评论：影响房价的真正原因

　　学者官员在“价格与需求量”关系上犯的逻辑错误

　　一段时间以来，我们可以从某些学者官员口中笔下反复听到这样一种“理论”：既然需求定律说价格越低需求量越大，现在需求量这么大，说明房地产价格并不高，面对如此的需求，房价应该还要涨，才符合需求定律。

　　这种说法看似合理，实际上，存在着明显的逻辑错误。首先，从逻辑判断角度来看，如果用需求定律建立判断式，允许存在两种逻辑结构：肯定式——如果价格低，那么需求量大；现在价格低，所以需求量大。否定式——如果价格低，那么需求量大；现在需求量不大；所以，价格不低。在以上两种逻辑结构中，“价格低”是理由，“需求量大”是推断，“价格低”是“需求量大”的充分条件，“需求量大”是“价格低”的必要条件，只有充分条件才可以作推断，必要条件不能作推断。现在，学者官员口中笔下的“需求定律”是这样建立逻辑结构的：如果价格低，那么需求量大；现在需求量大，所以价格低。这里显然犯了用必要条件作推断的逻辑错误。因此，此种判断根本不能成立。

　　其次，学者官员口中笔下的“需求定律”是这样的：如果价格低，需求量一定大；如果价格不低，需求量一定不大。然而从逻辑推理角度看，需求定律中价格和需求量之间并不存在这种充分必要条件关系，因为价格低决不是需求量大的充分必要条件，造成需求量大的理由多了。但我们的某些学者官员把价格当成了影响需求量的充分必要条件，还因此导出了房价还能继续涨的理由，这就要误国误民了！

　　需求量不是成交量

　　那么，如果正确运用真实的“需求定律”来论证中国的房地产市场，会得出什么样的判断？这首先又需要我们厘清一个非常关键的前提，即，需求量并不是成交量。对于从事经济学研究的人来说，这是一个最基本的常识。

　　首先把“需求”当作一个定律来阐述的，是英国剑桥大学经济学教授马歇尔。在他的代表作《经济学原理》中，马歇尔提出了著名的“需求定律”：

　　“……因此，就可得出一个普遍的需求律：要出售的数量越大，为了找到购买者，这个数量的售价就必然越小；或者，换句话说，需要的数量随着价格的下跌而增大，并随着价格的上涨而减少。”

　　这是原汁原味的马歇尔需求定律。但这个定律往往被误读，人们总是把马歇尔说的“需要的数量”(即通常所说需求量)当成现实世界中真实发生的交易量！马歇尔需求定律中“需要的数量”指的是什么？他是指有一个确定的消费者，当问这个消费者每镑茶叶的价格是50便士时，你最多愿意买多少？他回答，愿意买6磅；价格是40便士时，最多愿意买多少？回答买7磅；价格为33便士时最多愿意买8磅……当价格跌到17便士时，他就会说他最多愿意买13磅了。这在一定价格限制下的最高购买数量6磅、7磅、8磅、13磅才是需求定律中的“需要的数量”，即“需求量”，这个需求量是消费者的需求意愿的量的表现式，也是理论上的需求量。

　　需求定律中的需求量只是需求意愿的量的表现，事实上并不存在。但是需求量这个概念非常重要，“需求定律是经济学的灵魂，而这灵魂的重点是需求量这个抽象概念。这是科学起点的需要”(张五常《经济解释》)。因此，需求定律决不是随便什么人拿来就可以“活学活用”、“急用先学”的。

　　理论上的“需求量”增加减少不但取决于价格，也取决于收入大小。所以，从经济理论角度谈论住房的市场需求量，决不应该只有一种市场需求量，而是应该根据消费者的不同消费层次，寻找与各自消费能力契合的消费需求。既然住房的市场需求量应根据社会各阶层收入不同而构筑不同的需求关系，那么，在当今中国，要把从中等收入者开始以下的中等偏下收入者、低收入者这些社会的绝大多数经济活动人员都排除出住房供应体系以外，这不仅在21世纪的文明社会中绝无仅有，也意味着中国的城市房地产市场已经丧失了市场的基本功能。

