用房建设成本。”王树春对本刊记者说。在《经济适用房平方米造价构成表》中，有特别注明：1.根据1998年哈尔滨市市政府收费项目制表；2.哈尔滨市内任何地区新建房屋造价是相同的。

　　而据《哈尔滨日报》报道：哈市房产住宅局局长边洪霄透露，2004年8月份哈尔滨的住宅价格平均为2249元/平方米。事实上，直到2005年年底，哈市的商品房住宅均价也不过为2480元/平方米。“乐福小区此时正处于销售阶段。”

　　另据《黑龙江晨报》报道，2005年哈尔滨市计划建设的100万平方米经济适用住房，其价格被严格限定在2000元/平方米以内。“如果按照这样的比照，乐福小区作为经济适用房，其销售价格并不‘经济’。”王树春说。

　　一位业内人士向本刊透露，经济适用房作为微利商品房，只是在土地供应政策和价格管理政策上区别于一般商品，其余仍按市场化运作。

　　因此，北京国际投资发展公司总裁杜猛在接受本刊采访时就直言，如果经济适用房利润真正控制在3%以下，是不会有开发商愿意做的。

　　根据本刊的调查，作为老工业基地的哈尔滨，单位自建经济适用房成了该市经济适用房的重要组成部分。而一些项目由于定价过高，本单位职工购买不起单位自建的经济适用房，开发商便开始公开或半公开地提高价格对外销售。哈电置业开发的乐福小区就存在着这样的情况。

　　不过，即便如此，经济适用房的开发商依然在叫苦。在哈电地产置业股份有限公司董事长桑洪看来，开发建设过程中有很多不可预见的东西，不管是开发3年还是5年，建设成本每年都在呈现增长趋势，而经济适用住房的价格是提前审定批准的，很难申请调整价格。“我们开发的乐福小区住宅是一个亏损项目。”桑洪近日在接受新华社记者采访时说。

　　胜诉的标本意义

　　作为首例要求物价局公布房价成本并胜诉的案子，王树春的举动在哈尔滨市一石激起千层浪，引来群众和地产商的广泛关注。黑龙江省法学研究所研究员李丽英认为，此案的真正意义并不在胜诉本身。“长期以来，购房者一直处于信息不对称的弱势地位，王树春此举在维护自己权益的同时，给政府有关部门和房地产企业带来了很多值得思考的东西。”李丽英在接受当地媒体采访时说。

　　据本刊了解，道里区法院曾就如何判决进行过全院法官的大讨论。最后决定以物价局“未能提供开发商在开发乐福小区时建设成本价格不予向社会公布的证据”为由，判决王树春胜诉。“我们也担心来自各方面的压力。”道里区法院一位法官对本刊记者说。

　　显然，哈尔滨道里区人民法院的这纸判决让人们开始思考，通过法律手段能让经济适用房的房价成本得以公布，那么，商品房的价格成本呢？一个背景是福州市物价部门去年在全国率先公布该市市区商品房社会平均成本，引起极大争议。

　　“目前，国家文件中没有规定要对具体经济适用住房项目公布成本。即使是公布这个成本，让物价部门来公布也不太合适。”在接受本刊记者采访时，哈尔滨市物价局经营性收费管理处主任科员姜军说。在他看来，公布成本也不会扩展到商品房领域。

　　他认为，按哈尔滨市的有关规定，经济适用住房建设成本由市建委审核，销售价格由市物价局批准，让物价局来公布由市建委审核的成本似乎不妥。“每一个经济适用住房的成本资料都有几百页，这些都是开发商的账目数据。如果公布的话，要公布到什么程度，经费又从哪里出，这都是个问题。”姜军对本刊记者说。

　　在当时的法庭辩论中，哈市物价局方面还认为，具体的某建设项目的成本，由于征地方式、拆迁补偿、建筑工程技术等的不同，开发商之间具有市场竞争性，其中可能存在经营者的商业秘密。根据《价格法》第36条规定，未经开发商允许，物价局不能公布。

　　《工人日报》的一篇分析文章称，有法学专家针对此案认为，国家对经济适用房价格按建设成本确定早有详细规定，操作上没有任何难度，也不应视为商业秘密。况且，法律赋予消费者知情权，政府部门理应将其公之于众以维护公众利益。“公布房价成本只是还老百姓一个知情权。”这位分析人士说。 ★