紧缩紧缩地根触动房价神经 专家与业界意见不一

　　近日出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，再次触动了房价敏感的神经。对于地价上升给房价带来的后市影响，专家和业内分持两种相反的观点：一种观点认为影响房价走势的根本因素不是地价，如果国家能够控制房价上升的主导因素，地价与房价的联动并不会实现；而另外一种观点则认为，地价的上升必然会增加房地产开发的成本，因

　　解读《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，这次宏观调控的主题就是控制工业用地的土地使用率，提高工业用地的开发成本。根据目前的土地法律，地方政府是土地的垄断性供应者，政府能够从农民手中征用土地，然后转手供应给企业。根据土地开发的现状，地方政府不但把控了土地的价格，还获得了土地的开发价值。

　　有学者指出，因为地方政府不断追求招商引资带来的GDP增长，因此在工业土地转让上，地方政府往往推行超低地价政策，甚至是“零地价”。但另一方面，为了获得土地开发的实际获得价值，政府就对商品房用地实行市场化。因此，实际上政府在土地开发利用上是实行两种不同标准的价格体系，那就是用商品房土地的市场化高价来弥补低于开发成本的工业用地价格。

　　为此，国土资源部有关负责人解释《通知》时，透露出的信息是：今后统一制定并公布各地工业用地出让最低价标准，使其不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。从中可以看到，提升工业用地价格的实际意义是，平衡政府在土地开发中利益的分配，规范土地开发价格体系，控制工业用地的土地使用率，抑制建设用地扩张和固定投资过热。

　　根据这次土地调控政策，可以预计将来工业用地的价格增长将会达到40%-60%之间，而由于商品房用地主要采用招标拍卖挂牌方式出让，土地价格由市场供求决定，因此并不直接受调控影响。但是有观点认为，国家土地政策的进一步紧缩可能会由工业用地联动到商品房用地，影响房地产开发市场的风向，造成地产界“闻风即涨”。

　　“如果按地产界所说，房价由市场供求关系决定，那么地价决定房价绝对是一种谬论。”社会科学金融发展中心易宪容向记者表示。易宪容说，如果按市场供求理论来说，只有房价决定地价，而不是地价决定房价。

　　“市场经济下决定商品价格的不是单纯的产品成本，很大程度上还要看产品的供求关系，所以谈‘地价上涨决定房价上涨’，更多是开发商对消费者的心理战术。”人民大学土地资源管理系副教授郑华表示。

　　易宪容表示：“目前的中国房市基本上还是一个政策市，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》的实质还是控制土地的低使用率，调控固定资产投资过热，土地政策并不是房价问题的症结，房价真正的症结是在于银行利率”。

　　但是有一些市场研究者和基金经理却继续看好房地产业的市场前景。

　　从市场表现上来看，一些具有土地储备增值能力的地产股，近期正在带动大盘提升。华泰证券孟立亚表示，国家实施新的房地产“新政”导致地价上涨50%，直接刺激了市场资金高度敏感的神经，以G嘉宝、G东华、G特力的市场表现来看，其核心动能就是都拥有丰富的土地储备。上海证券彭蕴亮则认为，从这次出台的土地调控政策看，房地产建设各主要成本都将有所提高，房地产价格将出现成本推动型上涨，带动整体房价走高。而众多的基金机构在预测股市后市时，也表示地产股将会成为后市的巨大动力。(记者 谢隽)

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　　来源：中国证券报