工业园成豪宅社区?摩托大佬储地万亩"变脸"有术

　　当自视甚高的地产大佬们正为手中成百上千亩的土地储备沾沾自喜之际，他们可能没想到，某些不动声色的外来户，已经抢到前头去了。

　　有消息透露，重庆摩托三巨头之一隆鑫控股集团旗下的地产公司，掌控土地接近万亩，其中包括数个规模小则数百亩，大则数千亩的工业园区。

　　与此同时，重庆市政府正在加速推进主城区大量原工业企业用地“变脸”，预计未来五年，主城区内由此将腾出1.53万亩黄金宝地，其中就包括隆鑫名下的部分工业园。

　　四处寻觅出路的摩托业资本终于与房地产“焊接”起来，而地方政府又乐意为其助力，这辆全新的“跑车”会飙出怎样的速度呢？

　　门外汉笑傲地产江湖

　　在今年7月悄悄完成的一项收购中，重庆老牌地产商协信集团控股的中城联被纳入隆鑫地产旗下，其位于重庆九龙坡区、占地达500亩的“美茵河谷”项目，也成了后者的囊中之物。

　　当然这只是向来极为低调的隆鑫地产最新的一个猎物。今年初，隆鑫控股集团中止了进军汽车业的庞大计划，拓展地产业务的脚步却不断加快，集团一位高层对记者直言：“目前我们的主业就是摩托和地产。”

　　据了解，早在2002年底便宣布介入地产业的隆鑫，如今在山城楼市已做得风生水起，仅今年就同时运作5个项目，估计总体量接近100万平方米，声势直逼本土开发商中的老大龙湖地产。

　　如果算上参股开发的上邦高尔夫项目，隆鑫地产的盘子就更为可观。该项目由隆鑫地产与(香港)林特资产管理有限公司、重庆新城开股份有限公司共同投资，2004年启动，总面积15000亩。

　　隆鑫地产“储地万亩”的惊人说法，来自其公司内部人士。即使这个数字中有一半的水分，以楼盘开发平均容积率3.0估算，也意味着它们至少拥有可建筑面积达1000万平方米的土地储备。按其眼下的开发能力，开足马力也足够做十年之久。而国内大名鼎鼎的专业开发商万科、中海等等，眼下实际储地不过1000来万平方米。

　　隆鑫地产副总裁李杰接受记者采访时坚称，“储地万亩”之说“有些夸张”，公司官方网站上披露的信息则比较含糊：“集团在重庆主城区范围内拥有大量土地储备”，但重庆业界人士分析认为，隆鑫有这么多地，并不令人感到太意外，因为他们另有法门。

　　押宝工业园转型

　　除了原有的协议用地及不断收购房产项目之外，隆鑫地产最大的押宝就在集团拥有的工业园区大片土地的转型上。

　　据了解，目前隆鑫集团主要有三个工业园区：位于重庆主城区的南坪经济技术开发区和九龙工业园，可供隆鑫支配的工业用地，分别有近300亩和700余亩，而在重庆辖区内江津市的巴福工业园，则占地多达3000亩。

　　“我们的工业园区用地转型是肯定的，但需要条件成熟时才可以。”李杰告诉记者。按现行规定，工业园用地转换为房地产用地，要由现使用单位向国土部门提出申请，获批准后再进行招拍挂出让。

　　“公开出让时可能会遇到竞拍者，但隆鑫有能力和信心拿下。”李表示。

　　该公司一位中层向记者透露，他们在九龙坡片区还囤有大量土地，暂时不为外界所知。记者就此向李杰求证，但他明确否认。

　　无论如何，工业园区的转型对雄心勃勃在地产市场一展身手的隆鑫，显然充满诱惑。

　　根据记者实地观察，隆鑫集团位于九龙坡和南坪的两个工业园周边，已经布满了高档楼盘，隆鑫地产开发的两个楼盘就在南坪工业园附近。据悉，该区域房价超过每平方米3000元，业界猜测尚未面市的隆鑫其中一个新盘，定价可能达每平方米4500元以上。而今年5月重庆房交会公布的商住房均价不过每平方米2780元。

　　根据九龙坡区的规划，九龙工业园转型在即，今后将打造为重庆西城中央居住区。

　　搭上“变脸”顺风车

　　据重庆业界人士介绍，以往当地房地产开发用地，大都是在上世纪90年代末重庆市刚成为直辖市，土地市场尚不太规范时出让的协议用地。由于大批开发商的持续强度开发，今天这些存量土地基本用完了。而城区大量工业用地又被开发商们盯上。

　　重庆是全国有名的老化工基地。资料显示，主城区内规模以上（年产值不低于500万元）化工企业有69家，大部分沿长江和嘉陵江布点，而今年起政府规划搬迁电池总厂、长江化工厂、新华化工厂等29户高能耗、重污染企业。此外，主城区内600多家集体工业企业可在3年内完成破产程序，也将出一大批厂房用地。

　　据有关机构估算，上述集体搬迁以及工业园转型，一共可腾出城区土地1.53万亩，相当于重庆最繁华的渝中半岛一半的面积，而且这些地块主要分布在重庆的南岸、江北、沙坪坝、渝北等片区，几乎全是主城区的黄金地段。

　　近期重庆工业用地价格每亩10万～50万元，以平均价每亩30万元计算，这批土地折价46亿元。而据中原地产重庆公司统计，2003年下半年至今，重庆主城区房地产用地成交价连年上升，平均单价从每亩约53万元涨至高峰时接近每亩73万元。今年8月初刚刚出让的一幅150余亩住宅用地，成交价为每亩125万元，近期其他成交地块，也多在每亩100万元以上。去年7月一家台湾开发商在渝中半岛投得的地块，更创纪录地达到了每亩1100万元的天价！

　　可以想象，一旦工业用地转化为房地产开发用地，地价可马上数倍甚至数十倍上涨，政府自然乐见其成。

　　据重庆国土局土地利用处负责人介绍，即使有投资商已看好某个工业企业的土地，并与厂方达成了购买意向或协议，也必须进入市政府统一储备的盘子，才能完成交易。至于污染企业搬迁出让的土地，原则上由市地产集团或拟成立的工业投资集团出面，按市场价收购储备，公开挂牌交易，而破产企业土地将进行拍卖或招商引资出让。

　　但是，据熟悉重庆当地情况的市场人士分析，类似隆鑫集团这样的知名企业和纳税大户，政府有关部门为其留个口子，提供政策上的优惠或操作过程中的便利，肥水不流外人田，也是大家心照不宣的事。

　　“既然搭上工业用地转型的顺风车，即使未在此列的其他工业园，亦不妨照此办理。不然隆鑫地产高层怎敢拍胸口说没问题？”这位人士补充道。(周成 党鹏）

　　来源：中国经营报