二手楼价格真的下跌了？_新闻中心

二手楼价格真的下跌了？

http://www.sina.com.cn 2006年09月08日09:52 南方日报

挂牌价低于成交价，卖家转嫁新增交易成本　　二手楼价格真的下跌了？　　准备近期买房结婚的小王对深圳楼市越来越迷茫了。今年5月以来，小王一到周末就到处找地产中介公司看盘，天天关注媒体报道的楼市政策。本来决定听从朋友建议，在当前房价相对稳定的观望期出手买房，但是，近日央视一则8月深圳二手楼价格下跌幅度达两成的新闻，让小王惆怅了。“深圳房价真的下跌了吗？我到底要不要再观望一段时间？”小王向记者咨询。　　背景　　“二手楼价下跌”论出台过程　　8月30日　　引起小王关注的央视经济信息联播报道说，深圳二手房出现5年来首次量价双跌的消息，价格下跌幅度达两成。由此拉开了媒体报道深圳房价下跌的大潮。央视在报道中说，最新数据显示，8月上旬，深圳全市二手房成交均价为每平方米7001.4元，价格比7月上旬跌两成，同时交易量也下降，并指出这是近5年来深圳首次披露二手房量价双双下跌。央视的报道并没有明确统计数据来源。　　深圳的民间地产研究机构也有二手房价格下跌的有关统计数据。美联物业的统计表明，8月上旬深圳全市二手房成交均价相比7月上旬有了接近两成的下降，同时也比7月下旬下降了一成左右。而且，在价格下降的同时，成交量也出现了较大的下滑，买卖成交总数相比2005年同期下降接近四成。其统计报告还说，这种量价双双下跌的情况并不多见。　　9月4日　　中国指数研究院二手房研究中心发布的报告称，8月深圳二手房价格指数为1479点，首现有史以来的指数下降，指数下降34点，环比跌幅为2.28％。二手房挂牌均价8787元／平方米，比上月下降205元／平方米。　　9月6日　　中原地产公布的一份报告显示，8月份深圳二手房市场成交量小幅回升，住宅成交面积为54.8万平方米，比7月份增加10％。但全市二手住宅成交均价为每平方米8283元，比7月份下降4.6％。　　消费者　　算下来反而要多付钱　　8月30日，引起小王关注的央视经济信息联播报道说，深圳二手房出现5年来首次量价双跌的消息，价格下跌幅度达两成。由此拉开了媒体报道深圳房价下跌的大潮。9月4日，中国指数研究院二手房研究中心发布的报告称，8月深圳二手房价格指数为1479点，首现有史以来的指数下降。　　二手楼价格真的全面下跌了吗？不少消费者并不认同。想在目前的市场观望期买一套二手房的李小姐告诉记者，征收住房转让所得税政策出台后，增加了二手住宅的交易成本，很多地产中介公司的挂牌价格虽然下降了，但是变成了卖方实收价，业主把增加的成本转嫁给买家。“最近我看中了华侨城一套价值100多万元的房子，虽然其挂牌价跌了5万元，但是，营业税和个人所得税都转嫁给我承担，算下来反而要多付出七八万元，这能证明房价下跌吗？”李小姐说。　　也有中介机构公布的是相反的统计结果。世华地产市场研究中心负责人接受记者采访时表示，整个8月份，市场的成交量和7月份基本持平，关内部分区域的成交相对7月份还有所增长，特别是福田和罗湖因为需求一直很大，价格下降的可能性不大。“目前买卖双方继续观望。很多业主依然认为房价下降的可能性比较小，不愿降价出售。8月份的价格波动不大，但是受租金水平上涨和交易费用增加等因素的影响，整体价格比7月份上涨了1.9％左右。” 　　业内研究人士更是对数据统计的客观性表示质疑。深圳民间地产研究人士半求接受记者采访时表示，中介机构发布的数据不一定客观，因为很多机构是根据二手楼的挂牌价进行统计，挂牌价并非实际成交价；同时，中介机构每月的挂牌房源结构也有变化，如果某月豪宅挂牌少，普通住宅挂牌多，统计成交均价价格自然有所下降；另外，现在市场的阴阳合同有增无减，很难反映真实的楼市价格。“一些中介机构在发布统计数据时，可能会有自身利益的考虑，如果挂牌价很高，对促进成交不是好事。所以消费者要客观看待这些统计数据。”半求说。　　深圳房地产研究中心是深圳市国土房产局下属研究机构，定期发布深圳房地产市场研究分析报告。由于其数据直接来自国土部门，因此最为权威。