开发商会怎么死? 透析房地产"江湖"十种"死法"

　　2006年是国内房地产市场出台政策最多的一年，先有国六条，然后有国六条细则，以及土地出让金转让制度、土地监察制度、限制外资准入、二手房交易个税征收、落实新建住房结构比例要求、整顿房地产市场秩序等文件。尽管每一项政策都十分温和，但是已经显示了中央政府调整国内房地产市场的决心。中新社发 老罗 摄

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　　他们死亡的方式，可能正是他们当年存在的理由。

　　每一家开发企业都梦想着成为"百年老店"，但是不必奢望百年，目前开发商身上还有着种种硬伤，可能现在病症表现还不明显，但是不出两年，硬伤就有可能变成死穴。他们可能等不到地产行业下一个大发展的浪潮便会因为自身的缺陷而不得不提前退场。

　　据统计，包括道琼斯指数的这些企业，只有1/4的企业生命超过了50年，大部分企业在创办的一两年内、两三年内都会死亡，能活过二三十年的企业很少。企业消逝可能是破产，也可能是被兼并，但是能够以同样的名字、做同样事情的企业非常少。

　　以上观点似乎更适合这样一种企业--中国地产商。目前，中国还在运转的地产商大约有5万家。完成这个庞大的数字，只用了20多年时间。不过，两年后的2008年，如果还有心情统计的话，可能会发现这个数字至少减少了一半。

　　他们"死亡"的原因跟恐龙一样，适应不了生态环境的变化；而他们死亡的方式，可能正是他们当年存在的理由。

　　1、死于关系

　　中国地产商的形象可能是最差的，网民对地产商的指责如长江之水滔滔不绝。除了对房价高昂的不满，很大程度上是因为，大家普遍认为大部分地产商是"关系运营商"，靠关系拿地、靠关系融资，甚至靠关系修改容积率。

　　就像吸食鸦片上瘾一样，"关系运营商"一旦离开了"关系"，就玩不下去了。而中国地产面临的最大的改变，就是"关系"正在消褪，市场环境走向规范化和充分竞争时代。"关系运营商"正以加速度死亡。

　　2、死于概念

　　我们所见到的每个地产老板几乎都是"营销奇才"。大家津津乐道的，是一个概念、一个点子如何令房产起死回生、点石成金。"概念"的神奇功效，是买卖双方信息不对称的表现，正因为购房者拥有的信息太少，地产商才有足够的空间去"忽悠"，让信息在传播中变形、放大。

　　大部分企业对"营销概念"的重视，削弱了他们对行业及产品本身的关注。但在2008这个大概念诞生后，所有的地产"概念"恐怕都将灰飞烟灭。

　　3、死于融资

　　这个好像不用解释了，没钱谁都得玩完。新政策规定，地产商开发项目自有资金比例从30%提高到35%，光是这5%，就逼得不少地产商卖地改行。

　　4.死于拿地

　　"8·31"大限两年，再加上宏观调控一系列政策的实施，中国土地市场的招标、拍卖和公开化、限量化，正在成为地产开发的"背景图"。到2008年，如果一家地产商没有足够实力去竞拍土地，恐怕真要"退场"了。王志纲的预言更为可怕："今后两三年，至少70%的房地产公司会由于拿不到土地而歇业或者转行。

　　5、死于速度

　　2002年，14亿；2003年，40亿；2004年，120亿。顺驰是中国房地产最大的黑马，孙宏斌多次公开叫板王石。可是2005、2006年，面临资金链断裂的孙宏斌开演"退位"、"复出"连环戏，今年8月更传出香港秘密融资的新闻。没有比顺驰更生动的例子，说明盲目追求速度就等于追逐"死亡。

　　6、死于产品单一

　　90平米、70%比例--似乎在说明，以住宅开发为主导的中国地产黄金时代将成为历史。住宅地产之外，商业地产、旅游地产、休闲地产、教育地产、体育地产、工业地产等全面兴起。在如此背景下，只开发单一产品特别是单一住宅产品的地产商，可能会失去新的发展机遇而被淘汰。

　　7、死于多元化

　　可能任何一个企业家都有"多元化冲动"。在房地产越来越规范，越来越不好玩的今天，不少地产商会以多元化作为出路。"如果你想做企业多元化，你必须找到业务能够互相互补，分享风险的项目。达到什么目的呢？多元化企业一定要做到稳定现金流，如果做不到这一步，你的资金链随时可能断裂。"郎咸平如是说。

　　8、死于研发

　　侍弄点"花花草草"，伪装些"西洋风景"似乎是中国地产商最大的研发成果。在节能、户型、新材料、施工方式等方方面面，绝大多数地产商不但没有研发机构，没有研发投入，甚至没有研发意识。这是一件可怕的事情，对于行业长远发展来说，"研发"的价值丝毫不亚于"土地"、"金融"。没有研发能力，可能不会让一个企业死亡，但很可能让一个行业死亡。

　　9、死于漠视未来

　　大部分地产商的生命周期就是一个项目的拿地、立项、设计、施工、销售周期。售楼处撤销之日，就是企业死亡之时。地产商们只盯着两三年间的事情，对更远的未来极为漠视。而影响中国地产的，恰恰就是那些未来的东西。

　　10、死于价值观

　　说了这么多"死法"，其实惟一的病症可能就是"价值观"。地产商其实并不缺钱、也不缺地，跟其他行业相比，日子过得很舒坦。在规范化、市场化，注重企业效率兼顾社会公平的中国地产市场，企业以及企业家的理念以及做事的方式，是决定企业的"生"与"死"的关键。

　　最后要说明的是，之所以冒险罗列这么多"死法"，绝非"恶作剧"心态，是基于这样的认识：谁对"死亡"问题想的越多，谁就能"活"得更好。人犹如此，企业亦然。 (来源：北京晚报 作者：李咏涛 雷鸣 罗语萍)