上半年低迷 下半年回暖

　　2006年上半年交易类型交易面积（㎡）交易金额（万元）交易宗数（幅）成交单价（元/㎡）

　　挂牌出让467797 64610 10 1381

　　挂牌交易711975 66994.69 42 941

　　拍卖 205431 46600 2 2268

　　合计 1385203 178204.6954 1286

　　2006年8月合计 496946 143051 18 2879

　　文/记者 张玉云 汪绍文

　　图/记者 邱伟荣

　　近日，东莞市莞城区东平街的地块拍卖现场出现今年以来最激烈的一次土地竞投场面：15家开发商前来竞投，经过75轮叫价的激烈争夺，该地块最终以4100万元高出起拍价2200万元的价格，被东莞市城区房地产开发公司成功竞得，而成交的地价竟达到16545元/㎡的高价位。而就在莞城地块拍出一周前，大岭山金桔村94733㎡地块公开拍卖，该地块最终被深圳金地集团以2.13亿元拍下。极为凑巧的是，原本两幅地刚开始都是挂牌出让形式，因为竞争激烈参与者众多，改为公开拍卖。

　　记者从东莞国土局土地交易信息网了解到，今年下半年东莞土地交易市场异常活跃，政府于七八月间先后推出了总用地面积约42万多㎡的11幅商住地块，这是国家新政实施后，东莞首次大规模卖地。而从市场交易情况看，下半年土地交易成功率较高，地价成交均价比上半年成交价有大幅提高，各种数据显示，东莞土地交易市场已逐渐走出上半年低迷的状况，逐渐回暖复苏。

　　上半年：

　　圈地高潮过后市场转向理性

　　东莞中原市场研究部日前提供的统计显示，2006年上半年东莞市营业用地总供应面积为150.99万㎡，共有58幅土地通过挂牌、拍卖方式进行交易，其中新增土地供应面积为120.21万㎡，土地成交面积为138.52万㎡，同比下降39.3％；实现土地成交金额17.82亿元，同比下降41.7％；平均每幅土地成交单价为1286.49元/㎡，同比下降3.8％。一系列数据表明，上半年东莞土地交易市场与去年同期相比显得有些不景气甚至低迷，土地成交面积、成交金额和成交单价均呈不同程度的下跌。

　　市场分析人士指出，上半年出现土地交易低迷主要与市场回归理性和新政调控影响有关。

　　2005年上半年土地市场经过集中放量后，市场无论是供应量还是成交量都呈急剧下降的趋势，土地交易市场开始进入盘整期，加之新政的频繁出台，使房地产开发企业在拿地上面临更大政策风险，同时资金瓶颈的限制也更加严重。

　　继2005年下半年各项指标显著下降后，2006年上半年营业性土地各项指标再次走低，供给宗数、成交宗数环比分别下降15%和19%，是最近几年土地交易市场的新低；而成交率与同期相比也稍有下降，可见市场已转向理性，发展商在拿地的态度上趋向于谨慎，土地市场的发育更加成熟。

　　下半年：

　　土地供给骤增交易回暖

　　经过一段时间的土地交易低迷期后，7月底到8月初，东莞国土部门大手笔推出了总用地面积约42万多㎡的11幅商住地块，这是国家新政实施后，东莞首次大规模卖地。市国土资源局有关负责人表示，希望通过此次大面积土地集中上市，增加东莞土地供应量，以达到平抑房价的目的。

　　事实上，通过大幅增加土地供应量来达到平抑房价的目的目前还未在楼市方面有所体现，但在大量土地上市交易的刺激下，东莞的土地交易市场开始回暖复苏。仅8月份成交的数据显示，2006年8月东莞市共通过土地拍卖、土地挂牌出让、土地挂牌交易等方式成功出让土地18宗，共计出让土地496946㎡，总成交金额143051万元，平均土地成交单价2879元／㎡。就成交单价而言，东莞上半年平均土地成交单价为1261元／㎡，8月则达到2879元／㎡，地价提升幅度较大。而在成功拍卖两块土地后，东莞土地交易中心还将在近期推出两个地块挂牌出让。

