新房放量促销层出 “金九银十”是否买房良机？

　　2006年是国内房地产市场出台政策最多的一年，先有国六条，然后有国六条细则，以及土地出让金转让制度、土地监察制度、限制外资准入、二手房交易个税征收、落实新建住房结构比例要求、整顿房地产市场秩序等文件。尽管每一项政策都十分温和，但是已经显示了中央政府调整国内房地产市场的决心。中新社发 老罗 摄

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　　中新网9月14日电 据《新闻晚报》报道，每年的9、10月份一直被业内认为是房地产的销售旺季，素有“金九银十”之称。一年一度的金秋时节又将来临，国家持续出台宏观调控组合拳。7月底国税总局下发通知，要求各地8月1日起开征二手房个人所得税；8月19日，央行进行第四轮加息……接二连三的宏观调控组合拳的出台，对今年的秋季楼市一定有持续的影响，那么接下来的9月、10月是不是会出现往年开发商所期待的“金九银十”现象？

　　金九银十是否是买房良机？

　　复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为，当前购买中环内的住房正当时。他分析说，5至10年以后，不管是90平方米还是70%或更高的限制比例，对于新房供应基本没有现实意义，因为中环内将无地可造房。要在中环买房只能选择二手房，然而，经济和社会的发展不会停止，因此只有用更多的钱才能够让中环的有房族动心，让出城里的居住权。

　　汉宇地产资深分析师邵明浩认为，楼市有一些非常熟悉的词语，如“防止房价过快上涨”、“稳定房价”、“保持房地产行业稳定发展”，这就是市民需要真正读懂的东西。或许政策具体规定的内容对于普通市民过于专业，但是上述几句话相信大家都能理解，所以稳定是大局、房价稳健增长是趋势。市民把握上述两点，就可

　　以合理安排自己的购房时间表了。目前的房产市场比较复杂，无论对开发商还是购房者，消化这个政策都不是那么简单的事情。但是有一些大的板块目前还是有一些入市的好机会，但是大规模的购房现象可能不太会出现。如果要购买的话，相信消费者也会买那些有潜力、可以升值的房子。位于外环的一些比较大的楼盘，销售压力还是比较大的。

　　开发商热看今年“金九银十”

　　进入8月中下旬，开发商推盘力度加大，其中不仅有新项目及一些大盘的二期、三期工程，更不乏后起之秀的开山之作。根据汉宇地产提供的统计数据来看，8月份开发商共推出商品住宅209.51万平方米，全市共成交商品住宅176.3万平方米，环比增长了33.9%和11%，两个数据甚至超过了6月份的水平。浦东广洋华景苑策划经理黄宇伟认为，此次宏观调控对于他们没有太大的影响：“购房心里价位在一万元以上的客户心理承受能力很强，而且都会有很长远的打算，对区域、地段、交通配套选择的余地较大，相对来说，他的自住需求很稳定，而且这批客户的数量在不断增加。所以地段比较好的楼盘，开发商应该对其有信心。最近广洋周边的几个楼盘销售非常火爆，像海上名苑，第九城市，甚至回复到宏观调控之前的价格，所以我觉得政策也好，宏观调控也好，不一定对每一个人都不好的。”说到金九银十，他认为传统的规律依然会延续，相对6、7、8三个月，9、10月份开发商会好过一些，而且今年的情况会好过去年，但是不会达到2004年的水平。

　　刚性需求或左右市场

　　恒大房产营销管理部的黄女士表示，消费者都会追求自己的心理目标，要是超过这个目标的话，一般人很难接受。从另一块来讲，消费者也有他的刚性需求，比如要结婚、要改善住房环境，那么他买房子的计划就不会改变，所以如果刚性需求在，这个消费需求也会相应完成。所以，8、9月份，整个房产市场的成交量应该会上升。

　　就目前开发的爵士悦而言，本身量就不是很大，一共有360套的住宅公寓，基本消化了60%的份额。在国庆节之际，为更好地推广，可能还会有一些促销活动。爵士悦在开盘之日就售出了50多套，取得这样的佳绩并非一天卖出去的，而是经过了半年的时间。所以，爵士悦应是一个在理性市场上推出的一个理性产品。因此它不会大起大落，后续部分也会持续地进行消化。

　　购房者：想淘便宜房

　　“金九银十”期间，新盘、新房源相对较多，开发商也经常会有一些促销活动。

　　家住零陵路的王先生对笔者表示，买房是件“终生大事”，现在居住的房子是80年代的老公房，房屋结和房屋面积都不能适应现在的生活需求。再加上孩子逐渐长大，他也需要个人的空间，因此为了改善目前的居住环境，用了半年的时间考察了很多楼盘都觉得不甚满意，后来听说9月份、10月份是房地产旺季，一般商品在旺季都会有优惠打折活动，房地产行业也不例外吧？所以，在这期间王先生有购房的打算。

　　而对于刚刚来上海自主创业的杨先生来说，现在当务之急是有个住的地方。杨先生对笔者说，他由于生意的缘故来上海居住，想在最近买个房子，但是仔细打听了一下才知道，现在上海的房价高得太离谱了，但房子总是要住的啊。他倒是不太相信什么“金九银十”的话，只是希望在9月份、10月份房价能够回落，趋于平稳。

　　专家观点

　　复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为：“八月底的集中放量体现了开发商作为市场供给方的心态，他们迫切期望在传统的“金九银十”期通过销售量的回暖来缓和资金压力。因为当前对土地的紧缩暂时与销售无关，然而对银根尤其是开发贷款的从严，却迫使开发商必须通过市场销售来回笼资金。

　　易居研究院高级评论员、研究员杨红旭则对笔者表示：可以肯定的是，前几年意义上的“金九银十”今年不会再出现了。今年上海楼市走势与去年相仿，只是比去年要好一些。去年宏观调控后，5-8月连续4个月住宅交易量都不足100万平方米，而今年5月开始的宏观调控，使七月份住宅交易量下滑至152万平方米(五月份为245万平方米)，但8月份即回升到174万平方米。因此说，今年9、10两个月的形势应比去年同期乐观一些，但持续的调控已从根本上改变了部分消费者的预期心理，也就是说他们不会在半年以内的短期内进行入市操作。

　　对于今年“金九银十”是否会到来，汉宇地产资深分析师邵明浩则较为乐观。他认为今年“金九银十”的表象将强于去年。8月以来，新房推盘量的增加虽然没有形成销售量的同比增加，但是对销售量的带动作用还是比较明显的。随着9月份新盘供应量的近一步增加，价格战在所难免，而随着价格的进一步回归，消费者的入场信心也会逐步提升，相信经过两年宏观调控的上海楼市今年“金九银十”的表现应该强于去年。（王颖颖 张海江）