国家加强土地管理，接连出台调控政策紧缩“地根”　土地价格或将提高近50％

　　今年以来，国家出台一系列土地调控政策，进一步收紧土地买卖的“闸门”。9月初《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》出台，中国土地价格预计将提高近50％。国土资源部部长孙文盛表示:“地价的变动幅度是可以承受的。”

　　据知情人士透露，国土资源部、财政部、建设部、监察部等国家有关部委正在制定更为具体的实施细则，预计年底才能出台。

　　对工业用地最低限价，我省已从8月1日开始出台实施协议出让土地最低价标准。穗深部分城区标准最高每平方米230元，拟出让地块信息须在网上公布，低于最低价的用地，不予审批。

　　工地用地不再有“零地价”

　　此次调控重点之一，矛头指向工业用地。《通知》明确提出，要建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。今后，国家将根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。

　　根据《通知》有关规定，工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。

　　中国目前的房地产等商业用地出让实行“招拍挂”，而工业用地大多是协议出让，导致基层政府竞相压价“招商引资”，降低土地成本，甚至实行“零地价”，造成经济的低成本扩张。今后工业用地必须实行按照商业用地的方式，以“招拍挂”出让，“协议出让”方式将逐渐淡出。工业用地最低标准不得低于土地出让的成本，并按规定收取相关费用，这对于保护耕地、节约土地资源、各地区平等竞争非常重要，也是为地方政府过分扩大征地规模降温的有力措施之一。

　　业内人士分析，随着土地“闸门”进一步收紧，土地资源将更加稀缺，项目“落地”也会更难，各地在选择投资项目时将优先考虑那些占地规模小、土地利用率高、投资回报快而利润丰厚的项目，想方设法用更少的土地获得更多的收益。

　　对不同用途用地影响不同

　　据孙文盛介绍，当前中国地价主要由三个部分构成:一是取得成本，这包括给予被征地农民的征地补偿安置费，以及给予城镇居民的拆迁费用；二是开发成本；三是政府收益，包括新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费，以及政府以出让金形式获得的土地纯收益。

　　“从这次出台的土地调控政策看，各主要成本都将有所提高。”国土资源部政策法规司司长甘藏春日前表示，“如相关措施全面推开，征地补偿安置费将提高1倍，新增建设用地土地有偿使用费将提高1倍，城镇土地使用税将提高2倍，耕地占用税征收标准也将有所提高。”

　　“这将对地价的影响有多大？我们进行了测算，地价总水平将增长三分之一到二分之一。但不同用途地价受到的影响也不尽相同，房地产用地出让价格将基本持平，小城市有所波动；工业用地的出让价格将提高40％到60％，恢复到基准地价的水平。”甘藏春说。

　　警惕“地荒论”死灰复燃

　　新出台的土地调控政策突出了一个“严”字，那么它对公众十分关注的房地产市场会产生什么影响呢？

　　“我们一定要警惕房地产开发商利用新政策的出台再次抛出所谓‘地荒论’，把房地产价格上涨归因于国家严把土地‘闸门’，甚至利用国家土地调控政策的变化恶意抬高房价。”有专家指出，这次土地调控虽然强调一个“严”字，却并不意味着减少土地供应，更不意味着减少房地产用地供应。

　　以广州市为例，在城市中心区，目前政府手上已有红线控制的经营性开发土地储备可建筑面积至少有2100万平方米，还有回收的闲置土地近700万平方米，以及工厂、货场搬迁腾空的土地407万平方米，土地供应是充足的。

　　专家提醒，要防止在对土地调控新政的理解上出现偏差，在制定土地开发供应计划时，一定要充分保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，避免在这一块土地供应上不增反降、给那些伺机抬高房价的开发商以借口。

　　【政策影响解读】

　　住宅用地价格受影响不大

　　房价不会大幅提升

　　住宅用地价格会不会受到调控影响大幅提高？业内人士表示，目前广州采用“招拍挂”等形式出让土地，远比成本价高出许多，政策的出台不会对城市住宅等经营性用地产生直接的影响，对房价也不会产生太大影响。

　　合富辉煌集团地产研究部首席分析师黎文江表示，这个政策对于城市住宅等经营性用地的出让价不会产生什么明显的影响。他分析到，目前广州市经营性用地都是通过招标拍卖挂牌等方式出让，出让价格由市场决定。出让价格当中，已包括土地取得费用、土地开发费用和土地有偿使用费等，且这些成本在土地出让价中只占很小的比例。因此，征地成本的拉高，对于房地产用地的出让价格不会形成太明显的影响。

　　广州市光大花园房地产开发有限公司董事副总经理陈洪志和地产人士李晓玲都认为，如果按照以前的“协议出让”方式，政府按底价出让住宅用地，那开发商就肯定会受到影响。但目前广州市开发商都是以“招拍挂”的形式从市场上拿地，而市场价格远远高于成本地价，因此这些政策不会对广州楼市产生直接的影响。

　　但也有业内人士认为，国家这次政策出台发出了很强的紧缩“地根”信号。因住宅用地同工业用地一样都是不可再生资源，将来的土地供应只会越来越少，这项政策对于市场的心理预期或许有一定的影响。

　　链接

　　今年出台多项土地调控政策

　　5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了“国六条”，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

　　5月底，九部委出台“十五条意见”，对“国六条”进一步细化，要求在土地方面保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，及加大对闲置土地的处置力度。

　　7月6日，建设部颁发《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，其中提出年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90平方米以下的住房建设。

　　7月25日，温家宝总理主持召开国务院常务会议。会议上提出，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。

　　8月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。

　　本栏撰文:

　　本报记者陈韩晖张睿

　　实习生冯显宁

　　图:

　　8月31日，广州一土地拍卖现场，一竞拍者高高举起竞价牌。杨凯摄