9月7日，该中心主任王锋接受记者采访时表示，通过国土部门的二手房网上交易系统，目前还无法统计出深圳二手房交易价格已下跌的数据，具体升降数据统计后近日将会发布。　　记者调查 　　部分片区挂牌价不降反升　　记者昨日登录深圳二手网信息交易平台，如从挂牌价看，发现部分片区楼盘价格不仅没有下降，而且还上扬趋势。以福田区景田片区为例，在8月15日标明的中介挂牌价中，一套位于缇香名苑、建筑面积为162平方米的四房标价为210万元，而在昨日的中介挂牌价中，一套同位于缇香名苑、建筑面积为162平方米的四房标价为219万元，上涨4％；而一套豪华装修面积为114平方米的三房，前后挂牌也同样存在差价，8月15日为160万元，9月6日上至170万元。　　在南山蛇口片区，记者也搜索到同样的不降反升的楼盘。在8月10日标明的业主挂牌价中，一套位于半岛城邦、建筑面积为121平方米的三房毛坯标价156万元，而在9月6日，一套同位于半岛城邦、建筑面积为121平方米的三房毛坯标价170万元，前后差距相差14万元，上涨幅度近10％，涨幅惊人。　　但与此同时，也存在挂牌价下跌的情形，南海玫瑰园2期一套126平方米的三房，8月份标价163万元，而同样类型的房产在9月6日的挂牌价中则为150万元。龙岗中心区内同样存在上述地区的情况，一个明显的例子是一套位于和兴花园、建筑面积为83平方米的精装修三房在9月6日的业主挂牌价为39万元，而同样类型的物业在8月10日的业主挂牌价仅为35万元。　　中天置业副总裁郑先滔表示，8月份福田各片区二手房挂牌均价涨跌差别很多，冰火两重天，以普通住宅为主的片区呈涨势，如八卦岭、园岭、白沙岭、南园、华强、梅林、上下沙、莲花山等片区，均有不同程度的上涨，其中涨幅超过两位数的有南园和八卦岭片区，分别为15％和11.1％；豪宅片区则不同程度地下跌，而且跌幅较大。而在南山片区，二手房挂牌均价呈下降趋势，豪宅片区除华侨城外，二手房挂牌均价普遍下降，如蛇口、红树湾、科技园等均有不同程度的下跌。　　业内人士　　二手楼价走势难料　　“这种价格下降是必然的，房价涨至一定高度就会盛极必衰，前几个月成交量就已开始大幅下滑，接下来就会直接体现在房价上。现在已经出现了二手房与新房价格都有松动的现象，很可能在严厉的调控下，房价会持续微幅回落。”现供职于一家品牌中介公司的置业顾问王涛告诉记者。　　英联国际不动产董事长郭建波表示，目前深圳二手房放盘量增加而成交量却在下跌，价格走低已经成为定局，在今后一年内价格平均下跌两成是完全可能的，但这个下跌的过程是波动式的，即整体趋势是下跌，但短时间内又可能会有反复。　　但也有不少专业人士对二手楼价下跌并无预期。他们认为，深圳的刚性需求不可能使深圳房价下跌。现在的价格微降只是政策直接作用的结果，并不代表下降就是一个趋势，这种下降应该是非常短暂的，持续时间不会太长，很可能在九十月份的销售旺季出现回暖现象。“房价如果大幅下降，就会影响到深圳GDP，这是政府部门非常不愿意看到的，政府部门的意图在稳定房价，而不是让房价出现大幅下降。”一位业内人士表示。　　二手楼价走势难料，但可以肯定的是二手楼市场将洗牌。一位业内人士分析，深圳个税补充意见出台后，由于交易成本的上升和投资利润的下降，市场后期的成交量不可避免，由于二手住宅转让的成交量下降，市场后期的成交量下降不可避免。个税会逼退一些投资客，三级市场整体成交量的萎缩会导致行业竞争加剧，一些实力不济的中小企业将被淘汰。　　郑先滔表示，此次征收个税措施出台，对三级市场的影响深远，加之“国六条”的5条征收营业税，对市场各方参与者心理预期的影响已经产生，尤其是投资客，如果执行得当对其是个较大打击，而由此改变的市场预期将直接影响市场的走势。“政府对三级市场个人所得税问题的重视，政府的这些举措表明了其规范房地产市场、抑制房地产投资行为、促进房地产市场长期稳定健康发展的决心。这也意味着，房地产市场投资利润减少，投资回报率降低。”上述人士说。　　本报记者／佘慧萍　黄伟　　图：　　满橱窗的二手房报价令人眼花缭乱。　　朱丹阳　摄