土地闸门收紧 开发商囤地戏法也在“升级”

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　　>>>>>闸门再次收紧 土地收益不能成为市长"零花钱"

　　手法更加隐蔽，破坏性更强，如“偷梁换柱”“化整为零”“擅改规划”“假招拍挂”等

　　国务院最近发出加强土地调控通知，进一步收紧土地“闸门”，这是实施“最严格的土地管理制度”的又一记重拳。但尽管中央土地调控措施三令五申，某些地方囤积土地之风依旧。业内人士指出，一些开发商与当地政府及官员形成了某种利益机制，这是土地案件频发、查处阻力重重、调控效果受影响的重要原因之一。

　　囤积土地出现“升级版”

　　“前年五部委来查过，村里撒了些毛豆种子应付，以后就一直撂荒。”上海市青浦区徐泾镇一姓沈的村民很心疼，多好的水田！“有些擅自盖了厂房；还空着的，宁让抛荒，不让耕种，理由是土地批租了。”他说，听说国家又加强土地管理了，不知这回能不能保住他那一亩三分地。

　　和这位村民一样“痛心”“无奈”的上海青浦区徐泾镇二联村村民，手里攥着厚厚一叠“土地批租”合同。村委会批租的土地总共不下200亩，一批就是50年。这还不包括抛荒“晒太阳”的300多亩耕地。

　　这就是所谓的“以租代征”──当前囤积土地的典型手法之一，即乡镇以低廉的补偿为代价，比如给农民上小城镇养老保险，收走农民的土地，归乡镇开发区或开发公司支配。在“出租”的幌子下，乡镇规避了建设用地审查报批、农用地转用审批和新增建设用地有偿使用费的缴纳，而农民并不知情。

　　随着国家土地管理趋紧，一些地方囤积土地手法更加隐蔽，破坏性更强，比如“偷梁换柱”“化整为零”“擅改规划”“假招拍挂”等，不一而足。

　　广东惠州市惠阳区一块52万多平方米的土地就是这样被圈占倒卖的。这块土地原本属于惠州市东华集团有限公司和当时的惠阳市(现已改为惠阳区)灏龙实业发展有限公司共有。两家公司在拿到土地使用证十多天后，又成立了一家新公司，将土地使用证直接更名过户到新公司名下。

　　然后，两家公司从新公司撤股。“金蝉脱壳”中，土地换了东家，操作者成功地偷逃了巨额土地转让税费。实名举报此案的湖南省湘阴县人民法院披露说，这是一起典型的偷梁换柱式圈地倒卖案，当地国土部门竟为其办理土地变更登记，真是匪夷所思。迄今，这一地块仍然闲置荒芜，并未得到应有的追缴。

　　据分析，当前的囤积土地手法与过去明显不同，违法者往往与地方政府、部门的某些官员暗中通气，得其“特许”；有的甚至取得当地国土部门“手续”，打着“合法”幌子，在土地使用权证里面大做文章，人为地制造“土地迷局”，有很大的欺骗性。

　　是纠正土地违法，还是放任土地违法？

　　上海市青浦区徐泾镇二联村村民反映，一年前，中央就上海郊区土地乱开发、乱使用等问题曾派专人调查。这个村为了应付调查，在已被破坏并荒芜的土地上，紧急撒上毛豆种子，以掩盖抛荒土地的真相。乡镇农业公司还调来多辆挖掘机，重新开沟，筑起田埂，结果是马马虎虎地种了一熟。

　　因担心外人看见大片良田荒毁，村里干脆在其四周筑起高高的围墙；又担心“此地无银”，于是再度拆掉围墙，这些土地抛荒至今。地方大搞形式主义，欺上瞒下，百姓看在眼里，痛在心里，只有无奈和气愤。

　　业内人士说，这是一些地方政府、部门的官员应付中央土地调控措施的手法之一，名曰“猫鼠”游戏。另一种手法名曰“太极推手”。比如，在广东惠州土地案中，有关部门大耍“推”“拖”动作：广东省国土资源厅说，此案责任不在省局，应由惠州市国土部门负责。惠州市国土局在记者反复追问下，承认“有错”，表示将予以处理。可一个月后，该局的回答是“最近工作繁忙”，主要领导人“很难聚在一起”，所以难以定论，需再作“研究”。

　　国土资源部执法监察局一位官员指出，土地违法屡禁不止，根源在于地方政府用地冲动。为了招商引资、出政绩，一些地方政府领导背后默许甚至支持土地违法行为。他说，但凡性质严重的土地违法行为，几乎都涉及地方政府相关领导。

　　中央土地调控政策明确态度坚决

　　一方面是“收紧地根”声声急，一方面是“囤积土地”花样新。令人惊讶的是，在中央有关措施连续出台的形势下，土地违法沉疴依然难治甚至出现反弹。

　　近几年来，中央为加强土地调控出台多项措施，从叫停国有土地协议出让到全国土地市场治理整顿，从严格控制土地供给到限期解决协议出让土地“遗留问题”等。

　　特别是2004年，中央连续下发《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》和《关于深化改革严格土地管理的决定》，明确我国“实行最严格的土地管理制度”。

　　今年9月，国务院再次发布加强土地调控通知，问责地方政府，提高土地出让价格，调整土地收益分配。然而在一些地方，中央有关土地调控政策措施并未收到预期效果；还有的地方，违法圈地出现了严重反弹。

　　分析人士认为，地方国土管理机构同时是地方政府的行政管理部门，它的人事、财政关系都隶属于地方，对于地方领导批条子往往无能为力。况且，土地出让金收入是地方政府重要的税收来源之一，有的城市甚至是主要的财政收入来源。这也是土地案件频发、查处阻力重重、调控效果受影响的一个重要原因。

　　可见，“利益链”不破除，“土地迷局”难解。目前，我国已开始推行国家土地督察制度，并以此推动地方落实国家出台的一系列土地调控措施。最近，国土资源部发文要求，省级土地行政主管部门要直接立案查处重大土地违法案件，并从今年起，把办案和案件查处率、结案率作为考核省级土地行政主管部门工作的重要指标。这些措施效果如何，还有待于时间的检验。（新华社上海9月19日电 新华社记者徐寿松 吴俊 王攀）

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