好“管家”却念不好小区的“经”

　　近日，住在南洋路一小区的业主蔡先生向记者反映，小区里没有物业公司，不仅脏乱差，而且治安环境不好，仅在7月份，该小区内先后发生四起盗窃事件，摩托车、手机等物品被盗屡有发生。他称如果有物业公司进驻或许可以避免以上问题。但一家物业公司的工作人员陈先生则向记者抱怨，由于进驻小区存在种种困难，许多物业公司对石狮的一些小区望而却步。

　　那么，物业公司入驻小区究竟难在哪里 不满服务，业主使出“杀手锏”

　　一涉及到物业纠纷，拒交物业管理费就成了业主的“杀手锏”。八七路一家物业公司的管理人员介绍，一些业主几个月甚至半年都不交纳管理费，虽然物业多次催促，但一些业主仍置之不理。在电改之前，物业以断电的方式“逼”欠费业主交费。“虽然断电停水做法不可取，但实属无奈之举。”由于业主长期不交纳物业管理费，许多中小型物管公司不堪重负，一些物业机构为生计所迫不得不撤离小区。

　　那么业主又为何要“欠费”？业主拒交费的主要原因是认为所得到的服务与所支付的物业费不相符：小区发生盗窃现象，居住环境不安全；垃圾经常不及时清理，居住环境卫生差；收费项目不公开，对物业服务不满意。

　　“大部分业主绝对不会无缘无故不交费的。”一位业主在接受记者采访时表示，“目前看来，我们也只有以拒绝交费的这种方法能催促物业解决一些问题。”收不上费，物业公司叫苦不迭

　　承包多家事业单位的物业与保洁工作的饶先生称，物业管理上遇到的问题，许多是开发商遗留的，而这些问题是物业根本解决不了的，也不该由物业来解决，但业主却把这些问题作为不交物业费的理由。

　　南洋路一家物业公司的工作人员认为，倘若业主不分“青红皂白”不交物业管理费，造成物业收费率降低，那么小区的维护管理所需的资金便会捉襟见肘，将会影响到物业公司的正常运转，同样也会影响到物业的服务。一旦陷入业主欠费———物业企业亏损———服务减少———更多的业主不交费的恶性循环，最后就会导致物管部门撤出的恶性结果。

　　房地产管理处的庄先生认为，“业主和物业公司之间的矛盾，主要是双方都要保障自己的权益，一些业主拒绝缴纳物业费这种目前最为普遍的‘维权’方法，其实不仅无法有效地解决矛盾，反而会使双方纠纷更激化。因为，这是一种偏离了合法维权的行为，物业管理服务本身也是一种无形的商品，服务的内容与质量肯定会与费用挂钩。在还没有形成固定物业费率的情况下，业主也不能只强调自身的利益，而无视物业公司的生存需求和服务成本。”

　　更多的业主认为，政府对物业公司监管的缺失是最大的问题所在。地方政府必须出台详尽的法规，来解决物业管理难题。小区开发不合理，物业难进驻

　　业内人士认为，由于我市一些小区的开发情况复杂，存在着各种各样的问题，在物业管理上存在一定难度，物业管理企业一般不太愿意接这个烫手的山芋。石狮辅料市场就没有真正的物业管理公司，前不久，石狮辅料市场就因为停车场空地被业主圈占，引发了业主之间的一些纠纷。

　　该人士表示，一些小区由于规划开发问题，虽然具备小区的管理规模，由于属于私人开发或承租给了一些企业与个人，不属于商品房住宅小区，物业管理上同业主难以达成一致的协议，居民还“不习惯”交物业费，没有形成花钱买服务的意识。随着楼龄的增长，维护支出的费用增加，物管公司要提价，业主却觉得不合理。再加上有些物管企业经营不透明，物管服务不到位，更是激发业主和物管企业之间的矛盾。因此许多物业公司都不愿意参与进来“搅浑水”。

　　记者从房地产管理处了解到，在我市登记注册的物业公司多是一些拥有三级物业资质的企业，这些企业在从业人员素质、服务与管理理念上相对宽松些，这样容易造成物业管理与服务不到位。而目前我市存在一个普遍的现象是，许多小区不成规模，再加上目前物业管理企业自身专业化、规模化经营不够，只能以微薄的收费支撑起包括保安、保洁、绿化、公共设施维修在内的低层次服务。现在小区的物业管理，是和房地产市场的市场化进程同步的。而多年前开发的老旧小区的物业管理，要想一步到位引入规范的物业管理，目前看来不太现实。（记者陈满意沈亦凡/文陈剑苹/图）