两地块均为价高者得

　　穗首批限户型地块揭标，结果契合本报预测

　　两地块均为价高者得

　　昌岗中路164号:广电集团

　　金沙洲B3725D01:万科中粮

　　本报讯(记者/张睿实习生/冯显宁)昨日，广州市首批限户型地块——海珠区昌岗中路164号和白云区金沙洲B3725D01地块的招标结果，在业内瞩目下揭晓。两地块分别被开价最高者广州广电集团和万科中粮联合竞投人夺得。

　　预计房价追8000元/平方米

　　中标结果公布后，业内人士纷纷预测，按照这样的土地成本，将来金沙洲的房价至少卖7000—8000元/平方米才可能盈利。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示:万科中粮给金沙洲地块报的地价为17.5亿元，这个土地成本在综合开发成本中的比例已经占到60％以上，而广州历史上珠江新城的项目土地成本最高也不会超过综合成本的50％。金沙洲的项目应该将土地成本控制在50％以下会比较合理一些。由于土地成本过高，导致该项目将来建成后，房价也会比较高。目前金沙洲的房地产开发还尚未成熟，而根据金沙洲B3725D01的规划要求，容积率≤3，住宅套型建筑面积90平方米以下的户型比例大于80％，楼盘开发条件不如万科在附近的四季花城(目前该楼盘普通住宅均价在5000元/平方米左右)，因而比较起来，这个房价偏高了。

　　地价仍是中标主导因素

　　按照广州市国土房管局在招标文件中发布的评标标准，这两地块采用综合评分法，综合得分最高的投标人为中标人。但不同评标条件所占权重差距较大，报价占的比重最高，占60分，而公司业绩和规划方案各占20分。此外还规定，本次评标标准规定，报价最高者能得60分，报价比最高报价每低0.5％的，扣1分，最多扣60分。与此同时，在企业资质和设计方案两个评分条件中，第一名和第二名之间的差距只有一两分。

　　8月31日的唱标显示，万科中粮为金沙洲地块开出了17.5亿元的最高价，其0.5％就是875万元，该地块的其他竞投者每比万科中粮房地产的报价低875万元，就要被扣除1分。按照此种方法计算，在地价这一项上，万科就拿足了满分60分，报价紧随其后的保利房地产股份有限公司和中海地产也只能分别得45分和44分，而广州城市建设开发有限公司只能得19分。

　　同样参加了金沙洲竞投的另外两家开发商均表示，这样的投标机制较挂牌、拍卖是有它的优势的，也比较公平，但万科的报价让人觉得比较意外。

　　但同时也有竞投者表示，在这个评分标准中，地价起了决定性的作用，而其他评分条件几乎没有起什么作用。

　　虽然有人士对评分标准提出了质疑，但不少业内人士仍旧认为，地价还是目前最为“市场化”的一个指标，其他的一些指标很难量化，考评同时也较难拉开差距。对于此次招标报出的高价，不少业内人士更愿意认为是“万科的报价比较疯狂”。

　　地价过高令开发存在风险

　　金沙洲地块出让的高地价和将来的高房价，都让业内不少人士跌破眼镜。那么，这个高房价仅仅只代表这块地的发展前景，还是会成为整个房地产市场的风向标呢？

　　中原地产项目部副总经理黄韬认为，这个价格会令这个金沙洲项目的开发存在风险。但如果从这些大开发商的战略安排的角度考虑，他们志在必得的心愿也可以理解。不过，这次招标削弱了抑制地价从而抑制房价的功能，很可能再次引起政府部门出台新的房地产新政细则。

　　而业内人士普遍认为，在这次竞投中，大家看到了万科、中海、保利等地产巨头身影，而且报价都在16亿元以上，说明这些大开发展商对项目的判断和对市场的判断比较一致，对金沙洲区域的发展前景也十分看好。尽管如此，不少人士仍认为万科的报价“不够理性”，因此对市场会产生一定的心理暗示，但不具有普遍意义，也应该不会成为广州整体楼市的楼价风向标。