房产调控进入“深水区” 警惕“国六条”被架空(2)

　　结构调控 关键仍在执行

　　作为“国六条”的最先一份贯彻文件，7月初，建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(建住房［2006］165号)已经悄然下发各地方政府。然而，直到这几天，北京等地的细则才在两个多月后姗姗来迟，在其他大部分城市，依旧面临如何执行的抉择。

　　很多一线城市的房地产市场开始流传政策松动的消息，主要说法是，“新住宅建设项目中90平方米以下小户型占比须达到70%以上”的新政仅适用2006年6月1日后出让的住宅用地项目，之前的招拍挂项目排除在规定要求之外，按原土地出让合同的约定执行。

　　北京市规划委的最新文件侧面证实了这一点。北京区域内不论地段、城区和楼盘大小，虽然均按单个项目执行。但是在6月1日之前取得规划证、用地证、开工证的项目，项目规划不受限制。

　　以新地块出让充抵70%要求的则是上海。在近期上海公开挂牌出让的20幅土地中，几乎全部地块要求结构比例满足“90平方米以下70%以上”的要求，甚至有部分地块要求小户型占比达到80%以上，但是地块位置多处于外环以外。“内环50%，中环70%，外环74%”的上海结构细则正被众多市场人士证实。

　　至于深圳，曾经在165号文出台前表示要严格执行，现在的市场消息是，也更改为2006年6月1日前已经获各项审批但未实际动工的，按原控制规划标准执行。

　　“对于全国其他城市来说，这几个一线城市的做法具有表率作用。现在看来，一切的关键还是在于地方政府的贯彻执行。”一位专家表示。

　　两税一贷 遭遇曲线化解

　　做低房价，核定缴税，降低幅度……营业税、个人所得税、再次加息的影响纷纷被曲线缓解，已经成了几乎众所周知的楼市现状。

　　“现在的情况是，只要是能拉到生意，基本我们都帮着做低房价到‘合适’的价位。”上海一位房产中介透露，“所谓合适，是不会过低到给房地产交易中心退回来的价位。”

　　他举例说，比如一套房产，买卖双方的成交价是1.2万元/平方米，一般区域均价是1.1万元/平方米——这也是交易中心大致掌握的价格，中介就会和买卖双方商量，做低成交价到1万元/平方米左右。“和区域均价相差不大，一般是不会被退回来的，但是营业税等费用就可以省了少则几千，多则上万。”

　　对于新近强征的卖房个人所得税，规避和化解的方法就更多了。中原地产人士介绍，8月1日以来，目前只有一成左右的售出方选择了按差价20%交缴，其余均为全额的1%或2%核定缴税，一下子减轻了很多税赋压力。同时，做低房价的阴阳合同，抵扣税费的假证明，假赠与、假遗赠横行，这次强征的前景也实在堪忧。

　　至于再次加息27个百分点，由于各大商业银行被允许打85折，实际最低加息仅仅6个百分点，迫于盈利需求的商业银行基本都采取了选择下限“揽客”的做法，影响已经微乎其微。

　　限外炒楼 地方细则难产

　　“现在限制外资炒房最大的问题不是外资钻空子，而是地方的篱笆根本没有扎牢。”昨天，一位专家不无担忧地向记者表示。

　　在限制外资炒楼的171号文横空出世时，就有海外基金表示，“其实一切限制都是可以满足的，只是麻烦一点而已。”

　　当时的情况是，不少海外基金打算通过自己的国内合作企业购买房产投资的打算，或者将自己的员工派驻这些企业具体操作收购事宜；另外，通过海外公司间的收购，即在境外收购国内某个房地产项目的海外控股公司，也可以达到购置房地产项目的最终目的。

　　时至今日，更大的问题是，尽管几天前刚刚就有一个外管局的规范外汇进入房地产的新通知，但是各大一线城市的地方细则依旧迟迟不出———外资购房至少暂时还是通行无阻。相关部门同样向记者确认，仍然以从前的标准进行操作。曾经引发市场喧哗的“限外炒楼”，在地方细则未能明确的情况下，未免让人有暂时形同虚设的感觉。

　　“地方也有地方的顾虑，细则的把握需要技巧；一方面，不能过于严格，这样外资自住客会受到波及，另一方面，如果过于宽松，基本等于虚设，这的确是令地方头痛的问题。”一位知名房评人表示。

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