委托管理考验市场 国际酒店巨头“结伴”进青岛

　　带来全新管理模式“RGI”将考验青岛市场

　　上周末，我市“十一五”期间规划内的最后一家高档星级酒店完成土地交接手续，进入开工期———位于石老人旅游度假区西侧的海景国际大酒店（暂定名）成为山东商业总公司旗下的一个投资项目。

　　截至目前，七家规划内酒店全部顺利开工———总量建筑面积超过40万平方米，房间总数2300多间，投资近50亿元。值得注意的是，莱钢、远洋宾馆、海景国际三家酒店不约而同地采取委托管理的模式，将管理公司定位在国际一流集团的水平上。目前，除了莱钢与凯宾斯基签约外，远洋宾馆和海景国际仍在进行多家公司竞标。有消息称，最终胜出的很有可能是喜达屋和万豪。

　　“五星出租率”去年全国第一

　　“吸引了如此多的国际酒店巨头将目光放在青岛，得益于青岛商务市场的长足进步。”作为莱钢—凯宾斯基的开发商，青岛信莱物业发展有限公司营销总监包琳认为“巧合”不仅是因为奥帆赛的召开。据统计，2005年我市五星级酒店出租率位列全国第一，青岛商务市场的发展称得上是“一年一个样”，引来国际酒店巨头也就不足为奇，而这些巨头也带来一种全新的管理模式———委托管理。

　　在全球范围内，早期的国际酒店集团多是通过购买不动产方式扩张（如希尔顿、喜来登等），20世纪50年代起，希尔顿酒店集团和假日酒店集团分别以委托管理和特许经营的方式扩张。到了20世纪90年代，越来越多的酒店集团通过特许经营和委托管理模式发展壮大，如今这种委托管理模式被“移植”到青岛。

　　莱钢、远洋宾馆、海景国际分别由莱钢集团、青岛远洋运输公司和山东商业总公司投资建设，三位业主在建设初期就开始和国际酒店管理巨头联系。目前，莱钢是最早与凯宾斯基确定合作关系的酒店。在选择初期，莱钢也和万豪、洲际等接触过，但最终还是选择了德国品牌凯宾斯基。据包琳介绍，选择凯宾斯基看重的是青岛与德国的渊源，而且与其他欧美国家相比，青岛在德国的知名度更高。另外，远洋在陆续与万豪、洲际等合作未果后，目前正与喜达屋“打得火热”；海景国际则传出与万豪合作的消息。

　　国际巨头向二级城市扩展

　　采访中，不少业内人士都表示，国际酒店巨头进入青岛还受到二线城市蓬勃发展的带动。

　　目前，该行业在国内呈现由一线城市（北京、上海等）向二线城市扩展。国际酒店集团进入中国市场时选择经济发达的中心城市或旅游资源丰富的城市立足，目前众多国际酒店集团加紧向二线城市扩张。业内人士指出，青岛作为国内重要的加工基地，与日本、韩国距离较近，带动商务活动频繁开展，对商务酒店的需求量呈递增趋势。

　　同时，不少集团还由单一品牌向多品牌发展。如洲际集团陆续推出皇冠假日、洲际、HolidayInn等品牌；马里奥特集团由主推万豪品牌到目前推出全品牌发展战略，既有高档的丽嘉卡尔顿、万豪、万丽，又有中高档的万怡、新世纪、华美达。雅高集团在中国市场拓展了索菲特、诺富特等品牌后，又将三星级“美居”品牌引入中国。

　　“RGI”将考验青岛市场

　　虽然我市去年五星级酒店入住率全国第一，但房价仍与一线城市有不小的差距，去年仅排名第五。

　　颐中皇冠假日酒店公关部经理李易阳认为，单纯以入住率衡量青岛的商务市场已不能迎合现代酒店业发展的需要，而尽快在统计方面引入“RGI（酒店竞争指数）”指数。衡量该指数，需要将先得出整个市场的总收入与房间总量的比，然后再计算出自己酒店营业额与房间数量的比，最后计算后者与前者的比，如果大于1.0，就代表该酒店竞争力强，在市场中份额较大；如果小于1.0，就代表该酒店的市场份额有一部分被同行所瓜分；如果正好等于1.0，则代表该酒店达到营业平衡。

　　李易阳认为，到2008年前将有多家高档星级酒店开门迎客，房间基数的增加将考验每家酒店的竞争力。据悉，2008年我市星级饭店达到180家，客房床位达到4万张，住宿设施最高日接待能力达到20万人。

　　名词解释

　　委托管理:即通过酒店业主与管理集团签署管理合同来约定双方的权利、义务和责任，以确保管理集团能以自己的管理风格、服务规范、质量标准和运营方式来向被管理的酒店输出专业技术，管理人才和管理模式，并向被管理酒店收取一定比例的“基本管理费”(约占营业额的2%%至5%%)和“奖励管理费”(约占毛利润的3%%至6%%)的管理方式。（李翔）