未提供房屋原值凭证 核定征收率为1%

　　四川新闻网-成都日报讯：

　　——就个人住房转让个人所得税有关问题专访市地税局总经济师黄安定

　　2006年7月18日，国家税务总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，对个人住房转让所得征收个人所得税有关问题作了进一步明确，引起社会广

　　问：对二手房征收个人所得税是新政策吗？

　　答：不是。对个人转让住房，俗称“二手房”，对其所得征收个人所得税，是个人所得税法的一项基本规定。1994年起实施的《中华人民共和国个人所得税法》规定，对“财产转让所得”项目应征收个人所得税。所说财产，包括房产、汽车等大宗财产。因此，个人转让住房取得的所得，从1994年起就应按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。1999年，财政部、税务总局、建设部联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，对个人转让房屋所得征收个人所得税的一些特殊情况规定了优惠政策，但是，对个人转让住房所得征收个人所得税的基本政策始终未变。此次国家税务总局下发的《通知》，并不是出台新的政策，而是对原有规定的进一步完善和细化。

　　问：这次国家税务总局的《通知》下达后，成都市地税局采取了哪些做法？

　　答：由于此项政策事关广大群众切身利益，我局高度重视，迅速作了认真研究，并对北京、天津、上海、重庆、杭州、广州、济南、南京等诸多城市执行情况进行了解，对群众所关心的几个问题，分别向省地税局和市政府作了请示汇报。同时，为方便主城区纳税人在办理房屋产权过户手续时就可以缴纳个人所得税，我们积极在市房地产交易中心筹备窗口建设，做好各项技术准备。目前，有关问题已经基本明确，各项技术条件也已经基本具备，成都市民二手房交易的个人所得税纳税问题可以很快解决。

　　问：成都市对二手房交易个人所得税的征收方式是什么？

　　答：个人转让住房，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。根据纳税人能否提供完整、准确的房屋原值凭证，能否正确计算房屋原值和应纳税额，分查验征收和核定征收两种征收方式。对能提供完整、准确的房屋原值凭证，能正确计算房屋原值和应纳税额的，实行查验征收。对不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，实行核定征收。

　　问：查验征收是否比较复杂？

　　答：是的，查验征收要求纳税人提供的凭证、资料比较多，特别是要求纳税人须提供具有国家二级以上资质的房地产估价机构出具的《房地产评估报告》。

　　查验征收适用比例税率，税率为20%。其计算公式为：

　　应纳所得税额=（转让住房的收入额－房屋原值、转让税金及合理费用）×20%

　　问：“转让住房的收入额”是不是就是转让价格？

　　答：“转让住房的收入额”是指以实际成交价格为转让收入。纳税人须同时提供房屋买卖合同和具有国家二级以上资质的房地产估价机构出具的《房地产评估报告》。

　　问：“房屋原值”、“转让税金”是什么？

　　答：房屋原值是指购房价款或建造费用及相关税费（如，购置方按有关规定实际缴纳的契税、印花税、产权登记费、房地产交易服务费等税费），其中购房价款或建造费用，一般以房地产证上记载的登记价为准。

　　转让税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税金。

　　问：哪些是“合理费用”？

　　答：合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。要提醒纳税人的是，上面提到的“房屋原值”、“转让税金”、“合理费用”，都需要纳税人提供房产证、完税凭证、税务发票、行政事业性收费收据，以及有关部门出具的证明等合法、有效凭证等，才能据实扣除。

　　例如：支付住房装修费用，纳税人要提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的。经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。不过，如果纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，就不得再重复扣除装修费用。

　　又如，支付住房贷款利息，纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明才能据实扣除。而纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

　　问：不能完整、准确提供房屋原值的实行核定征收，税务局如何核定呢？

　　答：对不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，地税局实行核定征收。其计算公式为：

　　应纳所得税额=转让住房的收入额×核定征收率

　　“转让住房的收入额”也是指实际成交价格，需要提供房屋买卖合同，以证明其成交价格。但根据税收征管法第35条的规定，对纳税人申报收入不实的，税务机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。

　　至于“核定征收率”，这是市民都很关心的问题。经省地税局请示省政府，授权我市对不能提供房屋原值等有关涉税资料的，在住房转让收入的1%－3%比例内自行确定核定征收率。目前，经市政府研究，确定我市按1%执行。

　　问：市民在什么地方缴纳二手房交易个人所得税？

　　答：关于二手房个人所得税的缴纳地点，住房所在地在主城区的，统一在成都市房地产交易中心（人民中路一段28号）地税窗口办理；住房所在地在其他区（市）县的，在各区（市）县地税局设立的房地产交易办税窗口办理。

　　问：办理纳税申报时，纳税人需要提供哪些资料？

　　答：纳税人须按税务机关要求提供以下涉税资料：

　　纳税人(含配偶、产权共有人)身份证、婚姻证明、户口、房屋买卖合同、售房发票、房产证原件及复印件。产权登记为共有人的，须出具法定产权分割证明原件及复印件，否则视同平均分割。实行查验征收的，纳税人还须提供具有国家二级以上资质的房地产估价机构出具的《房地产评估报告》。

　　问：请问对二手房交易个人所得税有没有免税的政策优惠？如何办理？

　　答：有。根据《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

　　其中“唯一住房”是指纳税人除所售住房外，其个人或家庭成员不再拥有其他房屋所有权的，则所售住房方可视作家庭唯一生活用房，确定依据是纳税人本人提供的相应证明和免税申请。

