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投资价值尚有待检验 海阳楼市路在何方?


http://www.sina.com.cn 2006年09月06日11:47 青岛新闻网

  日前,青岛日报刊发了海阳将建设中国最大的核电站的消息,特别是该文最后指出,“由于在核电站半径5公里内是限制发展区,还有规定核电站不能建立在10万人以上聚居区域直线距离10公里内,海阳核电项目的开工将会对周边地区人们的投资心理产生影响,从而一定程度上影响位于海阳黄金海岸线上的凤城区域内的房地产开发”,犹如一石激起千层浪,不少有意或已经在海阳置业的岛城市民,拨打本报楼宇热线88762259,咨询这一消息到底对海阳凤城楼市将产生何种影响?

  上周,本报记者来到海阳凤城,实地考察这一地区的房地产市场。

  青岛成最大异地市场

  海阳市位于胶东半岛黄海之滨,北临烟台,东接威海,西近青岛,位于三市中心地带,距青岛的直线距离100公里左右。据一些开发商的宣传,即墨至海阳的跨海大桥建成后,驱车40分钟即可由青岛香港中路抵达其海阳的项目现场,显然,这是基于最理想状态下的计算数据。而实际上,记者从香港中路出发,大约2个小时才抵达海阳凤城。

  对于青岛的客户资源,海阳地产项目的开发商一直情有独钟。据不完全统计,目前,在海阳凤城有购房意向者中,约有一半左右来自青岛。因为海阳的地理位置、自然环境和青岛相类,而

房价却相对便宜。目前,海阳凤城旅游度假区滨海房地产项目一般价格在2000—4000元/平方米左右。

  但是海阳将建设中国最大核电站的消息,特别是海阳核电站厂址距凤城旅游度假区仅12公里,显然让不少人放弃了置业海阳的计划。尽管有关专家已经指出,“在机组正常运行的情况下,放射性流出物对电厂周围公众造成的辐射都远低于国家规定。”

  开发量巨大供求失衡

  在海阳某售楼现场,一位自称是平度来的“购房者”,对记者侃侃而谈海阳房地产市场和他的购房心得,他对于各个项目情况了然于心、非常熟悉,专业的程度甚至超过售楼小姐,让人不禁怀疑是不是遭遇到了“房托”。

  那么海阳凤城的房地产市场总体走势如何?目前记者手头上尚未有准确的统计数据,但记者一路走来,看到凤城及周边区域内,总共约有20个以上的房地产项目正在建设中,估计总开发量在200万平方米以上。

  与巨大的开发量形成鲜明对照的是,在海阳凤城旅游度假区,看不到青岛这样的到处是熙熙攘攘的人流,多数售楼处虽然建得气派,但几乎可以用“冷落”来形容。记者还发现,几个售楼处为了推销自己的楼盘,竟互相贬毁。

  目前,在海阳凤城的开发商,大多来自青岛、济南、烟台、北京、深圳、上海、福州、温州等地,但海阳房地产市场的人气如何保证?这么少的人气如何保证这么多开发商都能分一杯羹,则是一个很现实的问题。最近不少开发商在向购房者推荐项目时,往往提到兴建核电站带来的人气,而核电站里到底有多少技术人员能在凤城投资置业,还是一个很大的未知数。

  配套不完善居住不易

  人气少,自然有人气少的原因。目前海阳比较尴尬是它特殊的地理位置,夹在青岛、烟台、威海之间,仅仅是个城市通道而已,距离周边城市烟台、威海、青岛等地车程都在一小多时以上,缺乏聚客效应,不能让人停留下来。

  从地理位置来说,虽然海阳凤城楼盘是距青岛市比较近的一个外地楼市,但目前,市政生活配套设施的不完善是其最明显的弱点之一。如果一个区域没有方便的交通,没有完善的生活配套设施,那就丧失了现代居家生活的基本条件。正如购房者张先生所说,“连买菜都需要开车的生活注定不是舒适的生活。”一些购房者对凤城目前缺乏完善的教育设施、医疗设施、休闲娱乐设施表示了自己的看法,他们认为,如果附近没有好的学校,子女的就学问题很难解决;没有完备的医疗设施,身体健康也难以保证;没有现代休闲娱乐设施,生活一定是单调乏味的。

  可以这么说,想在海阳凤城居住,目前并不容易。只有期待周边的规划配套进一步完善和人气的逐渐提升。

  投资价值尚有待检验

  近年来,国家对房地产接连调控政策的实施,使得以投资为主的房地产区域市场受的影响比较大。按照现在的

二手房转让政策,若五年内转让交易成本比较高,大约占到交易总额的10%左右。因此,凤城旅游度假区的房地产市场到底具备多大投资价值,尚待市场检验。仅凭借万米金沙滩的海滨旅游,大量开发高档酒店、
别墅
,形成了庞大的市场供应,短时间内恐难以消化。而且,和乳山银滩类似,凤城的房地产市场主要是由异地置业者来消化的,当地人自住需求很弱,顶多10%左右,整个市场的支撑力非常有限。

  另外,房屋竣工后的验收、交房以及能否出租、转售等一系列问题,也是异地置业者需要关心的问题。所以,购房者应冷静分析海阳凤城地产项目能否居住、投资回报如何等,通过多种方式尽可能了解项目开发商的背景、资质、信誉和实力。图/文曹玺铭


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