广州楼市实施“双限”政策及其影响

　　编者按：

　　为贯彻落实国务院37号文，广州经济技术开发区国土与房管局发布公告，挂牌出让位于广州科学城的两块居住用地，明确要求“套型建筑面积90平方米以下住宅面积占总开发建筑面积90%以上，90平方米以下商品房销售最高限价为6000元/平方米”。广州在全国率先实施了“双限”政策，这一创新措施也引发了反响。为此，广州市社会科学联合会于8月17日

　　一、区域内房地产发展现状

　　谈锦钊（广州市社会科学院研究员）：我们实地考察过科学城KXC-H3和H4这两个地块，这两个地块地处科学城的中心地段，是将来地铁两条线汇聚之地，占据了很好的位置，相当于新区的核心，将来地铁、广场、学校、医院等配套设施完备。其紧邻的楼盘“林语山庄”，它的高层洋房售价一般为5700元/平方米，最高价6200元/平方米，而别墅售价则为7000多元/平方米。“林语山庄”旁是“万科城”，其洋房售价8000元/平方米起，别墅售价大概10000元/平方米。另外我们也看了凤凰城。凤凰城的早期高层约为6700元/平方米，别墅10000~11000元/平方米，在西边有在建区域，大概5000多元/每平方米，凤凰城的均价已到6000元/平方米以上。凤凰城地处增城，不在广州市区，另外没有地铁交通。

　　二、“限价”不是“定价”

　　阮晓波（广州市社会科学院副研究员）：第一，从这个限价可以看出政府很重视房价问题。第二，争议的问题出现在对概念的理解上。政府定的是最高限价，是把所有的价格整个地往下面压，必须以6000元/平方米为标准往下延伸。这是一个限价，不是定价，不是说所有房子都卖6000元/平方米。第三，6000元/平方米是限价，不是均价，如果是均价的话，最高价格就有很大的上浮空间。据调查统计，以4000元/平方米为均价的楼盘，最高价也差不多是6000元/平方米，所以6000元/平方米最高价与4000元/平方米均价没有根本的冲突。实际上，目前广州东至增城凤凰城，西至科学城一带，根据不同的地段、环境，幅度从10000元/平方米至4000多元/平方米阶梯式递减，4000多元/平方米的地域很少。地方限价完全是贯彻国务院的要求，广州市政府的措施与市民的利益，实际上是完全一致的。它提出了最高限价，延缓了房价的快速上涨。

　　方建国（中山大学副教授）：限价是定最高价，不是定均价。实际上定最高价，除了最好的房子以外，起码还有一半房子低于最高价发售，但如果定的是均价，那么开发商的价格余地就很大。在限价的时候还有另一个信号，就是限价的同时限制了政府的土地收益。限价以后为了盈利，开发商肯定会想办法压低土地价格。过去人们常常说是官商勾结，就是政府和开发商获益，市民没有利益转移，所以很多人要求多盖经济适用房。而现在是把收益转移给购房者。这也表明了政府在宏观调控中也放弃了自己的部分收益，把这些收益回馈给社会，体现了公平、效率、平衡的信号。我不同意限价不如限利润的说法。因为利润与成本有关系，每个楼盘的成本是没有办法算的，所以限利润是不可取的，它其实是给开发商开的一个借口。

　　三、“双限”政策显示国家要加大调控房地产市场的力度

　　方建国：地方政府出台调控房价的细则，也是对国家从2004年开始实施的房地产市场调控政策的具体细化。2004年国家把房地产作为调控重点以后，出台了很多政策；这些政策都是柔性的，没有具体要求地方政府做哪些事情。但是每调控一次，房地产价格就涨一次，这个显然是与中央调控的初衷相违背的。调控的起点是121号文件。央行对我国房地产的金融现象感到担忧，大量的资金注入房地产行业，而且房地产行业有很多不良的现象。还有一个是人民币本币升值的问题。在世界各地来看，本币升值都会引起房地产价格的上涨，这是中央政府非常担心的，但是地方政府不管这一块。所以从2004年调控到现在，这个政策一直不奏效。现在中央坚决地要调控房价，采取限价这样的政策。但是这个政策需要地方政府来具体执行。其实宏观调控是中央给出政策，地方政府根据自己的情况具体执行。广州这一次的“双限”是一次尝试，因为我们拿出的地块面积太小。但信号很明确，就是政府决定调控房地产市场，要调低价格。中国是中央权力比较大的国家，完全可以做到这一点──什么时候需要停止涨价就一定得停下来。我认为“双限”政策未来的覆盖面应该加大，比方说出让土地里面有70%实行“双限”，覆盖面增大对房地产市场的影响才会加大，否则价格还是由开发商来控制。我们有70%是双限，部分单限，还有一些是保障性住房体系，这三者占了百分之七八十，剩下的空间留给开发商。一方面房地产市场要多样化，另一方面高收入者还是可以购买更好的房子。

