楼价，是虚高还是坚挺？

　　据悉，与景湖湾畔一河之隔的宏远江南雅筑今年5月1日开盘，开盘时的价格在4500元每平方米左右，万科运河东1号7月22日开盘，均价在4700元/m2左右，原以为景湖湾畔开盘会取宏远与万科之间的一个中间价开盘，谁知景湖湾畔将开盘均价定在5100元/m2。这种开

　　有意思的是，9月2日景湖湾畔开盘当天，一河之隔的江南雅筑举办“丽影江南名车展”，售楼人员表示均价在4800元/㎡以上；同属于运河片区的万科运河东1号在当天加推大户型楼王大宅，均价也在5000元/㎡以上，三个楼盘的短兵相接的营销与竞价拉开了“金九银十”楼市竞争的序幕。

　　新政影响未了，东莞建设局、房管局对房地产市场在整治实施细则刚出、新房开盘价普遍保守偏低的情况下，光大地产景湖湾畔项目却“高价入市”，如此做法是对其产品的自信还是冒险？但从市场反应看，光大此次“冒险”尚算成功，定价突破“5000元”这一敏感价格关口，而随着景湖湾畔的“高价”，江南雅筑和运河东1号也略有上涨趋势。有业内人士表示，在楼市连续低迷之后开盘价格仍然坚挺，不排除发展商鼎力“托市”嫌疑，而据一些购房者反馈，实际上有些楼盘价格私下里还是有打折商量和送优惠的余地，因此也引起了关于“楼价是真挺还是虚高”的猜测。记者围绕这一现象展开了深入采访。

　　策划：周春生

　　文：记者 汪绍文、张玉云、周春生

　　现象：

　　运河片区均价直达5000元/㎡

　　9月2日，新政出来后运河片区主力大盘景湖湾畔正式开盘，以5100元/㎡的毛坯房均价“顶风”入市，其定价大大超出业界普遍估计的4500~4800元/㎡的幅度。然而就是在如此“高价入市”的情况下，据发展商称，景湖湾畔当天开盘的认筹率仍然高达80％，销售成交套数达300多套。记者在现场看到，排队购房的消费者挤满了整个售楼处，有些人在第一天的下午就已经开始排队了。

　　而在江南雅筑现场，前来看车和看楼的人也不少，由于只有一桥之隔，很多人是两头跑，江南雅筑相关负责人说，预计均价在4800元/㎡，而据记者了解，在6月之后的一段时间内，其对外价格还在4500元/㎡左右；同属运河片区的万科运河东一号在当天加推140~170㎡楼王大宅，据了解在其开盘时实际均价不超5000元/㎡，而2日当天价格也接近景湖湾畔，成交均价都超过了5000元/㎡。

　　官方数据：

　　成交上升价格下降

　　东莞市房管局在9月5日发布的数据中称，8月份东莞市商品房销售额达到104661.75万元，较上个月增加近30％，东莞市8月商品房均价为2984元，而7月份，房屋均价还维持在3622元，一个月内，均价下降了638元。

　　发展商：

　　是对产品信心表现

　　光大集团景湖湾畔项目总监黄海俊认为，景湖湾畔的定价是缘于对产品细节与园林的自信，也是对东莞城市发展的自信，无论地产商营销手段的高低，最后主要看的还是楼盘品质，产品做得满意，让更多的人了解你，好品质才能赢得消费者的认可。“只有细节经得起推敲，才是真正卓越的楼盘。”黄海俊称，对每个细节的精确考虑，往往能使楼盘品位得到明显的提升。景湖湾畔的热卖，同光大集团的悉心打造是密不可分的。

　　记者调查：

　　明涨暗折现象普遍

　　据记者了解，实际上很多楼盘在开盘之前就已经给部分消费者“许诺了”一定的折扣，尤其是对于提前很长时间认筹的那些客户，折扣还是比较可观的；其次即使是开盘当天，也有一些优惠的措施，因此实际成交价可能会低于对外公布的价格水平。但对外可能会造成楼价上升的一种“现象”。据调查，目前，市场上在推的楼盘几乎八成以上都会对业主购买在公开价之后的房产，给予相应的优惠。明涨暗折成为很多楼盘公开的秘密。

　　业界声音：

　　“湾畔事件”将影响下半年新房定价

　　从八月份市区新房销售的普遍开盘情况来看，新政调控对东莞楼市价格的走势确实有所影响，运河东1号二期的开盘定价趋于保守，而新中银金色华庭更是以3800元/㎡的定价撼动业界。当市场预计东莞楼价上涨趋停即将进入“楼市拐点”的时候，景湖湾畔却以5100元/㎡的价格开售，令楼价走向再次出现变局，业界对此十分关注。

　　东莞中原物业顾问有限公司研究部经理车德锐认为，此次湾畔营销事件将对下半年楼市价格产生一定的影响，许多即将开盘或推新房产品的项目将会以湾畔定价作为参考标准进行定价。

　　车德锐表示，以目前市区地价和城市建设的情况看，东莞市区未来楼价上6000元/㎡已是轻易之事，而景湖湾畔处于南城CBD辐射商圈内，具有区域投资价值，其周边配套、大盘效应和光大品牌对消费者还是具有很大吸引力，故以高出周边楼盘四五百元的定价入市，消费者能够接受也并非意外。

