评论：公众为何对房价“追涨杀跌”？

　　8月底，笔者在自己的博客上发表了《2008年房价是否会下跌？》的短文，主要是从人口结构的变化来分析2008年前后的房价走势，结论是：由于1978年实行计划生育制度，使我国的人口出生率在1978年之后出现很大的下降，该因素导2008年前后的购房、结婚人口数量将非常明显的变化，2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的。从这个角度看，2008年可能是中国房价的真正拐点。

　　从学术研究的角度看，上述推理和结论应该是没有错误的，但让笔者意外的是，在笔者博客上的两百多条留言中，90%以上是反对笔者观点的，而且言辞非常激烈，充满着语言“暴力”。从今年初到现在，我在博客上发表了数十篇评论，还没有遭遇过如此集中的“围剿”。仔细反思后我发现，问题可能出在“房价”上。

　　这不禁使我想起了我的同事易宪容老师的遭遇。2005年底，易老师冒天下之大不韪，提出“未来北京的房价要下跌30%，上海的房价要下跌50%”的言论，于是群情激愤。易老师2005年发表了数百篇文章，唯有该文章引起的反响最强烈。原因何在？皆因房价问题太敏感！

　　笔者不打算去评判博客留言者观点的是非曲直，但如果我们能从这些留言中去揣测公众社会心理的变化可能意义更大，更有利于我们把握房地产市场的投资机会与风险。

　　我们把时间拉长些，就会更清楚地感受到公众对房地产市场认识的变化。2004年初，笔者撰文认为政府应该积极主动地去干预房地产投机行为，一时间，全国掀起了声讨“温州炒房团”的旋风。2004年底，笔者发表了上海楼价将难以为继的观点，当时的舆论虽分为针锋相对的两派，但赞成者占大多数。随着房价的不断上涨，尤其是2005年4月“国八条”出台后，房价大幅度反弹，社会预期发生了很大变化。从2005年底开始，已经没有人相信房价会下跌了，不论是易老师的遭遇，还是笔者正在感受的语言“暴力”，都说明了这一点。

　　这是一种十分可怕的现象，它具有很强的破坏性，直接表现为政策失灵。当所有人的预期高度一致时，就没有人会相信政策调控的效果了。我们已经看到，2005年4月“国八条”出台后，随后的6月、7月、8月三个月的房地产统计数据变化非常明显，交易量大幅萎缩，房价出现回落，开发投资的数量也明显减少，出现反弹是在2005年底。而2006年出台“国六条”后，随后的7月份的房价统计数据仍然出现上涨，有些城市的上涨速度还加快！原因皆在于社会心理的上述变化。

　　出现这样的结果不奇怪，这是房地产市场的价格波动规律决定的。国内外的研究结果表明，当房价的波动在一定范围之内时，房地产的价格决定与一般商品的价格决定没有什么不同，但如果房价的波动超过一定的范围，它的价格变动规律就会出现很大变化：价格上涨得越快，需求越旺盛，需求与价格就会呈正比而不是反比了。简而言之，此时房地产市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”。

　　正因为房地产有这样的波动规律，使政府对房地产的控制变得比较困难。历史已经证明，政府对市场的干预能力是有限的。当然，如果一个国家的金融和房地产市场发展很成熟，政府控制房地产的能力会强些，例如，在美国，完全可以通过调整利率等手段来调控房地产，因为美国的房地产市场对利率非常敏感。而发展中国家则没有这个能力，从这个意义上说，发展中国家不能玩房地产泡沫，也玩不起房地产泡沫。

　　可能很多人对房价的波动规律并不感兴趣，他们最关心的是结果，是未来的房价走势。笔者不敢确切地预测房价在什么时点会出现拐点，但有一点是可以说的：当所有的人都看好市场的时候，市场的风险最大，此时的房价将会见顶。如果笔者的上述分析正确的话，房价的拐点也许不会等到2008年了(包括北京的房价在内)，因为当下的社会预期已经高度一致！