物业公司突然撤离，我们有招没招？

　　因为难以接受法院关于物业管理费单价从原来的每月每平米2．72元降至1．58元的生效判决，9月1日，负责北京市美丽园物业管理的北京鸿铭物业公司突然从小区撤离，致使美丽园小区的自来水、电梯、门禁“歇业”，给小区居民生活带来了极大的不便。不仅如此，据美丽园业主委员会称，他们邀请有资质的电梯维保公司验收接管电梯时，发现几部电梯的主板已损坏；小区大门被卸走、地下室水管出现破损……撤离行为已对美丽园业主的人身安全构成了明显威胁（见《新京报》9月2日至6日相关报道）。

　　鸿铭物业公司撤离后，当地政府有关部门立即介入，召开协调会并指定物业公司代管小区。协调会上，北京市建委对鸿铭物业公司进行了批评，并表示要对物业公司依法进行处罚。

　　政府有关部门的及时反应，说明政府确实把居民的冷暖放在心上。但北京市建委是否有权对鸿铭物业突然撤离的行为作出处罚和如何进行处罚，却是值得探讨的一个问题。

　　赞成者说，鸿铭物业公司的突然撤离行为明显违反了“应于撤离前三个月告知业主的政府相关法规”（《新京报》9月5日）。那么赞成者所谓的“政府法规”又是什么呢？是北京市建委颁布的《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》。《指导意见》规定：“前期物业服务合同期限即将届满，原物业管理企业决定不再续约的，应当在前期物业服务合同期限届满前3个月书面告知业主大会；业主大会应当在合同期限届满前依法完成选聘新的物业管理企业工作。物业管理企业告知业主大会的日期距合同届满日期不足3个月的，应当自告知之日起3个月后方可撤出物业管理区域，不得提前撤管。”“前期物业服务合同期限未满，物业管理企业不得擅自提前撤管。物业管理企业提前撤出物业管理区域的，业主委员会应当及时将有关情况报告物业所在地的社区居委会、街道办事处和区县建委。”

　　值得注意的是，北京市建委制定《指导意见》，是为了贯彻落实国务院《物业管理条例》。既如此，《指导意见》的内容就不能也不应该超越《物业管理条例》的规定。但翻遍《物业管理条例》，却怎么也找不到物业公司突然撤离行为必须承担法律责任的条款。这就意味着，物业公司的突然撤离行为并不在《物业管理条例》的调整范围之内。从法理上说，因为超越了上位法规的规定，《指导意见》本身的效力就值得质疑。以一个本身效力就让人质疑的文件作为依据，对物业公司作出行政处罚，这样的处罚能否立得住脚，其答案不言自明。而这，恐怕正是鸿铭物业公司在物业费官司输了之后，突然从美丽园小区撤离的真正原因；也正是北京市建委在协调会上“表态”要处罚物业公司，但始终只闻雷声不见雨滴的“软肋”所在。

　　那么，对物业公司的这种行为真没辙了吗？果真如此的话，让人担心的是，一旦其他物业公司与业主委员会发生纠纷，业主的合法权益如何保障？

　　其实办法并非没有，至少业主委员会可以起诉物业公司。与部分业主“立马解决问题”的愿望相比，这也许确实是“远水救不了近火”，但在把业主冷暖放在心头的政府有关部门干预下，通过法律途径追究物业公司的违约责任，却是法治社会下的最佳选择。

　　再从长远考虑，如果有关部门能严格按照《物业管理条例》第三十二条的规定，对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，将市场竞争机制、退出机制、惩处机制引入物业管理，“突然撤离”的物业公司还会有市场吗？