　　李江涛（广州市社会科学院院长、研究员）：按照市场的原则，房地产市场面对不断增大的需求，加大供求量就可以了，但现在问题不在这里。现在的情况是，很多人并不真正需要房子，而是为了房子的升值，为了投资而购买房子，这就让很多资金流入房地产市场。如果政府这次不实施调控，任由市场自由发展的话，最后的结果肯定是房价不断地往上升。这不是普通老百姓能否买得起房子的问题。经济泡沫越来越大，一旦破灭后果不堪设想。国家实施“双限”政策实际上阻止了部分投资分子，让真正的需求凸显出来。

　　黄石鼎（广州市社会科学院研究员）：平抑房价，也就是减缓、控制房地产价格的飙升。这两年我们房价的增幅到了不可控制的局面，经济“泡沫”的累积威胁到了国家经济安全。平抑房价是对整个国家城市发展阶段的总体评估后作出的决策。未来十年内，有几亿农民要转变为城市居民，他们需要大量的住房，这时候如果城市的住房价格过高的话，那我们城市化付出的代价、所需要的成本就非常巨大，这样就会带来难以估量的严重后果。今年年初，国务院提出的新农村建设，和5月份出台的“国六条”，采取政策缩短城乡差距，使得农村的农民向城市的转移更为顺畅。从这个角度来看，平抑房价就不仅仅是经济上的政策，还是政治上的政策，是关系到我国长治久安和整个国家城市化进程以及可持续发展的重要举措。

　　四、解决住房问题应多样化

　　蔡穗声（广东省房地产业协会副会长兼秘书长）：我国目前社会保障制度还没有很好地建立起来，所有人都被赶到市场上。1998年房改以后，国家应该重新明确住房问题，应该有制度安排。对应中国城镇居民收入的七个分组，我分成三个部分：最低收入的10%应该通过廉租屋解决，低收入的10%加上中低收入的20%应该用经济适用住房解决，然后中中收入和中上收入的40%人口鼓励到社会上租赁或购买房改房、二手房，最高收入的20%应该进入价格放开的市场、一手房市场。这样分开以后，政府责任主要承担的是40%人口，即10%廉租屋加上30%经济适用住房。我建议经济适用住房只租不售，最后中央出台的政策是可租可售，实际上现在还没有租的例子，都是售。

　　制度安排上有一个大的政策没做好，那就是我们谈到住房问题，只讲户籍人口，根本不讨论、不研究、不关心非户籍人口，这是一个重大的制度缺陷。这个问题不解决，永远都是个问题。住房问题的解决，老百姓的居住问题，资源利用等等都要在制度安排以及分层政策措施中得到贯彻落实和消化。把收入低的人安排好了，整个社会舆论的压力就没那么大了。

　　黄石鼎：房地产市场产品应该多样化。我们采取“双限”政策对压低房价，规范房地产市场，力度也许不够，可能还要在产品的多样化上面，尤其是廉价出租房方面，加强政策倾斜。目前在广州，房屋出租市场大部分由农民出租屋来承载，而城中村存在着很大的安全隐患，在出租屋方面还有很多文章可做。未来，除了广州低收入阶层的农民工，还有农民工的后代，他们若干年以后也有在广州定居的问题。这些群体都是未来广州市住房需求的阶层。如果我们的房地产市场没有适合他们的产品，我们这个市场就会失衡。 （记者闻琦 通讯员陈伟民）