四地楼市详细盘点 调控下哪类房产有投资价值？

　　2006年是国内房地产市场出台政策最多的一年，先有国六条，然后有国六条细则，以及土地出让金转让制度、土地监察制度、限制外资准入、二手房交易个税征收、落实新建住房结构比例要求、整顿房地产市场秩序等文件。尽管每一项政策都十分温和，但是已经显示了中央政府调整国内房地产市场的决心。中新社发 老罗 摄

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　　在国家宏观调控“声声紧”的情况下，楼市投资者更加关注在一线热点城市如何投资理财，哪些城市还具有升值潜力，哪个类型的房产有投资价值。为此，四地记者分头出击，对当地楼市进行深度调查，以飨读者。

　　广州：“以租养供”受青睐

　　20062004年9月，广州市民蒙小姐看中了滨江东路的一套二手房。房子建于1995年，位于九层，面积73平方米，它的优点在于南北对流，这在广州的新楼房中几乎“绝版”，在家里还可以看到珠江，属于一线江景房。蒙小姐当即决定买下此房，房款总额为20万元，按揭10年。时隔两年，蒙小姐家旁边新楼盘的一线江景房每平方米价格动辄过万元，连二线江景房也涨到了9000元/平方米左右。蒙小姐乐滋滋地算了一笔账，如果这套房子即使以6000元/平方米的价格算，至少也可以卖到40万元，这已经比两年前翻了一倍。

　　房价涨了，政策也变了，交易成本也随之上涨。蒙小姐咨询了一下业内人士，发现购房满五年以后再卖可以节约不少税收成本，因此她把房子租了出去，租房收入和每月供款相当。她说：“目前没有所谓房奴的感觉，关键是要学会投资。”

　　在今年的两次加息后，像蒙小姐这样“以租养供”的投资者又有了新的考虑。贷款利息增加的同时，存款利息也相应上升了，存贷款差距反而缩小，个人房贷利率的下限由贷款利率的0.9倍扩大为0.85倍。理财专家建议，市民如果有一笔资金打算一次性付款，不如以按揭方式先供首期，而将其他资金拿来投资或放在银行存款。

　　黄先生如今住在单位宿舍里，他“以租养供”新购买了一套房子。房价为7500元/平方米，成交总额57万元。加息后，本来打算一次性付款的黄先生有了新的考虑。他首付20万元，供款20年，即每月供款2611元，而每月的租赁收入为2800元，因此他每月还有约200元的净收入用于物业维护。最近股市行情不错，黄先生用手里的剩余资金买了一些股票，“别把鸡蛋放在同一个篮子里嘛”。

　　理财专家认为，依靠出租房屋收取租金来获益时，房屋位置的选择尤为重要。由于房屋在不同区域、不同地段的租价相差甚远。如天河区珠江新城CBD的发展将提升其城市中心地位，适合在附近工作的金融人士等高收入阶层居住；海珠区琶洲大力发展会展经济及科技产业，可能吸引大量的产业人口和商贸人士。

　　经过连续几年的涨价后，广州房地产市场进入一个微妙的时期。开发商仍然看好后市，但政府不断出台宏观调控政策，投资者要关注逐渐增大的投资风险，有专家提醒：

　　首先，要分清房子的用途，自用还是投资。老百姓经常问，什么时候买房好。业内人士的回答是，如果是自己住，那看好了就买，不要等。市场永远比人聪明，没有谁能够完全准确地预测未来的房价。

　　其次，根据家庭收入，量力而行，切忌借钱投资。尽管“以租养供”已经成为房地产市场的投资新趋势，但利率不断提高，银行对投资者(非买房自住者)往往没有优惠政策，所以投资者必须综合考虑长期收益风险。对于那些渴望通过房地产投资获得高回报的市民，专家提醒要根据家庭收入情况适当投资。一般家庭的房地产投资总额应该是家庭总收入(夫妻共同资产总额)的50%，有小孩的家庭最好定为30%至40%。

　　第三，要计算成本，分析市场，寻找投资热点。“以租养供”的前提是房子能够顺利出租，因此投资者不仅要支付首期，对房子进行简单装修，出租时还可能要购置一些家电，成本可能比想像的要多一些，投资者必须计算好投入产出比例。如果住宅的租金收益与按揭费用仅相差200元至300元，就不要轻易投资，但像黄先生那样的“无房户”除外。投资者还需要对市场进行分析，毕竟热点区域不是一下子形成的，有一定的延续性，投资者要积极寻找热点。（俞懋峰 黄玫）

　　重庆：房价低 空间大

　　目前，重庆正逐步由传统的产业城市、重工业基地综合发展为一个山水园林城市、宜居城市和新型产业城市。记者从重庆市土地和房屋管理局了解到，这样的转变以及把重庆建设成为长江中上游经济中心城市的定位为重庆市房地产业的发展创造了巨大的空间。

　　与东部发达地区相比，重庆房地产市场起步较晚，房价一直较低。近两年，随着城市基础设施的完善和商品房结构的改善及品质的提高，居民购房需求得以释放，商品房价格总体上稳定协调增长。今年1至7月，主城区商品住房成交均价为2696元/平方米，同比增长2.31%，房价保持稳定。2005年，上海、北京、天津的商品住房均价分别是重庆的2.61倍、2.6倍、1.56倍。与成都、西安、兰州、昆明、贵阳等西部主要城市相比，重庆市商品住房价格低于成都、西安、昆明，居第四位，价格同比增幅居第二位(低于成都)。

　　重庆市土地和房屋管理局有关人士认为，城市功能转型、把重庆建设成为长江中上游经济中心城市的定位，将为重庆市房地产业的发展创造巨大的空间。据介绍，重庆房地产业正处于发展上升期。作为西部惟一的直辖市，重庆在资金、项目、政策等多方面都得到了国家的大力支持与扶持。随着重庆建设步伐的加快，已成为重庆经济支柱产业的房地产业必将获得更广阔的发展空间。（李永文 李丹）

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