不能保障业主安全 还要物业公司何用

　　本报讯记者郭宏鹏“如果物业公司不能保障业主的人身、财产安全，那我们花钱聘请物业公司还有什么意义？”“物业公司只有未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，才要承担相应的法律责任。”近日，在福建省人大常委会举行的《福建省物业管理条例(草案)》立法听证会上，来自各行各业的10名听证陈述人和10名旁听人针对社会各界关注的业主委员会职责和物业管理两大议题展开激烈的争论。

　　地方法规原则上3次审议就能通过，福建省人大常委会对该草案已进行了3次审议还未通过，用省人大常委会法工委相关负责人的话说就是因为“物业管理立法涉及千家万户的利益，关系到社会的安全稳定。针对草案中的热点、焦点、难点问题，省人大常委会已经组织召开多场专题论证会。此次召开立法听证会，就是要听取利益主体的不同诉求，使草案的内容符合实际，符合广大人民群众的意愿。

　　草案第14条规定：经业主大会会议依法选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，应当向业主大会报告工作情况。经业主大会授权，业主委员会可以代表全体业主依法从事下列活动：就涉及全体业主的物业管理纠纷进行诉讼；在金融机构开设专项维修资金专户，并按照国家有关规定使用和管理；就全体业主共有的房产，办理登记手续；其他经业主大会授权的与物业管理有关的活动。

　　“业主委员会在招标选聘物业公司、社区公共资产收益管理如电梯费、外墙广告收费、停车位收费等以及公共维修基金的使用和支出中，拥有一定的理财权，权力呈扩大趋势。”业主代表福建厦门嘉禾嘉律师事务所律师黄舟雄陈述认为，与此不协调的是，业主缺乏对业主委员会的监督。现行的物业管理制度虽然就业主委员会应当向业主大会承担的职责作了原则性的规定，但对于更细化的职责以及业主如何监督业主委员会，缺乏相应的可操作性的规定。因此，他建议在草案中增加设立业主委员会监督机构的条款。对此，大部分业主代表予以赞同。

　　对业主委员会的职责规定，物业代表与业主代表在这个问题上取得了一致认识。

　　草案第35条规定，物业公司应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定，提供相应的物业服务。草案第36条规定，物业公司应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

　　小区治安问题是业主和物业双方最易产生矛盾和磨擦的问题。业主遭到人身或财产损害物业公司是否要承担法律责任？对此，业主代表与物业公司代表双方观点鲜明。业主代表认为，“如果物业公司不能保障业主的人身、财产安全，那我们花钱聘请物业公司还有什么意义？”黄舟雄说，物业公司如果未按合同约定提供服务或提供服务不符合约定标准，应当承担违约责任。对在物业服务合同中没有约定或约定不明的，但物业公司在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，物业公司应当承担与其过错相适应的赔偿责任。如果是物业公司怠于行使管理职责，致使物业管理区域发生诸如火灾、水灾、物业坍塌、电梯事故，造成业主人身或财产损害的，物业公司应承担相应的赔偿责任。

　　“物业公司只有未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，才要承担相应的法律责任。”中国物业管理协会常务理事林常青发言认为，物业公司具有协助做好安全防范工作的义务，但在这里要特别强调的是，《物业管理条例》对物业公司界定的是“协助”的职能，各级政府行政执法机关———公安机关是社会、治安治理工作的主角，物业公司在服务的小区范围内，只是配角。

　　福建省物业管理协会秘书长傅新星则认为，物业公司是否承担小区安全管理义务，完全由物业公司与业主签订的物业服务合同中约定。判断物业公司是否应该担责，主要依据是物业公司与业主签订的物业服务合同。在物业服务合同中，物业公司与业主应就维护小区公共秩序的职责内容、采取的防范措施进行详细约定。