　　需求定律反映了凡是价格变动引起的需求量变动，总是价格越低需求量越大，但价格之外因素引起的需求量变动，并不是价格越低需求量越大的。当房地产需求量单由价格决定时，是价格越低需求量越大的，但如果一个城市面临连续多年的大动迁、面临大量的投机客时，需求量就决不是由价格所决定、决不是价格越高需求量越少的。需求量既然不是由价格决定，价格高低在这个前提下就不能影响需求量。

　　需求定律是基于消费行为由个人作选择基础上的定律，消费行为如果不符合“由个人选择”的这一原则，就不能引用需求定律。所以，需求定律仅仅对于对某物有购买意愿的人才能成立。你如果住房足够，你也不想在住房上投资或投机，你对住房就没有购买欲望，价高价低与你完全无关，不降价你的需求量为零，降价你的需求量还是为零。但如果因为动迁要你买房，由于动迁不是你自己的选择，市场上住房成交量再大，按照需求意愿来说，需求量仍然为零。

　　动迁和投机——影响城市住房成交量的最重要因素

　　在中国目前的情况下，某些学者和官员一直对特大城市住房的成交量津津乐道，“这么大的成交量，怎么会有泡沫？”、“这么大的成交量，那是真实的需求呀！”真怀疑他们是否是桃源中人，他们不明白城市拆迁造成的住宅销售量要占多少比例！

　　占全国商品房销售面积9%的上海，2002年动迁户购房要占到上海个人购房总量的40%(王金海、李淑华、张丽娟：《上海楼市结构性调整已经到来》，上海房地产市场报告总165期)，2003年上海的中心城区拆迁面积仅比2002年减少了2%，2004年虽然比2003年的拆迁面积减少了51%，但2005年拆迁面积却是2004年的3.7倍、2002年拆迁面积的1.75倍！

　　1995年，上海城市的中心地带有250万户家庭(当时浦东13个街道28万家庭户)，十年间有80多万户牵涉到了动迁，这是32%的动迁比例！其中1999年到2005年的居民住房拆迁面积要占到89%。这样的动迁比例，对房地产市场成交量的影响远不止百分之三十、百分之四十。可以想见，如果不是大规模动迁，这个城市的住宅销售量会跌去一半！

　　普通商品房的另一个重要需求是投机。“据上海有关部门对上海中心城区180个楼盘的抽样调查表明，2003年上海投资性购房的比例已高达16%，并仍有不断增长的趋势。”(上海普欣房地产咨询公司王水田)2003年上海商品住宅成交均价是每平方米5897元，比2002年增加了24.5%，而2004年成交均价要比2003年增加28%，2005年成交均价比2003年增加4.9%，2004年的投机者购房占全部购房者的比重应该比2003年还要高是无疑的了。

　　动迁购房量约占总购房量的40%，投机购房量约占总购房量的20%，还剩多少是市民的自主购房行为？

　　2004年6月，《解放日报》的“诚信咨询”机构对1100户上海居民抽样调查显示，上海有59.2%的居民近四年没有买过房子，其中20%因为经济能力问题，44.3%在观望等待，可以想见，如果没有大规模动迁，这4年没有买过房子的居民比例应该在百分之八十以上。浦东新区统计部门在2003年年中做的居民购房意向调查显示，城区居民家庭中86%近三年无购房意向，其中39.7%是因为房价过高无力购房(那还是按照2003年的房价)；有购房意向的家庭占14%，总数8.6万户，其中要到三年以后才打算购房的占59.4%。

　　所以，那些有多少人买房、有多少人看房、销售了多少房、减少了多少空置房的说法都不能当回事——你知道其中有多少是大动迁造成的？

　　住房改革，谁在挑重担，谁在尝“甜头”？

　　从1999年开始，住房逐渐变成了商品。住房商品化政策出台的背景是什么？是当时城市积压了大量的空置房，而新的住宅还在源源不断地造出来。就全国而言，1998年全国商品住宅空置房面积是6146万平方米，连带商业用房办公楼，一共压占了资金约6000亿，接近于该年全国国有单位的职工工资总额。