　　东莞中原物业顾问有限公司研究部经理车德锐表示，仅从单月数据对比无法正确估判地价上涨的幅度，因为价格上涨整体幅度要在相类似的条件下对比才具有可比性，8月土地成交价突然上涨主要与莞城区、大岭山两处地块卖出高价有关，并不能代表整体地价上涨的幅度。

　　土地供给：

　　仍以镇区市场为主

　　东莞中原研究部统计的有关数据显示，在2006年上半年内，东莞土地成交区域涉及18个区域，共2区16镇，覆盖区域达64%以上。全市供应量主要来自东莞镇区，镇区成交土地占全市总成交量的67.6%，其中商住用地在全市商住用地总成交量的比重达62%，而城区只有南城区和莞城区有土地成功交易，东城区以及万江区没有土地供应，莞城区也只有少量的工业用地供应，并且南城区所有成交都是在第一季度，可见老城区建设用地的存量有限。

　　东莞中原物业顾问有限公司研究部经理车德锐认为，从地价供应和成交情况上看，目前市区土地供应量已越来越少，成交单价却一路走高，证明日后市区地价将越来越贵，而东城、莞城因为可供开发的土地稀少将成为东莞土地最贵的地方，其次就是南城区。就上半年商住用地成交来看，目前东莞镇区的土地成交价基本上都超过了1000元/㎡，市区地价更是超过了3000元/㎡，而松山湖片区因区位价值及未来发展潜力备受瞩目，其拍卖出来的地价已与南城区接近。大岭山金桔村地块拍出2248元/㎡的镇区地块高价，证明东莞整体地价在不断上涨。

　　从下半年土地供应的区域分布上看，近期国土局推出供应的地块比较分散，大多用地集中在镇区，市区用地供应仍然偏低，如此看来，市区土地供应量偏少问题在短期内难以解决。

　　房价上涨：

　　地价上涨是主因

　　据了解，近几年东莞土地交易的成交价格一路上涨，与2004年的地价相比，目前东莞整体地价，特别是市区地价上涨速度很快，地价成倍增长。对于地价的上升，新世纪房地产开发有限公司董事长助理杨玉溪表示，土地作为一种不可再生的稀缺资源，地价上升是必然的。而且由于东莞近几年来土地使用条件相应发生了变化，比如容积率相对来说有所提升，这些是造成地价上升的一个重要因素。以虎门连升路两块地来说，从交易结果来看，虽然两块地的地面价分别去到了4064元／㎡和3071元／㎡，但是由于这两块地的容积率都相对偏高，因此楼面地价分别只有903元／㎡和883元／㎡。

　　市土地交易中心则表示，地价上涨还有很重要的一个原因在于外来开发商近期频频来莞拿地，尤其以深圳、广州等周边城市的开发商为代表，由于深圳、广州地价比较高，而且土地更加有限，而东莞的地价相对来说便宜很多，致使不少开发商来莞“抢”地，通过拍卖形式出让土地在一定程度上抬升了东莞的地价。

　　2006年上半年无论是商品房还是住宅，成交均价同比去年都毫无悬念的继续上涨。1~6月份全市商品房均价为3286.65元/㎡，比去年同期的2825.45元/㎡增长了16.32%。

　　金地地产陈君斌经理认为，东莞房价逐渐上涨的趋势不会改变。陈君斌表示，其实与广州、深圳相比，东莞的开发商数量不是很多，放盘量也只是在近几年增长了，但基数比较低，政府出台各种调控政策之后，房价上涨虽然不会“井喷”，但未来只会越来越高。这点可以从地价看得出来，无论是金地所拿的地块，还是近期拍卖的其他地块，价格都比前两年要高出很多，这正是东莞的土地市场逐渐理性的一个表现，大家都在公平、公开的环境中竞争拿地，虽然成本可能增大，但对于整个市场的良性发展是有好处的。

　　对于东莞目前的地价的上涨的原因，金地地产陈君斌认为首先与市场的竞争有关，拍卖拿地越来越多，这种出地形式会加大地块的竞争，各个发展商同场较量地价自然就上升了，其次也与东莞目前城市发展有关，地价上升说明东莞土地价值正逐渐得到体现。业内人士普遍认为，东莞地价上涨快也是近期刺激东莞房价上涨的主要原因之一。