　　但也有业界人士提出了不同的声音：现在消费者日益理性，不会再轻易追涨，发展商开盘当天的火爆场景，不排除有种种人为因素作用的结果，何况，现在随着政府对闲置土地处置的力度加大，各家发展商都在加快开发速度，维护市场的利润空间。

　　从现阶段来看，房管局公布的一些网上售楼信息，运河两岸的发展商都有一定数量的产品待售，如何尽快出手，加快资金回笼，这也是发展商要考虑的一个现实。这位业界人士分析，时下的托市，也可能是表面上的托市，私下里却是价格打折竞争的开始，如果发展商一味托市，一定要考虑市场风险。

　　无论业界评论的是与非，湾畔的定价及市场反应，都将影响年末市场的整体态势。

　　市场反应：

　　定价虽稍高 中小户型好卖

　　记者从开盘当天景湖湾畔销售现场了解到，当天到湾畔解筹认购的消费者大都是光大品牌的“铁杆客户”。一位姓徐的客户表示，关注湾畔项目已经很久了，几天以来全家出动排队就是为了能选到一套心仪的房子，虽然定价比较高，但如果能选到喜欢的房子还是会买。当记者问及为何那么坚持买光大房子时，该客户表示比较信任光大品牌，同时对湾畔的区位优势也比较认可。

　　记者了解到，虽然景湖湾畔一期推出多种户型供客户选择，但最受欢迎的还是一些公寓及中小户型产品，其中靠区内景观视野较好的户型最受欢迎。据了解，在湾畔开盘当天，运河片区另外两个大盘运河东1号和江南雅筑也同时有推盘促销活动，在湾畔销售的带动下，据两家发展商称，两盘当天销售也有好成绩，证明市场对运河片区住宅的认可度越来越高。

　　记者从各大地产商处了解到，进入8月份以后市场交易已开始逐渐活跃，如万科同时推售的几大项目销售成绩皆超出预定计划。然而在新政调控地方房产细则未出的情况下，一批新开工的项目审批受到影响，如最近审批的大盘新一期项目皆遵循“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上”的原则，世纪城二期改变旧规划中走大户型为主的设计方案，90平方米以下户型占70％；运河东1号在新政调控下也增加了数百套小户型公寓产品。

　　据了解，在地方实施细则未出台以前，如果地产商无法耐心等待需要推新项目，那么还会有更多的新开工项目的规划方案需要变更，届时，新产品中将有更多的中小户型推出。

　　东莞公寓产品出现创新

　　“宽寓”突破传统公寓概念

　　文/记者 赵斌、 周春生

　　日前，一种新兴的公寓产品在东莞出现，其小资金投资大户型居住的理念正体现了开发商在新政之下的应市手段。记者从本报参与组织的东莞购房团成员中了解到，凡是有意向投资房产的消费者都对公寓感兴趣，究其原因是因为公寓投资小收益大。在目前的东莞市场上，公寓的概念大多是指40~60平方米左右的小房子，而东莞高田地产即将推出的阳光海岸一期“宽寓”却对公寓概念进行了创新。

　　公寓不再重“投资”轻“居住”

　　自新政后，一系列的政策都向买房自住这一房产第一功能的实现而倾斜。

　　“投资”的观念逐渐被“居住”观念所代替，那么对公寓本身的户型也必然会有新要求。于是，有开发商开始对公寓进行重新定位，如何让公寓恢复注重居住的功能成为公寓的首要目标。

　　目前市面上的公寓多集中在40~60㎡，而洋房则集中在100㎡以上。“宽寓”则是为游离于小公寓和洋房之间的消费群体而量身打造的新型公寓产品。

　　日前记者获悉，东莞市高田地产即将推出的“宽寓”项目便是将投资和居住进行有效结合，改变了多数人对公寓的局限认识。“宽寓”不仅仅在面积上变宽，在使用功能上也有较大的突破，公寓不再是小房子，公寓也能变宽，也能满足家庭居住的需要。

　　公寓 “增宽”功能“增宽”

　　记者了解到，“宽寓”是阳光海岸的一期项目。该楼盘总建筑面积达15.9万平方米，以4~5层的联排板楼，低密度空间呈现公寓形态，目前已经进入销售前的整装待发阶段，将于9月10日前后开盘。

　　“宽寓”将推出约500户公寓，户型面积普遍“增宽”，其中90~150平方米以上的户型占到80％以上，这与目前东莞市场上的公寓有了很大差别。据开发商高田地产副总经理翁其怡透露，此次对公寓性质进行重新定义，也是考虑到新政对消费者的心态影响，市场必须以此进行定位。

　　小公寓弱点将得到弥补

　　从东莞现有的一些小户型公寓分析，做工精细，单价卖得也比较高。购买人群往往是初在东莞创业选择小户型过渡的年轻人，以及专注于公寓投资用于出租的投资客。这些人选择公寓的最终目标并不是为了自身的长久居住，所以公寓从长期性适居的角度来看就会显得弱一些。如何增加公寓在这方面的“性价比”，这也是开发商一直想要解决的问题。