　　当时的宏观形势是东南亚经济危机对我国出口商品竞争力产生了严重影响，国内消费品市场已经出现“买方市场”格局，这些因素汇集在一起，使我国要维持GDP增长速度就必须发掘新的经济增长点。这才导致1998年下半年国发[1998]23号文件出台。文件规定：“1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。”

　　既然国家需要人民为之挑担，国家当然也要考虑人民的承受能力，并在政策制定时尽力给予“政策性倾斜”。所以，国发[1998]23号文件建议当房价与家庭年收入比到达4∶1以上，可以对住房低水平的职工给予补贴，这说明国家是把房价收入比4∶1当成了一个标杆。文件还指出，“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。这是国家对住房商品化后各阶层居民解决住房问题的原则性指导意见，但这个精神被扭曲了，现在提起中低收入家庭，竟然相当于吃救济的同义词，而买商品房、甚至高价商品房，成了中等收入家庭、中等偏下收入家庭和低收入家庭的惟一选择。

　　结果，有着原则性指导意义的国发[1998]23号文件传递给广大城市市民的信息只有一个，就是以后要你们自己买房了。然而买房是要钱的，1999年时，上海职工年平均工资14147元，双职工家庭年收入2.83万，如果按国务院文件提及的4∶1的房价比，销售给中等收入家庭和中等以下收入家庭的房价也就是11.32万，即每平方米1887元。上海市民什么时候听说有这么个房价？！也因为如此，要想大面积消化空置房和不断竣工的住宅，惟一的办法就是不断制造动迁理由，让政府有计划的大动迁来制造需求，把黄金地段好端端的房子“成片改造”掉，既能让动迁掉的市民来消化房地产商的“供应”，又给了房地产商赚取黄金地段级差地租差价的“甜头”。地方政府对此解释：不给房地产商“甜头”，许多市民解决住房困难要等上100多年！

　　至于动迁这种“政府行为”在多大程度上影响了市民“量入而出”的生活安排、这种影响给市民带来了多少困难和不便，都因为制造动迁的人的住房问题已经在住房商品化前后得到充分解决，因此他们是不可能有感受的。但他们会为这种动迁制造冠冕堂皇的理由，而且只要他们感到需要，这种理由永远不会穷尽。

　　理由无穷尽，动迁无休止，大规模动迁就是在用政府行为解决住房供需不对称的矛盾。

　　城市大规模的动迁，就是政府和房地产商一手制造了供应(每年有那么多房制造出来又不断积压)，再一手制造大规模的需求。掌控这只手的，是政府和房地产商共同赚取级差地租、从级差地租中得益的动机。

　　大动迁的动力——赚取中心城区的最高级差地租

　　要老百姓动迁，总需要理由。理由往往是张嘴就来的。那么动迁总应该动迁最差的房子，应该“雪中送炭”吧？不！仍以上海为例。上海在1980年时中心城区有437万平方米危棚简屋，到1990年，还剩下123万平方米，十年减少了314万平方米，1999年，除浦东新区外的九个中心城区还有危棚简屋42万平方米。然而到了2004年，九个中心城区危棚简屋面积仍然有26.55万平方米，五年只减少了15.5万平方米，而同期黄金地段的新式里弄房子却拆了41万平方米，一等旧式里弄拆了154万平方米。1990年代后期开始，大动迁就是致力于动迁黄金地段的房子！

