法治观察

　　尽管仍有一些尚未确定的因素，但物权法草案第四次和第五次审议稿的做法提高了住宅建设用地使用权续期的可能性，，也使地上房屋的命运有了根本改观

　　王轶

　　对于今天中国大多数的城里人来讲，最重要的财产莫过于房产了。由于在我国现行

　　国有土地使用权也好，建设用地使用权也罢，用稍微学究气一点的说法，都属于用益物权，是他物权的一种。与所有权通常具有无期限性不同，用益物权通常都是有期限的，建设用地使用权自然也不例外。就以住宅建设用地使用权为例，其最高年限为70年。随着房屋建造技术的提高以及建筑材料的更新换代，房屋的使用寿命也越来越长。这让我们有理由相信，几十年后，住宅建设用地使用权期限届满，地上房屋仍然完好无损，或者稍经修补，仍可继续使用。此时，如何协调“房”“地”关系？

　　截止到2005年7月10日的物权法草案全民征求意见稿为止，认可的规则都是“建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后”，“建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。”这实际上就是1990年颁行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第41条的翻版。它意味着，即使是服务于居住需要设定的建设用地使用权，在期限届满后，能否续期，都要取决于有权机关的审批。

　　地上房屋的命运，自然也难以预料。但自物权法草案的第四次审议稿开始，立法机关对这一规则进行了调整。转而采取“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期”。物权法草案第五次审议稿坚持了这一做法。尽管仍有一些尚未确定的因素，比如住宅建设用地使用权的续期期限以及续期以后土地使用费的支付标准和办法等，诸如此类的问题，还要由国务院去作进一步的详细规定，但物权法草案第四次和第五次审议稿的做法无疑提高了住宅建设用地使用权续期的可能性，也使地上房屋的命运有了根本改观。

　　记得2003年的11月，我有机会赴德国访学。刚到柏林，就有热心的朋友告诉我，如果不去附近的小镇看看，遗憾多多。架不住三番五次的游说，终于选择一个周末和几位朋友一起，共赴一个名叫“格斯莱尔”的小镇。德国人亲近自然，尊重传统的特色随处可见。尤其令我感叹的是，街边的房屋大多在门楣的上方标注着类似的话语“建于1523年”、“1614年重修”……这似乎就是一栋房屋的编年史，也折射出一个家族生生不息的历史。在有着更为悠久文明史的中国，这种景象，恐怕今天只能在为数甚少的地方才可见到。不知道物权法草案第四次和第五次审议稿的做法，可否为中国人借助房屋生命的延续，塑造尊重传统的精神提供一个良好的契机？

　　作者系中国人民大学民商事法律科学研究中心副主任教授博导