地产双限政策是否走样有待观察

　　国家的限房价、限套型命令下达后，获得了地方的响应。北京的双限制细则还在制定中(估计可能会走样)，广东珠海已率先对两宗公开挂牌出让的国有土地进行了双限制，最高销售价格不得超过1800元／平方米，套型建筑面积90平方米以下住房面积占住房总面积的户型比例分别不低于80％和90％。来自《南方都市报》的消息说，这是珠海国土局的首块双限地块。

　　能够有一个好的开头无疑是可喜的，但纵观过去三年以来的市场教训，不能不提出这样一个问题：双限制能持续多久？会不会越往后发展越走样？

　　实际上，这种情况是没有人可以打保票说不会发生的。政策的习惯性流产几乎已经成为执行环节的一项传统习惯，例如在上海，去年春天当地房价以吓人的速度上扬时，直接引发了中央更为严厉的政策，人们都说“上海得病，全国吃药”。

　　那时候上海决心推行“两个1000万工程”来化解供需矛盾，遏制高房价，即当年内新开工1000万平方米重大工程配套商品房和1000万平方米中低价商品住房，并力争全年可预售面积2000万平方米，包括配套商品房在内的中低价位普通商品住房占年内新上市商品房的比重将由去年的57％提高到65％。但后来就搞起了局部试点销售，市场的不可控性也跟着显现，最初定的1000万平方米的中低价商品房建设在当年底即宣告失败。

　　考察一下珠海的情况，笔者注意到，实行双限制的两块地是因为规划时考虑到周边企业比较多，企业的员工住房需求大，所以在规划时将户型比例和房价做了明确规定。并说，珠海市将考虑城市的总体规划来进行土地的规划。按照中央的“有保有压、区别对待”政策，这个消息是积极的，珠海市将分地段、分区位来安排和布置规划建设。但关键问题是该市的城市总体规划意图是不是真像我所认为的这样，就很难说了。

　　城市的总体规划大体上有两个方向：一个是为城市建设而规划，围绕“物”来展开；另一个是为城市生态而规划，围绕着“人”来展开。当前的城市一般都是先物后人的。比如总是要强调发展在先、经济在先，当然也会说以人为本之类，但实际上人是次于物的。因此，建高楼、建广场、建马路，这是一种普遍风气，也不问人们是否需要。

　　具体在房地产方面，也就不问人们是否承受得起高房价，一味地建设大面积、高比例的高档项目，城市也显得体面，很容易对低收入群体形成多重挤出合力，不仅支付能力被削弱，生活质量也会下降，贫富分化更有加剧的迹象。

　　造成这种不分层次、不以人为本的原因也并不复杂。一般而言，地方治理导致最高决策走样无外乎两层因素：一方面地方政府把握市场和调节市场的能力、效力日益弱化了，实际上是不能进行有效整治。基于长久以来对于房地产市场的放任自流，加之一些官员本身并不具备行业领域的宏观控制专业修为，执行政策时很难把握好尺度和方向。此外，在地方市场上，利益的纠葛更为紧密，一直存在牢不可破的多头主体关系，官员想有作为，受实际情况的牵制也是难以作为，此类客观环境导致一种不能自主的执行失控现象出现。

　　地方政府、开发主体出于共同的利益需要，一些地方政策成了最大的开发商和炒房者，大开发商带小开发商和小炒房团，形成了环环相扣的合作共赢局面，本质上，调控政策就没有办法被落实下去，历史经验表明，调控政策是以重新分配利益甚至是打压一些人的利益为前提实现的。在此基础上，如果要推行调控政策，势必牺牲许多利益，这是一些人绝计不干的。

　　这两方面因素是双限制政策能否落实的最大考验。目前来看，这两类障碍尚不能及时被消除。这使对类似上海事件再次出现的担心成为必然。我们只希望，在珠海但愿不会这样。

　　□章剑锋(作者为厦门大学不动产金融研究中心研究员)

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　　（南方都市报）