外地房产企业战略选择 青岛房地产格局应声而变

　　图为深圳万科四季花城

　　图为万科建筑研究中心一段时间以来，以万科、绿城等为代表的国内知名房地产企业纷纷进入岛城市场

　　青岛房地产格局应声而变

　　万科真的来了，在青岛地产界的眼中，这个中国最具影响力的房地产企业的来临只是个时间问题。

　　不久，万科房地产将正式签约，与青岛银盛泰集团合作，在城阳的核心区域———青岛新天地开发万科魅力之城。

　　近观一年来，绿城、上实、和记黄埔、宝龙、香江国际、万邦、香港瑞安等国内大型房地产企业纷纷涌入青岛，进行复合地产的开发，青岛地产大门洞开这必然稀释青岛地产的区域性特征。

　　在未来两三年内，青岛房地产市场的格局将发生大的改变，一位业内人士断言。

　　外地房地产企业的战略选择

　　中国房地产业的蓬勃发展，与中国的城市化进程是分不开的。“三点布局、一线展开、组团发展”的现代化国际城市框架的发展战略，使“大青岛”的轮廓一目了然，众多实力雄厚的外地企业在青岛的地产开发，首先是在“大青岛”框架下的战略选择。

　　改变老城区形象，打造青岛“维多利亚湾”。和记黄埔将至少斥资百亿元改造小港湾，结合德国建筑的优势，仿效香港维多利亚湾改造成集旅游、商务、休闲的一体化区域。

　　缩小南北差距，建设新的居住区，绿城集团与青岛百通组建股份公司，在李沧区东部共同投资80亿元建设青岛休闲商住区，建成后可容纳常住人口5万左右。

　　在城阳，宝龙集团将投入巨资，建造集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店、居住等十项功能的城阳宝龙城市广场，改变城阳缺乏商业配套的局面，该项目建筑面积75万平方米。与此一路之隔，近40万平方米的万科魅力之城项目也将启动。

　　此外，由上实地产开发的位于开发区的上实达利广场，由香江国际开发的胶州湾财富中心，都是集商业、文化、休闲、居住等多功能于一体的复合地产项目。这些项目不是简单的房地产开发，而是一种更具前瞻性的战略选择，是对城市功能有益的补充。

　　北辰端拱副总经理岳震寰认为，未来两三年青岛市场将有大的变化，这是青岛城市发展的需要，大企业的到来起到了催化作用，房地产企业应具有更强的战略目标和社会使命感。

　　据了解，还有相当一批国内知名房地产企业派遣了前期人员在青岛安营扎寨，也许在不久的将来，外地企业进入青岛的名单又将写上众多熟悉的名字。

　　复制时代的万科魅力之城

　　产品标准化，大规模的复制，是工业革命带来的显著特征。寻求全国发展的大型房地产企业，同样遵循这条黄金定律，通过专业的研究机构进行产品的研究与复制。产品的研究不同于简单的项目开发，比如绿城的桂花城系列、宝龙集团在全国开发的宝龙城市广场，虽然有因地制宜的调整，但其核心内容是不变的。

　　再如万科的产品大致分为四季花城、城市花园、金色家园、魅力之城等几个系列，不同的产品系列适合不同的城市区位，不同的消费群体，有着不同的产品功能。四季花城是位于郊区的大规模的住区，远离主市区，面对零星的白领及刚起步的工薪阶层；城市花园，一般在城市的中心或副中心的位置，面向比较成熟的客户，年龄在35岁左右；金色家园是高端产品，规模在10万平方米左右，在城市核心或是最有上升空间的区域，具有高舒适度，针对中国正在成长的富裕阶层。

　　万科在城阳开发的魅力之城，是新的产品系列，一般出现在城市新的中心区域。2003年，万科在上海和无锡成功开发了上海万科魅力之城与无锡万科魅力之城。此后，万科又将万科魅力之城带入成都、镇江，项目规模普遍在30万平方米以上，整体社区强调规划感和便利性，注重城市、自然与人的融合，提供多种住宅解决方案。这一产品介于城市花园与金色家园之间，面向城市中事业成功的富裕阶层。

　　万科魅力之城倡导在拥有舒适的高质量住宅和充实的各种生活设施及空间的同时，享受到具备高度创造性和丰富精神生活的“城”，是万科住区开发的一个革命性和国际性的产品。万科在魅力之城中关注的核心已远远超出了一般住宅开发商所关注的产品层面，甚至超越了技术性的规划层面，而非常强调对人居文化、城市、历史以及“人与自然”的深度思考。

　　据透露，青岛万科魅力之城作为青岛新天地项目中的住宅部分，将在以往万科魅力之城的基础上，尊重土地的历史与文脉，融合更多的万科最新研究成果，引进先进的生活理念，强调邻里之间的交流，采以开放社区，封闭组团的规划形式，规划成一个开放的功能复合的社区，与城阳的青岛新天地休闲区形成一个有机的整体。

　　立足青岛放眼山东

　　不可否认，房地产行业本身具有非常强的地域性，这决定了开发商的异地拓展计划有时要付出相当的代价，甚至要交纳一定的“学费”。从全国来看，异地开发受挫的实例并不少见。

　　青岛大为置业总经理魏鉴刚认为，水土不服是外地企业要面临的问题，往往外地企业对地块的配套、区域等有基本的分析，但对于地块的文化背景、心理因素等不够了解。对项目的定位不如本地企业更为准确。站在青岛的角度分析，外地企业有优势也有劣势。

　　选择与当地企业合作开发，是异地开发的一条捷径，绿城与百通的合作、万科与银盛泰的合作都遵循这样一种方式。万科在杭州、长沙、北京都采取与当地企业合作，显然这是一种被鼓励的形式。

　　早于2002年，万科董事长王石便来青岛考察。一直以来，万科集团在战略研究的层面上，青岛是一个重点关注的城市。进入青岛，是一种长远的战略布局。

　　青岛是山东经济的龙头，立足青岛，放眼山东，是万科、绿城等众多企业的题中应有之义。

　　对于青岛房地产市场而言，众多业界知名企业的进入也许有着不同的意义。在房地产市场上升速度较快的2002、2003、2004年，鲜有外地知名房企的进入，虽然也有不少企业看好青岛市场，但真正进入者少。而在国家对房地产行业进入宏观调控的2005和2006年，外地房企却加快了进入青岛房地产市场的步伐，这不能不让人深思。面对外地知名房地产企业的进入步伐，青岛本地房地产企业准备好了吗？本报记者张则涛