“内部认购”属无效行为吗？

　　业内人士何先生告诉记者，目前佛山市场上的确还有部分楼盘进行“内部认购”，但是分为两种不同的情况。有些开发商是在取得商品房预售许可证前，购房者与其签订认购协议，即通常所说的“内部认购”。而部分开发商则是已经获得了商品房预售许可证还会进行“内部认购”，其目的主要是想了解市场承受的价位或者是为了制造火爆销售的场面，所以会先进行“内部认购”。后者会造成信息不对称，给消费者带来不少困扰，但是对消费者影响最大的是前一种“内部认购”。

　　何先生分析说，在开发商取得商品房预售许可证前，购房者与其签订认购协议，即通常所说的“内部认购”。一般来说，开发商同意“内部认购”的原因大致如下：其一是，开发商对项目的市场前景无法确定，担心投资上出现偏差，因此在项目尚未启动或者刚刚启动但未取得预售许可证的情况下，以认购为由投石问路，来确定市场的需求情况，并赢得部分启动资金。其二是一些发展商通过该行为，造成一种似乎不预先认购，等到取得预售许可证后，就难买到的假象，以加快销售。

　　南海某律师事务所的李律师告诉记者，未取得预售许可证时，签订的认购协议属于无效协议。可能产生的结果如下：

　　（一）开发商如期开发该项目，并取得预售许可证，双方顺利签正式预售合同，不会产生任何纠纷；

　　（二）开发商如期开发该项目并取得预售许可证，但将已被认购的房屋又预售给其他人，先签订认购书的购房者只能请求返还所交房款，返还房款顺利则罢，否则只能以诉讼或仲裁来解决。

　　（三）开发商不能如期开发该项目，无法获得预售许可证，则只能请求返还房款。

　　李律师说，在无预售许可证的情况下，签订认购书的行为是无效的民事行为，难以起到认购的作用，并有较大的风险要承担。另外，房产市场发展到今天，如果遇见仍以这种形式预订、认购商品房的发展商，建议购房者们务必三思而后行。