　　问：“自用5年以上”住房的起止时间，地税局怎么确认？

　　答：首先要确定购房时间，市民需要提供相应凭证证明。

　　在2005年5月31日前购买的住房，确定购买时间的有效凭证包括：房屋产权证、房屋买卖合同、契税完税凭证、购房发票，按其记载时间孰先原则确定。房屋买卖合同指房地产开发企业与购房户签订并在房管部门备案的商品房购销合同；购买房改房、集资建房的合同，以房管部门档案中记载的房委办核准购买房改房、集资建房的合同为准；契税完税凭证，以其填发日期作为购买时间。

　　在2005年6月1日后购买的住房，以购房人取得的房屋产权证或契税完税凭证上记载的时间以孰先原则确定购房时间。

　　个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售，购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。还有，根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按孰先原则确定购房时间。

　　其次要确定住房自用终止时间，这比较简单，以房管部门受理其产权过户申请之日为准。

　　问：如何办理免税手续？

　　答：转让自用5年以上的家庭唯一生活用房，转让人申请免征个人所得税，必须向住房所在地税务机关提出减免税申请。住房所在地在成都市六城区的，由成都市地税局在市房地产交易中心设立的办税窗口统一受理。

　　问：听说对个人在一年内换购住房的，也有优惠。具体规定是什么？

　　答：是的，个人在一年内换购住房有优惠规定。当市民在转让住房时，先以纳税保证金形式缴纳个人所得税。在一年内该市民重新买房，如果购房金额大于住房转让收入额的，可以全额退还纳税保证金；如果购房金额低于住房转让收入额的，也可以按购房金额占转让收入额的比例退还部分纳税保证金。

　　问：退还纳税保证金如何办理？

　　答：市民在住房出售后1年内按市场价重新购房，应在缴纳纳税保证金之日起12个月内向出售自有住房所在地主管税务机关提出纳税保证金退还申请。住房所在地在主城区的，由成都市地税局在市房地产交易中心设立的办税窗口统一受理。否则，所缴保证金将作为个人所得税缴入国库，不再退还。

　　关于二手房个人所得税的减免和纳税保证金的退还，住房所在地在主城区的，统一向成都市地税局三分局申请办理；住房所在地在区（市）县的，向各区（市）县地税局申请办理。

　　问：在个人转让住房征收个人所得税上，成都市地税局将采取哪些措施加强服务、加强征管？

　　答：国家为减轻居民二手房交易税收负担规定了相应税收优惠政策，我局将严格执行，并认真落实优化纳税服务的要求，做好纳税保证金的退还工作，维护纳税人合法权益。

　　同时，为加强房地产税收的科学化、精细化管理，进一步方便纳税人依法纳税，提升纳税服务水平，我局提出了“房地产税收管理一体化”要求。具体是，要求主管税务机关在房地产交易场所设置税收征收窗口，一并征收房地产交易的契税、营业税、个人所得税等税种；对于暂不具备条件设置税收征收窗口的，主管税务机关应委托房管部门一并征收个人所得税等税收，以便利纳税人履行纳税义务。这一点，《通知》也作了强调，个人转让住房所得应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税等税收一并征收。

　　问：对个人在二手房转让过程中弄虚作假，虚报瞒报，不缴或者少缴应纳税款的，税务机关如何处理？

　　答：依法诚信纳税是公民义务。地税局提醒市民，应按要求提供真实、完整、准确的申请资料。根据税收征管法第63条规定，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上、五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　附:

　　一、个人转让自用5年以上、家庭唯一生活用房，办理免征个人所得税需要提供以下资料

　　（1）房屋产权人身份证、户口簿户口登记卡的原件、复印件。房屋产权人为配偶名义或夫妻名义的，须提供结婚证原件、复印件；

　　（2）出售自用住房的合同、房管部门产权过户受理回执的原件、复印件，及房产证复印件；

　　（3）由房管部门开具的《房屋产权登记信息查询证明》。产权转让人户口登记卡的婚姻状况记载为“已婚”的，应同时提供其配偶名义的《房屋产权登记信息查询证明》；有18岁以下子女的，应同时提供其子女名义的《房屋产权登记信息查询证明》；

　　（4）载明当初购房时间的合法凭据，按时间敦先原则提供下列资料中任一项的原件及复印件：

　　①房屋产权证。

　　②购房合同。商品房，提供购房户与房地产开发企业签订并在房管部门备案的商品房购销合同；根据国家房改政策购买的公有住房，提供房管部门档案中记载的房委办核准购买房改房、集资建房的合同。

　　③契税完税凭证。

　　④原购房发票（如属根据国家房改政策购买的公有住房，则提供房款收据）。

　　⑤税务机关要求提供的其他有关资料。

　　二、申请退还纳税保证金时须提交以下资料

　　（1）纳税保证金、缴纳人身份证原件、复印件；

　　（2）出售自用住房时开具的《个人所得税纳税保证金收据》第二联原件；

　　（3）重新购房合同、购房发票和房产证的原件、复印件。以按揭贷款方式重新购房，尚未取得房产证的，应提供按揭合同原件、复印件和贷款银行出具的有效证明；

　　（4）税务机关要求提供的其他有关资料。

　　采写 冉晓晞 钟莹 杨中明