　　地方政府通过大动迁把城市原住民由历史上传存下来的产权和使用权进行新一轮置换，这种置换使居民在长则五六十年七八十年短则二三十年居住过程中，因住房所在地的土地升值而带来的级差地租新价值得以抹去，而这个级差地租比房屋本身值钱千万倍。诚然，土地归国家所有是宪法规定的，但是，归国家所有就是归全民所有，地方政府有什么权力把原先就在一块高的级差地租地段上生活的原住民动迁掉，然后将高级差地租的土地给屈指可数的几个房地产商去大赚特赚地段差价？土地收入属于全体人民，政府的土地收入却从不进地区生产总值(GDP)，人民从不知道地方政府从大家身下的这块土地上得了多少益、又有多少益处反馈给了人民。难道土地的价值不是原来就具有而是单在这一两届地方政府手里才刚创造出来的吗？级差地租得以形成是一方土地上几代人努力的结果，计划经济时虽不得显现其价值，但中心城区特别是核心区的土地的确是在不间断地升值的，今天发现了土地价值不等于土地价值今天才制造出来。房地产业之所以能暴富，是一些地方政府奉送给房地产商暴富的机会还奉送给房地产商暴富的成本，高级差地租的土地就是房地产商暴富的成本，甚至不须自己支付的成本！

　　如果不发生大动迁，普通居民是在替国家暂为保管“级差地租”，并不断在为这份地租交利息，大动迁发生了，房地产商利用高级差地租的土地为自己谋全世界罕见的暴利，还自以为得计。他们这是一次性掠去了经历了几代市民辛勤劳作辛勤培育才创造出来的城市价值。而这个权利，竟然是地方政府给的。

　　缺乏选择的动迁真是为老百姓吗？

　　政府一手制造了供应和需求，这需求原本是政府部门的需求，而不是老百姓的需求——寸土寸金的中心城区的核心区，把居住密度极高的居民聚居地动迁掉造起了大面积的绿地，是老百姓需求？在城市的黄金地段把地铁车站造得如公交站那样密集而大量动迁市民，是老百姓需求？大城市特大城市才造了十几年的房子被称为要淘汰的“老房型”，属于拆迁改造对象，也是老百姓需求？不，这些都是政府部门的需求。表面上，是GDP的需求，是建立景观城市的需求，实质上，是制造住房成交量的需求、是轻而易举赚取级差地租的需求。

　　百姓真正的需求是自会用钱来投票的，但地方政府和房地产商制造的需求百姓不愿用钱投票。像北京上海这样的城市，中心城区面积都只有289平方公里，城市最主要经济活动集中在289平方公里里面。但是行政区面积就大了。按“市区”计算，北京有1.2万平方公里市区面积，上海有5000平方公里市区面积。由于居民工作地点大多在中心的289平方公里上，居住却要跑到5000平方公里、1万平方公里市区的边缘，如果让市民作自主选择，他怎么可能选择住到那么远的地方去(上海已经竣工和新开工的多层住宅有70%左右建在外环线以外)。即使地铁全部建成，地铁乘坐难道是免费午餐？交通费用的大幅增加将是城市居民对GDP新的巨大贡献！

　　总而言之，是地方政府在主导搞大规模动迁，而地方政府又给民众提供了多少种选择？地方政府已经从动迁中发现，动迁能给高房价寻找一个最低的支撑点——地方政府是决不愿意让房价跌下来的。

　　动迁如何给高房价寻找最低支撑点？

　　众所周知，拆迁户大多数是中等或中等以下收入者，如果没有动迁，在商品房价每平方米单价六七千元又多是大房型时，决然不会有买商品房的需求，但是，当动迁房是每平方米四千多元时，动迁户就会在每平方米四千多元的价格基点上，产生购买每平方米六七千元房子的“需求”，因为这意味着他们是用单价两三千元的代价住单价六七千元的房子。在这种情况下，每平方米六七千元的房子可以销得比较好，使人们误以为每平方米六七千元的住宅是适应中低收入群体，从而使这种“销售得好”反映的信息往往是放大的、失真的。

　　所以，大规模拆迁这种不是由消费者个人选择导致的消费行为的确扰乱了市场价格体制，提供了伪信息。而商品房的最低价位就在每平方米六七千元的底价上得到有力支持——怎么能不有力？那是占市场三分之一至二分之一的销售量中的一大部分销售量！

