开发重点从住宅转向写字楼、商业物业　本地房企业务转型渐入佳境

　　本报记者黄伟

　　住宅地产市场调控一阵紧似一阵，已让一线城市的开发商感受到阵阵寒意，在住宅开发在目前因为多种因素不再成为企业惟一利润来源的时候，开发商必然要考虑选择不同的业务开发重点。

　　而深圳一些房企由于从住宅开发中提早抽身，并进入写字楼开发、商业物业开发等领域，现在业务正渐入佳境，甩开了不少追兵。

　　个案

　　荣超地产

　　9月2日，荣超地产在深圳中心区开发的第四座超高层甲级写字楼经贸中心举行封顶开盘仪式，该项目位于深圳中心区北区、市民中心东侧，被定位为专为跨国企业及国内大中型企业设计的差异化写字楼精品。“作为荣超地产的第四座写字楼，经贸中心秉承‘专业制造商务空间’的理念，将集前三座写字楼之大成，成为深圳写字楼新标准。”荣超地产董事长杨荣义在当日的仪式上放出豪言。

　　荣超房地产开发有限公司成立于1993年，先是从布吉起家，2001年成功开发了一个花园式人文社区后，随即迁址深圳中心区进行写字楼项目开发，成为深圳中心区最早开发写字楼的开发商之一。相关数据显示，荣超的写字楼开发量已超过中心区整个写字楼市场份额的10％，公司已开发的项目包括建筑面积达8万平方米的深圳国际商会大厦A、B座和建筑面积13.5万平方米的深圳国际商会中心，而2004年动工修建的经贸中心新近封顶。

　　今年4月，在宝安中心区三宗写字楼用地和公明街道一宗商住用地的出让中，荣超地产通过与对手激烈角逐，分别以1.4亿元和1亿元连拿A002—0012、A002—0013两宗写字楼用地，成为此次拍卖会上的最大赢家。

　　荣超地产董事长杨荣义表示，深圳中心区的开发已经接近尾声，荣超地产开始转战宝安中心区。“深圳中心区的开发时间最多只剩下5年，但是宝安中心区的未来可能还有20年的可开发时间。”。他认为，拥有海域的宝安中心区有着很好的未来。

　　益田地产

　　在较早转型的深圳房企中，成立于1996年的深圳市益田房地产集团股份有限公司算是一家。在住宅开发方面，在深圳成功开发了一系列备受瞩目的明星楼盘，取得了良好的经济效益和社会效益。该公司开发商业项目益田假日广场总占地面积3.5万平方米，总建筑面积13万平方米，其中商业面积10万平方米，集体验式购物中心、生态写字楼、五星级主题酒店为一体。

　　该集团旗下子公司深圳市益田商业管理有限公司副总经理蒋威表示，在益田新战略指引下，目前，益田地产集团已形成了以深圳、北京为中心的南北中国同步发展的战略格局，通过加快复合型商业地产的开发，力争树立全国最具影响力的商业地产品牌，进而成为全国一流的房地产综合开发企业。

　　分析

　　住宅业务整体缩减

　　商业地产回报更大

　　英联在一份名为《未来三年五大热点地产分析报告》指出，近年来的调控政策，一方面通过增加交易成本限制了部分投资性需求，另一方面通过两年期限促进存量土地的开发，增加市场供给。这在一定程度上缓解了房地产市场的供需矛盾，为房价下调奠定了基础。而不少人士表示，无论是股市还是楼市，当大家都看到有利可图而跟进时，市场的空间本身就已不大了。或许正是基于上述原因，深圳一些开发商又开始寻找新的业务增长点，从住宅开发转而瞄准其他开发热点。

　　对于商业地产的发展商来说，投资商业地产和投资住宅的回报率大不一样。仅在价格上，商铺的价格普遍比同区域的住宅高得多，即使是住宅、公寓的底商，其价格一般也是该住宅、公寓平均房价的2至3倍，普通商铺的售价在每平方米2万元至3万元，最高的能炒到每平方米10万元。宝安去年某项目商铺拍卖时，一间面积为106平方米的店铺拍到了668万元，均价超过6万元／平方米，该项目老总坦言其预期价格为3万元／平方米。

　　深圳大学经济学教授魏达志表示，住宅、商铺、写字楼一直是房地产市场的三大投资方向，随着我国房地产市场中的投资客明显把投资重点放在住宅产品上，在有些城市甚至出现住宅价格高于写字楼价格的反常现象。这次以抑制投资型住宅产品为核心的房地产新政策出台之后，一些资金可能流向商业地产。业内人士表示，在敏感的时期，商业地产也许是唯一可以避开政策界限的地产领域，因为商业并不关联百姓住房大计，纯属市场行为。

　　有人士表示，深圳众多地产商开始转型是一个利好，有利于整体市场的活跃。一般说来，市场发展到一定时候，几家龙头企业专注做住宅地产开发，而其他一些地产商就会对各自的业务重点作出不同的选择，这是由目前的市场经济、城市发展规律决定的。以荣超地产为例，该公司在专著于写字楼开发后，其写字楼已成为其品牌。

　　趋势

　　福田写字楼行情渐涨

　　与住宅市场行情的持续观望不同，深圳写字楼市场受到热捧。据戴德梁行最新季度研究报告显示，由于目前已有世界500强企业在福田投资近60个项目，超过千家国内外知名企业集团、大公司在福田设有营运、销售或研发总部，福田中心区写字楼今年二季度空置率比一季度下降了5.2％，但同时，1—5月份的写字楼价格高至1.47万元／平方米，同比上涨了30.04％，今年前五月，深圳写字楼价格达到14681.74元／平方米，同比上涨30.04％。其中，福田中心区写字楼成交量为28775平方米，同比涨幅约21％。

　　酒店地产成新方向

　　除开主攻商业物业和写字楼市场，酒店地产将成为一个方向。在巨大的市场潜力吸引国际连锁酒店进驻中国，数量众多的国际连锁酒店在国内扩张的背景下，不少地产商也开始频频出击。深圳本土民企星河地产已在去年公布了其调整后的发展战略，由传统的住宅开发大举向酒店、商业、写字楼等商业地产领域进军。嘉里建设香格里拉酒店、天鸿集团祈年酒店以及海逸酒店等项目都在筹备或运营中。

　　工业房产上升空间大

　　而在深圳本土开发商中，富通地产最早涉足工业地产项目，数年前收购西部创投公司，是其进军工业地产的标志。工业地产异军突起，一方面是大批企业涌入，带来巨大的住房市场需求，工业催生住宅地产开发；另一方面，随着深圳发展，产业用地尤为紧缺。相关数据显示，深圳剩余可建设用地仅为200多平方公里，但产业用地需求量大，整体利用率较低。

　　来自仲量联行工业部的最新消息显示，由于工业房产有较大的上升空间，从2005年开始已成为海外投资基金的新热点。一些本土开发商也开始审视工业地产的利润空间。另外，深圳关于工业用地审批制度的改革有利于工业地产的振兴。

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　　住宅市场行情持续观望，写字楼市场则受到热捧。本报记者何俊摄