曾老伯的难处

　　深圳出租屋故事(1)曾老伯的难处

　　“你问我，出租屋管理工作有多琐碎、有多复杂？”福田区出租屋综合管理办公室业务科科长陈梦玲笑着对记者说，“我一年接到的网上咨询和电话咨询肯定不下5000个。”

　　深圳“管”这5000个问题的，只有《深圳经济特区房屋租赁条例》和《深圳经济特

　　“温馨提示”诞生

　　年过花甲的曾老伯在皇岗片区有一处商铺物业，出租给人家做餐饮生意。有一天，因为几个月没有承租人音讯，曾老伯来到商铺探个究竟，却发现店面的大门紧闭——生意做不下去的老板逃跑了。

　　曾老伯只好自认倒霉，偏偏社区的出租屋管理员告诉他，解除租赁合同要有双方签字，承租人跑了签不了字，合同登记就注销不了，房子暂时也不能继续出租。

　　陈梦玲就是这个时候接到了曾老伯的求助电话。而类似的问题，她已经碰到了许多。《深圳经济特区房屋租赁条例》规定，承租人拖欠租金达三个月以上，出租人有权解除租赁合同。而根据我国《合同法》，当事人一方主张解除合同的，应当通知到对方，否则要走法律程序确认解除合同。但在实际中，既然承租人存心要逃避了，怎么会让你“通知到”他呢？通知不到，出租人就不能单方解除合同，也不能将物业继续出租，不然就是违法。

　　陈梦玲向曾老伯建议，要他先登报声明，再通过特快专递的形式向下落不明的承租人邮寄解除合同的书面通知，如果能提供有收件人签名的邮件证明，就可以办理注销房屋租赁合同登记的手续。过了几天，曾老伯第二次打来电话：“我到邮局查了，特快专递退了回来。对方邮局盖的戳是‘查无此人’。”

　　“那你到仲裁机构去申请确认合同的解除，这比走法院要简单一些。”陈梦玲给了第二条建议。

　　可没过多久，曾老伯第三次找到陈梦玲，而且是亲自上门。“仲裁委也要承租人签字的通知才受理。”一进陈梦玲的办公室，老人几乎都要哭出来了，“你让我登报，我登了；让我寄特快专递，我寄了；让我到仲裁委，我也去了。都没用啊！”曾老伯一脸的绝望，拉着陈梦玲的手：“我该怎么办呀？陈科长，您一定要想想办法帮帮我啊！”

　　一时间，陈梦玲不知如何面对和安慰曾老伯，她所能想到的只有这么一个办法：“你回去再仔细找找，看有没有一份承租人亲笔签字的善后文件。”

　　接下来的几天，陈梦玲等待着回音。终于有一天，她听到曾老伯电话那头兴奋的声音：“找到了，找到了！”原来，老人回家后四处打听，最终在物业管理处那里找到了一张承租人留下的字条，声明如果不在商铺经营，业主有权处置房屋，包括房屋里的东西。

　　“有这个就好办！你赶快拿原件到我这里来，我们给你注销合同登记。”陈梦玲也很激动，终于帮助老人了却一桩心事。

　　这件事后，福田房屋租赁管理局组织业务人员整理出最容易引起纠纷的共性问题，出了一张“温馨提示”，提醒出租人、承租人在签订房地产租赁合同时，要注意四大事项，包括：对拖欠租金单方解除租赁合同要约定期限；对拖欠租金逃逸的，要约定单方解除合同的方法、财产处理方法和房屋收回的方式；要约定保证金的返还方式；要具体明确房屋维修的责任。

　　简单的提醒，却可以防患于未然。这一招儿，受到了所有当事人的欢迎。

　　不能开的“门”

　　除了“温馨提示”，福田房屋租赁管理局还给在基层的工作人员专门印制了一本《房屋租赁管理手册》，详细列明了各个环节的工作规程、依据、需要注意的问题等等。基层人员在实际中遇到具体问题，就可以参照《管理手册》来操作。

　　“有了法规、规章和《管理手册》，就一定要严格执行。”福田房屋租赁管理局的这一“严”，却引出一些“历史问题”。

　　过去，一些业主遇到承租方拖欠租金逃逸，往往会请出租屋管理员作个见证，陪他们过房子那边开门，取走屋里的财物。

　　“我们的工作人员万万不能过去开这个门！”陈梦玲再三强调，“公民财产是受宪法保护的，承租人虽然逃走了，但他们的财产我们是没有权清理的，只有法院有这种权利。”

　　“我们以前帮人家开过门，现在不开了，业主会有意见的，他们会觉得我们这点忙都帮不上，以后不找我们了。”一些工作人员面露难色。

　　“法律是铁律，我们管理人员必须理智、理性，不能感情用事，更不能因为业主一求情、一哭诉就心软，而做出知法违法的事。”陈梦玲的态度很坚决，必须要把过去因为制度不完善、法律意识淡薄而错误存在的一些做法扭转过来。

　　税费入账的规矩

　　当年深圳最初开始征收房屋租赁税费时，管理人员为了完成更多的税费收入，宁愿自己多承担一些风险而给当事人方便。比如，同意给当事人先开发票后入账，或者将下午四点半后收取的现金带回家，次日再存入银行。后来，福田房屋租赁管理局立下规矩：管理费不得先开票后收款，应按照财务制度规定，费款支付到账后，再开具财政局统一票据。

　　于是，比以前多跑一趟的当事人不满了：“你们以前不都那样吗？”

　　“你卖东西给人家的时候，会让人先使用再付账吗？你愿意这么做吗？”陈梦玲希望当事人将心比心，“我们以前错了，现在要改过来。”

　　“这不是你们的一项便民措施吗？”当事人心里还是不舒服。

　　“政府执法部门不能以降低法律门槛来完善服务。税费征收是一件严肃的事，一定要规范。”陈梦玲的道理最终说服了所有当事人。

　　后来，为了既方便出租人交纳房屋租赁税费，又保证资金安全入库，福田房屋租赁管理局在各股份公司征收点安装“银联易办事”刷卡系统，鼓励出租人尽量使用便捷、安全的刷卡系统交纳税费。同时规定，必须指派两名以上工作人员，将当天收取的现金存入银行财政专户，各征收点不得存放现金。

　　“现在市场成熟、规范了，如果我们还延用过去不规范的做法，天天都有可能当被告。”陈梦玲说，“我们是执法部门，有法一定要依。”