　　普通商品房房价的低价位在每平方米六七千元上得到了支持，普通商品房的高房价要往下降就有了强有力的阻力。这样，中等偏上收入者承受八九千乃至一万多的高房价就也无话可说。他们只能当“房奴”了。如果拆迁不再大规模开展——即政府制造的需求量消失，普通商品房的高房价就难以为继。地方政府制造需求量的积极性会降低吗？看这样几个数据吧：从1999年到2004年，全国房地产业每年新开工的商品住宅建筑面积累计是20亿平方米，销售的商品住宅面积累计是13.8亿平方米，每年的销售面积总是低于新开工面积，只有新开工面积的68%左右。

　　房地产业的发展是“新的利益增长点”的发展

　　2003年到2004年，有着31个门类的制造业的固定资产投资是25410亿，房地产业一个门类的固定资产投资是25764亿，从1999年到2004年，制造业累计投资只占房地产累计投资的75.6%。第一次经济普查数据显示，2004年，有着18.1万亿资产的制造业利润总额9548亿，有着7万亿资产的房地产业利润总额1226万亿。制造业利润总额是资产的5.3%，房地产业的利润总额是资产的1.75%。众所周知，制造业中生产性固定资产要占相当比例，房地产业不需要生产性固定资产(造房子用的固定资产是建筑业的固定资产)，但房地产业利润占资产的比例反倒小于制造业利润占资产的比例。这不由得人们怀疑房地产业这个“支柱产业”为国民经济支柱了什么？贡献了GDP？是的，但房地产业贡献的是“固定资本形成总额”，1995年时，全国房地产业的新增固定资产占全部新增固定资产比例是9.9%，到2004年，要占22%。房地产业的固定资本大部分就是造出来的房子，房地产固定资本形成总额占的比重越大，社会再生产资本占的比重就越少，因此，房地产业固定资本比重增大未必是好事。

　　至于房地产业对GDP的拉动作用，应该明白任何正常的生产活动，都会产生GDP，我们每个人都在为GDP作贡献——我们每月每年的收入就是体现。1990年代后千军万马奔房地产，并不是房地产业的贡献特别大，地方政府发现了房地产业这个“新的利益增长点”，这个利益增长点是惟一可直接与官员利益挂钩的——政府可以直接参与买卖的就是土地，也只有土地。当这个利益增长点的甜头被地方政府尝到，缺乏监督的地方政府围绕着土地摆下的一局局盛宴就不难理解了！

　　谁是最危险的投机者？

　　购买中国的特大城市房产，可能是国外投资者组合投资中的一个组成部分，但不会是重要组成部分。国外投机者不会主要以不动产来投机，他们购买国内住宅的目的是随时准备在短期内赚差价。国外投资者把高档商品房价格拉高，这种行为会影响到高档房的价格，然而，因为高档商品房的消费对象本来就不是以本地居民为主，而是以中国顶尖的富人为主，这些富人对住房有着让华尔街的金融商都自叹不如的消费能力，旁人操什么心？主要的危险，还是来自国内投机者。

　　目前外汇占款占基础货币的比重已经从2000年的39.7%上升到2005年111%！2005年，中国人民银行发放的基础货币是6.4万亿，外汇占款达7.12万亿。这些外汇是通过贸易得来的吗？让我们来计算一下吧：从2000年到2005年，我国外汇增加了5.6万亿，可是同时间段的贸易顺差只有1.95万亿，贸易增加的外汇只是外汇增加总量的34.7%。在2003年和2004年，也就是21世纪中国房地产大投机的两个高峰年，贸易增加的外汇仅仅只有当年外汇增加量的18%和15%！多出来的外汇增加量难道都是国外投机者的？2003年和2004年的外汇占款增加量增加得如此反常，为何没有人出来提醒呢？

　　是城市为在此生活工作的人提供服务，不是生活在城市里的人要为城市服务。筑巢引凤是可以的，但为了引凤把自家的房子都拆了，则是本末倒置了。 (王炼利)