定价分配问题面临困难 限价房离我们还有多远？(2)

　　质疑之声不断

　　在北京，“限价房”自年初从北京市相关部门负责人的口中传出之后，便一直有消息不断见诸报端。媒体上传言“限价房”入市的时间从7月推迟到8月，再从8月推迟到9月，而时至今日，在人们的望眼欲穿中，“限价房”依然未见其庐山真面目。

　　于是，8月22日的“两限普通商品房”政策研讨会便变得异常的低调。“眼睛都盯着北京呢。再加上此前北京的经济适用房现状曾广受批评。”一些分析人士非常能体会有关部门的难处。而政府的这种低调和谨慎，本刊记者在采访中也能感受到。“细则在制订中”“不方便透露”等语焉不详的辞令便是最通常的答复。

　　而伴随着这种低调和谨慎的，则是业界对于“限价房”的不断质疑之声。

　　厦门大学不动产金融研究中心郭晓武在接受记者采访时认为，限价房问题可以分为两个主要部分进行思考，一个是限价房的供给问题，定价是供给的核心；一个是限价房的分配问题，公平合理是核心。

　　“这两个问题都有很高的技术难度，都面临很多市场困难。因此，限价房的弊病根源于现存的市场难题，由于政府在实务操作中无法解决，因此可能造成诸如分配不公、寻租等问题。”郭晓武说。

　　更有人甚至直接归纳出了“限价房七大不正常获利模式”：如提高容积率；降低建筑标准；降低住宅品质；先内部销售，再二次销售；为关系户和内部员工提供炒房获利机会；让投资机构购买，共同获利；降低房屋质量等等。

　　“如果将来的房子都这么做，一个是政府限价，一个是限制面积，这样会使整个房屋的容积率大幅度上涨，将来开发后小区都变成了经济适用房。花少钱只是买了个便宜房而已，而非好房子。”在接受本刊记者采访时，新华联地产副总经理陈海旭不无担忧地说。

　　另一方面，由于政策的模糊性和不确定性，人们往往把“限价房”与“经济适用房”做比较。而事实上，“经济适用房”在一定程度上就是“限价房”的一种。但是与“经济适用房”不同的是，“限价房”尽管也享受一定的政府优惠，但依然要交土地出让金。同时，“限价房”的房价也不是由市场供求关系决定，而是由政府人为划定。其销售不是面向全部消费者，而是面向特定的一部分社会群体，这就表明限价房并不是具有市场意义上的商品房，它具有一定社会福利性质。

　　这令诸多开发商对“限价房”的开发并不感兴趣。本刊接触的开发商中，只有国有地产企业兴趣浓厚，诸多非国有地产企业并不愿意参与。北京城建投资发展股份有限公司总经理王汉军表示，国企城建集团是以开发大众主流的普通住宅产品为主，“做限价房，会非常有经验。”

　　国企金隅嘉业公司有关人士也表示，该公司已专门成立中低价房开发研究团队，对几块限价地进行了调研，制订了中低价位商品房开发模式，“我们具有多年中低价位住宅开发建设、销售经验，在中小套型住宅开发上有自己的优势。”

　　因此，“如果限价商品房的供应量多少、限价幅度多少等这些问题没解决好，贸然实行无疑就是搬起石头砸自己的脚，这对政府来说是一个相当大的考验。”北京师范大学不动产研究学院院长黄兴文说。

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